1 、21年是房地产开发的分水岭之年。
2、物业发展结算毛利率从2020年的27.3%一路下降到2023年的11%，接近保本点 9.9%，会击穿吗？ 2023年结算的销售是20年、 21年高价拿的地块， 24年结算的 销售， 22年获取的土地（小地块短周期）成为主力，理论上11%的结算毛利率 有可能守得住，即使进一步下降空间也不会太大。
3、房地产行业2021年销售面积17.94亿㎡，销售金额18.19万亿元， 2023年销售面积11.17亿㎡，销售金额11.66万亿元。按泽平宏观的研究，未来五年中国年度总 需求大约9.1亿㎡，未来五年住宅商品房的销售可能在9亿㎡上下区间（7-10）亿 ㎡波动。
4、从21年到23年，龙湖的开发销售下降了40%、土地储备下降了36%、应付帐款下降了50%，开发业务员工减少了48%，有息负债规模基本不变，龙湖以股东权益资源和企业能力度过行业拐点，没有甩包袱给社会。
5、龙湖住宅产品力是中高档定位，产品力在行业处于头部中等水平，未来在行业占有不低于1%的市场份额概率比较大。预计龙湖2024年的权益销售可能在900万㎡左右。比23年下降约23%。未来五年年度权益销售预计在1000亿元上下。$龙湖集团(00960)$
