原创 刘晓博
10月23日傍晚，全国人大常委会“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”正式发布。
这意味着，房地产税真的要来了。
房地产税试点“实锤”之后，上海一次性抛售93套房源的业主，再次受到了网友的膜拜。这到底是怎么回事，我们来看看。
上海房东抛售大量房产的事情，看起来真实度比较高，时间是上周。
而这个时间点，恰好在领导人的文章——“扎实推动共同富裕”在“求是杂志”第20期上发表之后。这篇文章提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。
被抛售的房源位于上海浦东核心位置的“浦城小区”。小区是1993年竣工的6楼多层住宅，距地铁9号线商城路站600米，距地铁2号线东昌路站800米，近内环高架，交通出行便捷。学区方面，对口的是洋泾菊园小学和洋泾中学，都是上海不错的学校。
上图下方蓝色数字标注的，就是这个小区。这里距离浦东“三件套”地标，只有1公里左右，距离黄浦江也非常近。
据说，当这批房源集中抛售的时候，中介带领着大量购房者涌入，人山人海。小区居民一度报警，以为发生了异常事件。
有消息说：房东是在很多年前上海尚未住宅限购的时候，一次性购入的这些房产。28年前的买入价只有700元每平米，现在经过翻修之后放盘价格为9万元每平米。最终这些房子被抢购一空，以一次性付款为主，业主套现接近4.5亿元。
700元买、9万元卖，28年收益128倍。如果折算为年化收益率，则达到了18.94%。而巴菲特长期投资的年化收益率，也不过21%左右。
上海核心区的住宅，可以让人人成为巴菲特。
沪上官媒“澎湃新闻”也证实了这个消息的可信性：
不过也有媒体报道说：套现这近百套房源的，根本不是什么个人投资者，而是一家大开发商——SM集团。
事情的来龙去脉或许是这样的：这家开发商在附近地块搞旧改，这个小区本来也是要放进去的，但种种原因没有纳入。后来单独再搞旧改难度极大，业主叫价非常高。
为此，开发商一度收购了这个“老破小”楼盘里的很多房子，为将来旧改做准备。现在，或者是因为房地产税的压力，或者是因为资金压力，开始抛售这批房子。而且在抛售之前，做了一定的翻新工作。
外行看热闹、内行看门道。这个在朋友圈刷屏的的事件背后，到底隐藏着什么规律？可以为我们的投资做什么参考？
下面谈谈我的看法。
第一，房地产税试点的推进，开始改变大城市富裕阶层的投资思路，热钱持续进入股市和股权市场是大趋势。
以前，富裕阶层比较热衷于买房子。先把自己生活城市的“房票”用尽，甚至不惜离婚，或者把父母户口迁入大城市、使用父母的名额买房。然后，再到其他大城市交社保，或者迁户口，获得更多购房资格。
房地产税有了实质性推进之后，房子太多可能就不划算了。因此，富裕阶层会减持不动产，把资金投入到金融市场。
国家近年来的政策导向，就是引导资金进入股市或者股权领域。通过启动“印股票的时代”，用“直接融资”推动实体经济、科技创新的发展。
所以，房地产税试点对股市来说是长期利好，对保险、私募基金等行业也是利好。但对于银行来说，未必是一个好消息——优质、安全的按揭贷款增速会下降。
第二，当房地产税降临的时候，核心地段、配套好的中小户型住宅，非常容易套现。如果你持有这类房产，大可不必焦虑。
上文提到的“浦城小区”案例里，业主抛售的房子基本上都是刚需、刚改户型。虽然楼龄非常老，但由于配套好、位置好，出租容易、回报率比较高。所以一旦打折抛售，接盘非常踊跃。
如果这个盘在崇明或者金山，附近1公里内没有地铁，学位一般般，商业配套也一般，户型比较大，想快速套现是非常困难的。
所以如果你持有类似“浦城小区”的房子，哪怕是10套以上，或者20套，都没有必要担心房地产税试点，完全可以等试点方案公布，或者轮到你的城市征收的时候，再处理。
处理太早，拿着大笔现金其实非常危险。
拿着大笔现金，如果只存在银行，或者买银行理财，你会觉得不划算。但投资到股市里，说实话，大部分人最后心态会变得非常不好，容易被人割韭菜。
投私募股权基金风险更大。需要分散投资，做好组合。一般人没有这个能力。
另外，深圳楼市最近也出现了耐人寻味的变化：在房地产税试点工作提速的消息公布之后，本来比较火热的新盘市场也开始降温。
比如今天公布意向登记结果的罗湖区的一个住宅新盘，只获得了20.4%的“认购率”。
上图是开发商最后确认的，此次发售的房源数字，一共是289套。
下图则是今天公布的，成功完成意向登记的名册，一共是59人。
这个盘此次发售的住宅建面约75-146㎡，均价约8.57/㎡，总价约677万/套起。项目位于深圳罗湖区。
认购率偏低，除了房地产税试点消息发布、楼市整体低迷外，还有两个不利因素：一是位于深圳的老区罗湖区，没有在比较受年轻人欢迎的“时尚地段”；二是价格倒挂不明显。
此前推出的，位于深圳福田区“深港科技创新合作区”范围内、学位非常优质的地铁盘——加福华尔登，一共推出462套住宅。户型建面约86-125平方米，单价区间在7.5-13.4万元/平方米，均价约9.4万元/平方米。缺点是独栋、超高层，缺少小区氛围。
这个盘一度被很多人看好，但最终成功入围的意向登记客户148批客户。“认购率”为32%。
这说明，随着市场趋冷，深圳购房者越来挑剔。即便是片区好、学位好、地铁好、商业好的盘，如果没有社区氛围，也会被挑剔。至于片区一般的新盘，则更是被鄙视，基本上都要被“转介”。
总之，大家越来越珍惜自己手中的房票了。
在这个限购、限贷、限售的时代，一旦买错房代价非常大，可能这辈子都会错过“阶层晋升”的机会。
另外看到经济观察报的一篇最新报道，首次透露了一个重大信息：5月11日财政部等召开的房地产税试点工作座谈会，一共有6个城市被邀请参加，分别是：上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南。
其中深圳、杭州、苏州、济南被征求了纳入试点的意向。
这意味着，深圳、杭州、苏州、济南纳入试点的可能性比较大，而上海、重庆很有可能从“旧试点”转为“新试点”。