营收貌似比想像中稳,如果整个市场看可能是下降,但地区跟地区之间的差异可以很大,有些比较好有些比较差,得一个个看。我拿上面都会大厦作个例子吧。我翻了下,比如上文中的都会大厦,最新4月报价租金尺价26-29块/尺,看回23年的成交租金价27块/尺(土地注册处成交价很准的),意味今年租金是持平的。再看看年报里写都会大厦租位109个,总出租面积27万尺,折合2.5万平方米,再查了查目前出租盘约8个共1.3万尺,折合1200平方米,相当于4.8%空置率,与去年底持平,并没有下降的
*上面为年报显示的数据
所以其实可以忽略管理人费用,投资物业之公平值变动,衍生金融工具之公平值变动,非现金融资成本,递延税项的变化,因为这些都不影响到收分派收入,就是分红的金额。得出简化版如下:
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Reits,
许多人提到最重要就是收入要稳,出租类别那当然是收入跟出租率。单看租金加停车埸收入是有所下降。但是连同相关收入(管理费加冷气费) *年报里显示,其实看综合收入还是可以的
不过再细看一下相关数据,我发现其实整个物业收入净额其实是相当稳的,一年大概3.3亿多(收入—支出),2011年及2019年我是拿来作极端情况看看。
那第二个问题就是利息的变化影响了,这个确实是一项主因影响可分派收入的元素。排除利率掉期,从定期借贷利息看,近年加息是有点影响。但是我发现最终可分派收入其实没太大变化,近年平均派2亿的水平。考虑到目前利息应该顶天了,未来应该会下降回来吧。
我再看了看当时11年及09年的股价水平参考,当时分别1.77块及1.45块,但当是的收益才2亿,目前在3.3亿,考虑到可分派收入也比当时多出45%(当时大概0.12及0.109),相当於当时的股息率6.79%及7.59%。
*數據很多,有可能不全對,只作參考參考~
发现香港这些本地资产(收租)估值有点惨。如果目前情况看接近10%股息率,作为Reits类别,负债率也很低,主业也很稳定,派息按可分派收入,排除了很多不影响现金流的因素,最低分派率也有规定,确实有些意思。
就是流动性有些低。
话说这麽看,是不是十年就能收回所有本金了。之後就是永远地成为包租人了?
$泓富产业信托(00808)$ $阳光房地产基金(00435)$ $置富产业信托(00778)$
营收貌似比想像中稳,如果整个市场看可能是下降,但地区跟地区之间的差异可以很大,有些比较好有些比较差,得一个个看。我拿上面都会大厦作个例子吧。我翻了下,比如上文中的都会大厦,最新4月报价租金尺价26-29块/尺,看回23年的成交租金价27块/尺(土地注册处成交价很准的),意味今年租金是持平的。再看看年报里写都会大厦租位109个,总出租面积27万尺,折合2.5万平方米,再查了查目前出租盘约8个共1.3万尺,折合1200平方米,相当于4.8%空置率,与去年底持平,并没有下降的
正想看看学习下reits,感谢
这REITs功课做得好
REITS建议看看新加坡市场,选择多很多.
卡妹也来reits啦
管理人费用是从可分派收入里给的吗
另外,3.6%的贷款利息,明显hold 不住。如果不降息,以后renew贷款,到6%的利息,可分配收入又去到多少呢
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香港已死、