原创 刘晓博
对于数千万“有房贷”的中国家庭来说，一个重要时刻即将来临！这就是3月1日。从这一天起到8月31日，他们面临着“重签房贷合同”的大事（不包含公积金贷款，只涉及商业房贷）。为什么要重签房贷合同？因为房贷利率的“基石”或者“锚”变了！以前，房贷利率是由“5年期及以上贷款基准利率×折扣（或者上浮幅度）”构成。而贷款利率在2019年全面改革，“贷款基准利率”被LPR（贷款市场报价利率）所取代。新的贷款利率计算方式为：5年及以上LPR利率+加点。其中的加点，类似当年的折扣（或者上浮幅度），并会根据首套房、二套房而发生变化。“加点”可以是正的，也可以是负的。中国目前个人房贷余额大约有28.5万亿元，其中大约28万亿都属于“存量房贷”，都需要重签合同，改变计算方式。那么问题来了：房贷利率切换的时候，是怎么计算的？对购房者是利空还是利好？未来将怎样影响房价？第一，此次房贷利率切换规则是：在保持房贷利率不变的情况下，以12月20日5年期LPR利率为基准倒推，计算出你的“加点”。然后，这个“加点”维持不变到合同期满，未来发生变化的是LPR利率，和你的“实际房贷利率”。此前中国的房贷基准利率是4.9%，这个利率是2015年10月降息后形成的，至今没有变化过。LPR利率自去年全面改革后，12月20日5年期LPR利率的报价是4.8%（见下图）。
举2个例子说明一下：案例一：9折房贷的转换。比如你是2017年买的房子，当时利率打9折，你的实际利率是4.9%的9折，也就是4.41%。3月1日之后，银行请你去重签合同。你记住一点，重签之后的第一年，你的贷款利率是不变的，仍然是4.41%。这次重签合同的重点，是确定你的“加点”，这个“加点”确定之后，将维持到房贷结束。参考值是12月20日5年期LPR利率，它是4.8%。所以，你的加点是：4.41%-4.80%=-0.39%也就是说，“加点”是“-39个基点”，负数意味着你享受折扣，而不是上浮。案例二：上浮20%房贷的转换。张先生的房贷利率是上浮20%，也就是4.9%的1.2倍，年利率是5.88%。他的转换方式仍然是保持利率不变，根据12月20日的LPR利率倒推出“加点”：5.88%-4.80%=1.08%。也就是说，加点是“108个基点”。此外，这次重签合同还有一个非常重要的事情，你要确定你的房贷利率是否需要“重新定价”，以及重新定价的周期。说白了，就是将来央行调整利率的时候，你的房贷利率要不要调整。此次国家给出的选择是：你可以选择未来几十年房贷利率不变，也可以选择隔一段时间调整一次。如果选择隔一段时间调整一次，最短时间是1年。我的建议是：不要选择固定不变，要选择1年重新定价一次。为什么要这样选？因为目前处于降息周期，从长远看，利率走低也是大趋势。虽然未来央行或许会加息，但加息不是常态。从央行此前公告看，今年存量房贷重签合同之后，到明年的“重定价日”才能享受过去一年多的降息。假设今年3月10日重签的合同，确定每年3月10日重新定价。还是以上述两个案例为例，到了2021年3月10日以后，才能享受截至2021年2月20日那次LPR利率为基准的降息。比如到2021年2月20日，5年期LPR利率降低为4.50%，那么案例一里“打9折”的房贷利率将从2021年3月10日以后变成“4.50%-0.39%=4.11%”。案例二里“上浮20%”的房贷利率，则变成：4.50%+1.08%=5.58%。第二，央行通过上述设定，吃掉了我们10个基点的降息幅度，还推迟了一年多享受降息的时间。很明显，以前的贷款基准是4.90%，而新的LPR转换基准为4.80%。在这次基准利率转换之中，供楼者其实损失了10个基点的降息。而且2020年房贷利率不变，新的变化要在2021年发生，时间上也推迟了一年。如果存量房贷是28万亿，0.1%的年利率损失，每年价值280亿元。也就是说，银行一方受益了。但问题是，过去一年的降息没有动“存款利率”，只是单边降低“贷款利率”，所以银行感觉自己吃亏了，而且吃了大亏。目前在A股3000多家上市公司里，银行股占比不到1%，但利润占上市公司总利润是40%。整体而言，中国的制度设定还是有利于银行业的，保证了他们“躺着挣钱”。但在这一轮降息里，的确银行业吃亏了，购房者吃亏了，实体经济获得了真金白银的收益。我估计2个月内，央行会降低存款基准利率。这样，对银行业构成利好，银行股会涨。而且降低存款利率，有利于引导资金进入股市、楼市、去投资，而不是躺在银行里吃利息。此外，降低存款利率，也有利于进一步降低贷款利率。顺便说一句：银行存贷款基准利率，其中贷款利率被LPR利率取代了，但存款基准利率还会长期存在。虽然现在号称“利率市场化”了，央行公布的利率商业银行未必执行，但事实上这个利率仍然是重要参考，仍然有很大价值。所以，让我们静待央行降低存款利率这个大利好吧。降低存款利率，有利于提高资金的“风险偏好”，是楼市、股市、实体经济的显著利好！第三，再次强调一下，利率走低是大趋势，全球都是这样，中国也将如此。所以，早买房、早在正确的城市买正确的房子，才是明智的。
上图是美元利率的长期走势。我在几年前就常给大家看这张图，用它来说明利率的长期走势。美元利率里的几个高点，都跟石油危机有关。石油危机，说白了就是中东产油国“打劫”全球经济，或者说反抗欧美霸权。油价涨了，对欧美日将产生输入型通胀，所以被迫加息。现在，美国控制中东的能力在增强，石油天然气的地位因为页岩油、页岩气的革命、新能源技术进步而下降，所以石油危机越来越难以发生。而发达国家（欧洲日本韩国比较典型）又陷入人口通缩，为了应对通缩，只能不断降息。当全球主要货币都降息的时候，中国怎么办？只能被迫加入货币战争，也要降息。何况，中国也在老龄化、少子化。所以，利率走低是必然的，下面是中国房贷基准利率20年来的走势：
上图：中国商业房贷基准利率（转自广州房产）。看懂了这个趋势，你就知道：早点买房子，早点在有显著人口增量的大城市买房子，才是明智的，你的按揭负担会越来越轻。比如你是30年期房贷，其实真正的压力只有10年。第二个10年，你就会感觉轻松很多。到了第三个10年，房贷就变成了一个笑话——或许就是你吃一顿饭的钱。但对于人口流失的三四五线城市来说，如果叠加产业单一、位置不佳，未来的房屋价值就是拆除卖砖头的价格。甚至拆了卖砖头，都没有人接盘。世界就是这样残酷，这是没有办法的事情。所谓意大利的1元别墅，不就是这样诞生的吗？