最近，一位北京大学博雅学院的特聘教授的采访上了热搜。这位常常出现在公众视野的学者，这次用数据和逻辑强有力地反驳了"中国房屋过剩论"。他的观点引发了我们对这个关乎每个家庭切身利益的话题的深思。今天，让我们一起来剖析一下中国楼市的真实状况，看看所谓的"房子过剩"是否只是一个美丽的误会。
乍一看，全国6.6亿栋房屋、城镇居民人均住房面积35.9㎡这两个数字，似乎在向我们昭示着一个"房子已经够住"的美好图景。但是，这真的是事实吗?
首先，我们得厘清这6.6亿栋房子究竟是怎么来的。这个数字来自住建部的一项全国性普查，包括了城乡所有的建筑。然而，细究之下，你会发现其中超过90%都分布在农村地区。真正位于城镇的房屋仅有约4700万栋，而其中能称得上商品房的，更是只有可怜的1000万栋左右。
想想看，14亿人口，1000万栋商品房。这个数字是不是突然就不那么令人宽慰了?
再来看看那个让人欣慰的35.9㎡人均住房面积。横向对比一下：美国62.4㎡、加拿大63.9㎡、德国46.6㎡、英国37.6㎡、法国36.5㎡、日本35.2㎡、韩国34㎡...乍看之下，我们似乎只比美加这些地广人稀的国家稍逊一筹，其他国家都望尘莫及。
但是，这里有一个小小的"陷阱"：发达国家的数据是按套内面积计算的，而我们是按建筑面积算的。如果扣除25%的公摊面积，我们实际的人均居住面积只有可怜的26.9㎡。忽然间，我们不仅远远落后于欧美，连给人印象"蜗居"的日韩都比不上了。
更令人心惊的是，在一些人口持续流入的核心城市，这个数字更加触目惊心。以深圳为例，人均住房面积仅为21.8㎡，扣除公摊后只剩16.35㎡。这么点地方，恐怕连转身都困难吧?
统计数据显示，中国城镇住房自有率约70%，但最富裕的20%家庭却拥有约40%的住房。这意味着什么?意味着房子并非人人有份，而是集中在少数人手中。
更令人忧心的是房源地域分布的极度不均衡。根据贝壳研究院2022年的调查报告，28个主要城市的平均住房空置率为12%。这个数字看似不高，但细究之下会发现：一线城市平均7%，二线城市12%，三线城市高达16%。
而在四五线城市，情况更加严峻。早在2017年，西南财经大学的一份研究报告就显示，这些地方的住宅空置率高达26.6%。七年过去了，这个数字只会更高，不会更低。
最令人震惊的是农村地区。有专家指出，一些农村地区的房屋空置率甚至能达到60%。想象一下，一栋三层楼的房子里只住着一个孤独的老太太，这是何等的浪费和凄凉。
与此同时，在北上广深等一线城市和苏杭宁蓉等强二线城市，无数年轻人却在为一个栖身之所苦苦挣扎。他们中的许多人在老家可能有房子，但在工作的城市，却只能蜗居在狭小的出租屋里。这就是我们常说的"蚁族"现象。
当我们谈论房子时，不能只看数量，更要看质量。根据统计，在全国城镇住房存量中，商品房仅占40%，自建房占30%，剩下30%是原公房、保障性住房或其他类型。这意味着，真正优质的商品房可能不到20%。
更值得关注的是房龄问题。四大一线城市中，超过25年房龄的住宅占比高达36.1%。二线和三四线城市的情况稍好，但也分别达到了24.4%和23.7%。这些老房子往往存在各种问题：设计落后、物业服务差、停车困难、户型奇葩...有时候，一套房子里这些问题可能同时存在。
难怪在许多核心热点城市，真实的改善需求常年维持在55-65%之间。人们不是不想换房，而是被眼下的债务周期所束缚。
截至2023年末，中国的城镇化率为66.2%。看似很高，但与发达国家相比，我们还有很长的路要走。专家预测，未来城镇化还有约10个百分点的增长空间。
这意味着什么?意味着未来还将有约1.5亿人口成为城镇居民，同时有2-3亿现有城镇人口将流入核心城市群。这对我们的住房供应提出了巨大的挑战。
经过上述分析，我们可以得出一个结论：所谓的"房子过剩"其实是一个伪命题。现阶段中国的房子并非过剩，而是严重错配。
在一线城市和强二线城市，住房供应不足是一个不争的事实。真正的优质住宅依旧短缺，而大量外来务工人员也有强烈的购房意愿。然而，现实问题是，"买不起"或"没有信心长期负担刚性债务"。
这种表面上的"过剩"并非是因为房子造得太多，而是由于复杂的社会经济因素导致的需求抑制。
商品房有一个独特之处：它在地域性上具有不可替代性。通过统计全国范围内的库存来判断房产供应是否过剩，这种做法既没有意义，也不负责任。
中国幅员辽阔，人口众多，各地经济发展水平与公共服务质量差异巨大。这些因素都会影响人口的流动。把因人口流出而"空置"的房子计入中国人的居住空间，显然既不科学，也不符合实际情况。
事实上，房地产市场的分化是一个全球性趋势。我们来看看其他发达国家的情况：
美国：在纽约、旧金山、洛杉矶等一线城市，市中心高层公寓及独栋住宅的中位数价格在100-130万美元/套之间。但在广大中部地区的小城市，20-30万美元就能买到一套独栋别墅。
日本：东京的人均住房面积不到20㎡，胶囊公寓、尼特族、网吧族比比皆是。但在名古屋、福冈、广岛等二线城市，几十万人民币就能买到一套次新三房公寓或独栋房。
韩国：首尔的房价已经到了让年轻人望而却步的地步，很多人连租房都成问题。但在首都圈以外，即使房价大幅下跌，年轻人也不愿意放弃首尔的高薪去住更宽敞的房子。
这些例子告诉我们，房地产市场的分化是经济发展到一定阶段的必然结果。真正有价值的房子，从来都不仅仅是一堆建筑材料。它背后的创业机遇、就业机会、公共服务，才是真正的价值所在。