那是房地产高速发展的黄金年代。2015年之后,中央将化解库存确立为国家重点任务,全国楼市再起热潮。高周转的融创、华夏幸福等房企逐鹿中原,陈锦石也意识到中南需要转型。
转折就发生在这一年。2015年,中南建设净利润同比大跌63.37%,显示大盘低效的经营模式已落伍。焦虑之下,陈锦石的弟弟陈小平离开管理层,曾在龙湖、阳光城任职的明星经理人陈凯被请来执掌中南置地。
在陈凯领导下,中南建设彻底转向高周转路线。公司内部将各地分公司改为"XX战区",鼓励不同区域相互竞争抢夺资源。拿地和城市选择不再"挑肥拣瘦",一二线和三四线城市全都要做。
为实现狂飙突进的目标,中南建设祭出激励大法。公司通过两轮股权激励计划,要求员工力争2021年实现归母净利润同比增长1408%的疯狂目标。
这些努力的确取得了阶段性成功。从2015年的204亿元,中南建设的营收在2020年攀升至786亿元的历史顶峰;2018年至2020年三年间,公司的净利润都实现了股权激励的考核目标。
但就在喧嚣的数字背后,中南建设的商业质量却在不断下滑。2015年至2020年间,公司地产销售毛利率从23.48%降至19.14%,现金流更是大量依赖于融资,扩张充满了泡沫。
更值得警惕的是,中南建设在高杠杆下沉重的债务压力。2020年下半年,三道红线政策出台后,中南建设在资产负债率、净负债率、现金短债率三条红线上全部超标,成为"红码楼盘"。
狂奔的代价就是质量口碑双失。近年来,中南建设的多个开发项目饱受投诉,甚至涉及管理层腐败。高周转模式正显现出其脆弱的一面。
"这个行业还在,你还在不在?"已成为行业共识。可惜,中南建设未能审时度势,狂飙一时爽,却付出了企业生存的代价。
2021年,中南建设遭遇了34年来首次亏损,当年净利润为-33.82亿元。此后2022年和2023年,公司亏损分别高达91.83亿和52.93亿元。
巧合的是,就在2021年亏损之际,陈锦石的薪酬却小幅增至1088万元。直到2023年才大幅减薪,年薪从近千万缩水至96万元。
中南建设的债务危机也在这一时期爆发。目前,公司被执行金额高达33.74亿元,失信被执行涉案金额达8.15亿元,官司缠身、沦为老赖。
业内专家指出,中南建设陨落的根本原因是房地产市场的低迷,再加上公司本身"三高"(高周转、高杠杆、高负债)的经营属性,对风险控制不力。此外,作为主攻三四线城市的房企,在这轮下行周期中首当其冲。
回顾中南建设的发展路径,高周转模式曾给众多房企肆意狂奔的机会,但它的逻辑过于脆弱。一旦融资或销售回款出现阻滞,就可能崩盘;一旦负债超出合理范围,财务结构将恶性循环。
简而言之,高周转模式是在"寅吃卯粮",未来的扩张仰仗当下火热的市场。但市场向下,这种模式就无法为继。对于中南建设而言,来日无多,除非奇迹再现。
目前,中南建设仍有重要工作待完成。根据媒体报道,2023年下半年,南通地区还有中南开发的多个楼盘需要交付业主。在步入退市的艰难时期,保质保量完成这项工作,是对中南建设能力的最后检验。
回望中国房地产近几年的大变局,2023年已经有12家房企从A股和H股市场退市。作为行业大潮的一个必然结果,这是国内房地产市场正在经历的出清阶段。
中南建设由盛转衰、走向没落的教训再次印证了"房住不炒"的总基调是正确的。房地产的本质是为民众提供住房,而非无休止地炒作和投机。