又一家民营房企走到了临近退市的门口。
连续20个交易日股价低于1元/股后，ST中南发布了公司股票将被终止上市及停牌的风险提示公告，宣布从5月9日开市起停牌。因触及交易类强制退市情形，因此公司股票情形不进入退市整理期。
从最鼎盛时期营收近800亿元、员工上万人的"宇宙级"房企，到今日资不抵债、濒临退市的窘境，中南建设的陨落见证了民营房企在行业周期中的无力回天。它曾是改革开放后南通地产发展的领头羊，却在激进扩张后走上不归路，最终成为行业大潮中的残局。
对于南通人来说，中南建设曾经是举足轻重的存在。作为当地最大的开发商，公司旗下的中南大厦长期是海门镇最高建筑，公司员工在南通商场能享受折扣待遇。那时的房地产就是暴利行业，获得中南建设工作是不少人的梦想。
中南建设的创始人陈锦石就是一位民营住宅开发的传奇。他出生于1962年，两岁丧父，在大庆油田、山东东营等地做过建筑工人。1988年，带着28人的小施工队开始了分包工程，逐步做大做强，最终成为房地产商。
陈锦石有着敢作敢为的个性。2005年，他以"蛇吞象"的气魄拿下南通CBD 278.65万平方米的地王项目，奠定了中南在家乡的地位。他曾自豪地说，"别人不敢做，我敢做。"
那是房地产高速发展的黄金年代。2015年之后，中央将化解库存确立为国家重点任务，全国楼市再起热潮。高周转的融创、华夏幸福等房企逐鹿中原，陈锦石也意识到中南需要转型。
转折就发生在这一年。2015年，中南建设净利润同比大跌63.37%，显示大盘低效的经营模式已落伍。焦虑之下，陈锦石的弟弟陈小平离开管理层，曾在龙湖、阳光城任职的明星经理人陈凯被请来执掌中南置地。
在陈凯领导下，中南建设彻底转向高周转路线。公司内部将各地分公司改为"XX战区"，鼓励不同区域相互竞争抢夺资源。拿地和城市选择不再"挑肥拣瘦"，一二线和三四线城市全都要做。
为实现狂飙突进的目标，中南建设祭出激励大法。公司通过两轮股权激励计划，要求员工力争2021年实现归母净利润同比增长1408%的疯狂目标。
这些努力的确取得了阶段性成功。从2015年的204亿元，中南建设的营收在2020年攀升至786亿元的历史顶峰;2018年至2020年三年间，公司的净利润都实现了股权激励的考核目标。
但就在喧嚣的数字背后，中南建设的商业质量却在不断下滑。2015年至2020年间，公司地产销售毛利率从23.48%降至19.14%，现金流更是大量依赖于融资，扩张充满了泡沫。
更值得警惕的是，中南建设在高杠杆下沉重的债务压力。2020年下半年，三道红线政策出台后，中南建设在资产负债率、净负债率、现金短债率三条红线上全部超标，成为"红码楼盘"。
狂奔的代价就是质量口碑双失。近年来，中南建设的多个开发项目饱受投诉，甚至涉及管理层腐败。高周转模式正显现出其脆弱的一面。
"这个行业还在，你还在不在?"已成为行业共识。可惜，中南建设未能审时度势，狂飙一时爽，却付出了企业生存的代价。
2021年，中南建设遭遇了34年来首次亏损，当年净利润为-33.82亿元。此后2022年和2023年，公司亏损分别高达91.83亿和52.93亿元。
巧合的是，就在2021年亏损之际，陈锦石的薪酬却小幅增至1088万元。直到2023年才大幅减薪，年薪从近千万缩水至96万元。
中南建设的债务危机也在这一时期爆发。目前，公司被执行金额高达33.74亿元，失信被执行涉案金额达8.15亿元，官司缠身、沦为老赖。
业内专家指出，中南建设陨落的根本原因是房地产市场的低迷，再加上公司本身"三高"(高周转、高杠杆、高负债)的经营属性，对风险控制不力。此外，作为主攻三四线城市的房企，在这轮下行周期中首当其冲。
回顾中南建设的发展路径，高周转模式曾给众多房企肆意狂奔的机会，但它的逻辑过于脆弱。一旦融资或销售回款出现阻滞，就可能崩盘;一旦负债超出合理范围，财务结构将恶性循环。
简而言之，高周转模式是在"寅吃卯粮"，未来的扩张仰仗当下火热的市场。但市场向下，这种模式就无法为继。对于中南建设而言，来日无多，除非奇迹再现。
目前，中南建设仍有重要工作待完成。根据媒体报道，2023年下半年，南通地区还有中南开发的多个楼盘需要交付业主。在步入退市的艰难时期，保质保量完成这项工作，是对中南建设能力的最后检验。
回望中国房地产近几年的大变局，2023年已经有12家房企从A股和H股市场退市。作为行业大潮的一个必然结果，这是国内房地产市场正在经历的出清阶段。
中南建设由盛转衰、走向没落的教训再次印证了"房住不炒"的总基调是正确的。房地产的本质是为民众提供住房，而非无休止地炒作和投机。