转人淡
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禹州是福建厦门发家的企业，这些年，行业龙头集中轮忽悠了一批房地产企业，很多企业的管理层接受了这个观点，现在的情况很难看清楚谁的裸泳，但是谁都不愿意对土地进行资产减值拨备，除非有国资背景，并且领导洗牌，比如绿城中国的张市长也是要业绩的，但是要业绩的同时，很显然绿城2018年下半年业绩做了一次洗澡，为张市长未来几年的工作减轻压力。国企中，特别是管理层因为腐败出事的洗的更狠，之前华融等企业的洗牌也是这种情况。
所以房地产企业，一般都为了融资和资本市场需要，这几年尽量把自己最美的一面暂时给市场和投资者，然而，传统的数地，看销售已经不能满足原先价值判断的标准了，甚至连销售额都需要谨慎的对待了。
我记得15，16年，你谈的最多的就是金茂，而我是另一直地产，并且一直谈到17年8月左右。那时候房地产企业和现在有非常大的变化了。谈正事，也就是禹州。
毫无疑问，禹州的净利润率已经到了历史最好水平，或者已经接近历史最好水平，禹州也是本轮走向全国的一家企业，总部从厦门搬运到上海，江苏常州的a股当红花旦新城控股也是本轮从常州搬到上海的。而在这个过程中，禹州也不可避免的没憋住，拿了一些消化不良的土地。
禹州第一步耀眼之作就是就是16年合肥连拿4子。接着全国到处扩张，当年厦门出了一批地王，禹州也参与了，相信厦门的地王很难盈利。而当时禹州的布局是核心城市，所以16年那部分有一些土地还不错，但是整体上，16年的部分土地可能很难盈利，甚至亏损，但是和其他企业一样并没做大规模资产减值。而17年二线城市土地价格开始高涨，一二线都是禹州布局重点，所以那段时间禹州也拿了一些难消化的土地。比如杭州萧山南部那块地在17年拿了以后一直没推盘，同时期绿城也拿了一块，而且勉强平价推盘案名桂语朝阳，当然绿城可以依靠排屋的高价格来消化这块土地，而禹州的品牌溢价能力相对弱，这块地如果不能做出高附加值产品，估计推盘还需要延迟。
以上只是简单的陈述，而最终的观点是，大部分房地产企业的净利润率已经不能用10个点来计算了。可能16，17的那批土地开盘出来，利润会下降很多。每一轮发牛市，都会有很多企业加杠杆，而杠杆的作用是加对了则大赚，加错了，最明显的标志就是大把的土地储备和货值却出不了销量。
讳疾忌医是企业管理者的通病，重山如流者甚少。所以我们所看到的，都是和路演一样的完美。$禹洲地产(01628)$