转发一下去年供水高峰论坛上，国有资本运营研究院投融资中心对“水务行业利用REITs盘活存量资产实现投融资模式转型”的一个观点呀～
一个水务项目，经过几年的建设丶运营，成熟之后，它的资产收益率水平能够达到证券化的基本收益率水平，可以通过CMBS丶ABS丶类REITs丶上市公司和公募REITs实现全面的证券化。总体上融资成本要低很多，盘活存量资产的资产估值要高得多。
有人会问，在供水行业，为什么有了上市公司还要搞公募REITs？这是因为供水行业的上市公司在市场上总体估值比较低，“没人疼没人爱”，股价比较低。如果实行了公募REITs，会发生实质性的改变，而且在国际上还有免征所得税的优惠，分红能力增加了至少25%。总体上，REITs与上市公司相比，市净率和估值高大约3~4成，意义还是很大的。从公募REITs试点的情况看 ，1块钱的资产经过评估之后可以变成3~4元，相当于净资产增加了3倍，资产负债率就可以显着降低。如果要做新项目，就可以凭借降低的资产负债率，借短期资金先把项目建起来。项目到运营培育期，就可以找保险资金，发债权投资机会，也可以发项目收益债，实现一轮再融资。如此，可以把原来需要15~20年的长期资金变成3年的流动资金，再做5年的债权计划，后来变成REITs，整体的融资难度显着降低，综合融资成本也能显着降低。
一是筹集项目资本金。通过REITs盘活存量成熟不动产资产，投资主体转让存量资产所获得的收入是自有资金，可以用于新建项目的资本金和其他用途。
二是重构投融资模式。运用REITs，持续盘活进入成熟期的存量资产，可以形成建设期丶资产培育期和成熟期的多元化融资方式的顺利切换，显着降低项目全生命周期的融资难度和融资成本。
三是降低财务风险。用好REITs，可以将部分存量债务随存量资产转移出表，还可以通过存量资产的价值重估和价值实现提升股东权益，显着降低资产负债率和财务风险。
四是维持主动管理权益。原始权益人发起设立并主动管理REITs，将其精心培育的成熟优质不动产资产，及时顺畅转移给自己管理的REITs，还持续享受经营性收益和资产增值收益，收取合理水平的管理费。
五是资产转让更便利。如果原始权益人有良好的市场声誉，能得到REITs投资者的广泛认可，只要按照REITs的资产收购流程走程序，即可按出售计划并以合适的价格，顺畅地转移给自身控制的REITs，程序便利可控且转让价格合适。
六是资产估值更高。通过REITs盘活存量成熟不动产资产，资产估值能显着超过直接出售物业或向中小投资者散售产权等传统方式，如果能落实税收支持政策，估值优势更加显着。
七是培育资本运作平台。REITs可以合并和分离，可以出让现有资产，还可以扩募收购新资产，实际上是永续经营的资产管理和资产运作平台，提高投融资和资本运作的主动性丶多元化和可控性。
八是助力“强者恒强”。REITs支持重资产投资主体走向轻资产经营模式，支持具备综合能力优势的强主体并购较弱的同行，是助力行业领先企业“强者更强”的重要推手，有利于提高不动产行业的总体运营效率。
