一纸中国人民银行令〔2016〕第3号，把个人换汇额度限制在了1万美金／日以下， 对于想投资海外房产的群众们来说增大了困难。不过更大是对于房产投资的困惑，尤其在人民币贬值的是预期下，选择哪里放杠杆去作房产投资呢？
12月28日，央行微博对“人民币兑美元破7”辟谣，表示境内银行间外汇市场人民币兑美元交易汇率在6.9500-6.9666元区间平稳运行。在人民币兑美元破7心理关口，我们已经分析过加拿大、英国房产市场，今天分析下这两年在国内销售最火的澳洲房产。
2016年澳洲加大对海外人士购房限制
2016年初某澳洲房产中介机构加价卖房和大量贷款资料的造假，让Westpac, NAB等澳洲银行宣布收紧对海外人士贷款，贷款额由70%降至60%，同时加强对海外收入真实性的审核力度。
在加强贷款审核的同时，澳洲政府也增加了海外买家税费，除了$5000的FIRB申请费外，各州都不同程度增加了额外印花税和地税：维州购房时需缴纳7%的附加印花税和1.5%的附加土地税；新州的海外买家则额外缴纳4%的附加印花税和0.75%的附加土地税；昆州也要缴纳3%附加印花税。
各种税费政策和贷款政策，加大了海外人士在澳洲购房的成本，投资澳洲房产的数量开始下降；但澳洲房产并没有因为海外人士购买减少而衰退，本地市场依然活跃，
业内预测澳洲公寓价格明年可能下降
悉尼
高力国际认为，首次置业者和本地投资者会在新兴地区寻找机遇，而富裕的中老年人士会在涌入内城或成熟社区，主要是“空巢老人”或者希望缩小居住规模。市场将更青睐独立屋或联栋房屋等中型住宅。他说：“由于地块面积缩小，加上人们希望在负担范围内住得尽量靠近商业设施，预计排屋和联栋房屋的需求更大。兰域（Randwick）等主要地段的优质总体规划项目也会受欢迎。”
墨尔本
墨尔本有望超过悉尼，成为全澳房价升幅最高的城市。数据显示，墨尔本房价年增幅达到13.39%，非常接近悉尼的14.53%。不过，房产信息公司BIS Shrapnel认为当地公寓中位价将下降3.5%。
布里斯班
仲量联行最新调研显示未来2-3年内，大量公寓涌入布里斯班市场，而当地人口增长低于平均水平，将会带来短期影响，“租赁市场存在下行压力”。不过，尽管第三季度数据显示公寓供应拉低中位价，但昆州房地产研究所预期Townsville、Mackay和Rockhampton等偏远地区煤矿带动就业增长，因此价格跌势将会缓和。
柏斯
大部分投资者均认为柏斯房价仍会下滑，主要问题在于供应过剩、人口减少。尽管达尔文也面临经济疲弱和失业率上升的问题，但当地经济衰退很快触底，时间很有可能在2017年下半年。
阿得雷德
SQM预测当地房产市场不会发生重大变化，销售和租赁市场均“无增无减”。由于失业率高企，阿得雷德仍面临“下行压力”。根据仲量联行11月数据，当地待售独立屋减少，而租赁维稳。
总结
从海房优选网所统计的澳洲4大首府城市别墅与公寓价格涨幅对比可清晰看出房价涨幅特点：
过去5年悉尼别墅价格涨幅远高于公寓，达到60%，公寓也上涨了40%，但在2016年别墅价格涨势放缓，公寓价格更是在平缓中起伏，并有下降趋势；
墨尔本别墅价格涨幅高于公寓2倍，达到40％，同悉尼房产一样，年初受到海外人士限购短暂影响有所下降，但马上又有一个阶梯式上涨，相比年初也达5%以上。
布里斯班别墅保持平缓涨幅，公寓只有年均2%的涨幅，且在2016年持续持平，有下降趋势
多家机构对于2017年澳洲房价预测未达一致，认为增幅介乎1-12%，但一致认为悉尼、墨尔本将继续领跑，独立屋价格持续上升，而公寓价格有望下降。综合近50年来澳洲房价统计，一般都有10年翻一番的涨幅特点，对比国内北上广房价，未来5年别墅产品还有40％左右的上涨空间，在首付款比例低于国内1成的情况下，综合考虑前期购房成本，还是具有不错的投资价值。
来源：知乎 Jason 李
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