上海边的这个小县城又拆出来一群百万富翁,这里的房子你不来看看?

发布于: 雪球转发:0回复:0喜欢:0


正文共:3668字 20图;预计阅读时间:16分钟

嘉善这个长三角一体化先行启动区,由于利好消息不断,政府限定的房价已经无法满足当地的开发商。于是捆绑车位,高价的茶水费等手段,开始层出不穷,嘉善也由纸面上的17000元/平米,直线涨到了20000元/平米。

少了价格的优势,投资客们的目光自然而然的就转移到了其他同等价格的环沪地区,或是与其相邻的房价洼地地区。于是平湖——这个紧邻嘉善与上海金山的地方又再次进入了投资客的眼帘。

说实话,不是熟悉长三角地区的朋友们可能根本不知道平湖在哪里,熟悉的朋友也可能不会重点去做一个了解,毕竟与之接壤的上海金山区自己的经济还没有开始腾飞,难以顾暇自己的小弟。而有着同样地理优势的嘉善又太过耀眼。

所以平湖到底是被人们遗漏的明珠,还是仅仅是一颗刚进蚌壳的沙子呢?

刚刚进入平湖市的新埭区,“张江长三角科技城”就赫然出现在我们面前。随着路线的不断深入,最大的感受就是这里有一种百废待兴的气息,周围都是拆迁后的空地,尘土飞扬的小路和江南水乡的小桥接在一起有种不伦不类的感觉。



不过别看这里pm2.5随时有可能爆表,路上要么是年久失修的水墨小房,要么就是一大片空地,但就是这样一个小县城却隐藏着大量的百万富翁!


这里先给不了解的朋友讲一下“张江长三角科技城”是怎么回事(其实我们一开始也不知道,但政府既然敢立在高速路口,看着就很厉害的样子,就赶紧查了查)。



张江长三角科技城,位于上海西南部金山区与浙江东北部平湖市的交界处,是中国第一个跨省市、一体化发展的实践区。科技城的面积基本上两省各占一半,上海的一半位于枫泾镇,而浙江的一半正好就在平湖区的新埭镇。


这也就是为什么笔者刚刚进入新埭镇就能看到尘土飞扬的画面了。而且因为是科技城所需用地,此地的居民无法回迁,他们得到的拆迁款,数额也是不菲,大多是在11000元/平米,加上此地居民的小楼都在三层以上,各位看官也就能明白了为什么这里有着这么多的百万富翁了!


拆迁款都达到了11000元/平米的,肯定有朋友会好奇,新埭镇的房价大约在多少?还不得起飞喽?





没错,由于新埭镇是平湖距离上海最近的镇之一,加之张江长三角科技城的利好消息,这里的房价已经飙到了15000元/平米的价格了。而且作为新埭镇最大的一个开发商——融创·江南悦所开发的四个小区均以接近尾盘。



四个项目致园、臻园、宜园、畅园,已经于9月份交房,均价在15800元/平米,目前也仅剩10余套清退出来的房源,其中部分是上海的客户过来购买,剩下的皆为新埭本地人用来自住。由此可见新埭人民强大的购买能力。


新埭的另一个楼盘——华美公馆,将于11月6日开盘。该项目就在新埭镇政府斜对面,地段好,还有一幢自持的华美酒店,楼盘品质较融创的要差上一些,均价大约在14000元/平米。


不过在笔者看来,此地的房价水分还是不小,至少短期没有太多变现的能力


其一是新埭镇的交通过于单一,目前仅能依靠公路交通。还未施工的沪平轻轨唯一的一站离这也有两公里的距离;



其二是新埭镇的餐饮实在有些薄弱,笔者和朋友驾车走过了新埭的大街小巷,愣是没找到一个比较显眼的餐馆。仅仅有着一些小型超市,告诉我这里的居民还是食人间烟火的,只不过动手能力比较强,做饭一事还是亲力亲为比较放心。


其三则是在张江长三角科技城建成之前,新埭几乎没有什么能让人口流入的理由,加上本地人几乎都已置换新房,这也就意味着缺少刚需客来接手房源。


所以投资者想要短期就能转手变现,基本不太现实。不过从长远来看,投资者只要能等得起张江长三角科技城成型。那么依据地理优势,加上总数不多的房源(毕竟一半地都给了科技城了 ),此地未来的升值空间仍旧不小。





出了新埭镇,向西而行就是平湖的北部的经开区了,比之新埭镇,要说这里突然繁华起来了,倒也没有。这里给笔者最大的感受应该是静谧,大路空荡荡,少有车马行。



可以看出来,这里的人气也算不上是平湖的顶峰。不过,这里的建设不再像新埭那样,杂乱无章,整体给人的感觉还是蛮整洁的。


经开区的房价均价大约在15000元/平米左右,总体来说,这里的优势还是有不少的。


首先是学校,该地区的学校种类就有很多。


如公办的九年义务教育学校“上海世外教育附属平湖经开实验小学”、“上海世外教育附属平湖经开实验中学”,私立的“英国卡迪夫公学”、“枫叶国际学校”,中专“平湖高级技工学校”,大学“嘉兴学院平湖校区”。


▲嘉兴学院校训


大量的学校也就保证了教师成为了常住人口,该地区居民的素质也会普遍较高。同时也解决了经开区的住户入学问题。


其次,平湖三大支柱产业,箱包、羽绒服、童车,有两个批发市场都在这里——国际箱包城、中国服装城。


 ▲国际进口商品城

不过这里的房源入住率并没有我想象中的那么高,部分房源是被投资客所购买,另一个原因可能是因为这里的餐饮服务业被批发市场所挤占,并不太发达,使得这里的宜居度没有平湖主城那么高。

这里有个值得一提的房源——泛华·东福城。作为一个在经开区中心的一个项目,该楼盘的均价仅有13500元/平米左右,销售给出的原因是因为政府限价,毕竟该项目的楼面价只有2000元/平米,所以价格才能给到这么低。


不过由于小区品质不高,八个多月才卖了一半的房源。小户型被上海的投资客占了四分之一,大户型到是因为价格便宜,被许多当地人购买。

一路向南,就是平湖的市中心了,此地的房源不多,在售的目前只有两个楼盘,一个是中筑·名瑞府,另一个是万科·平澜玖著。


两个房源对比一下,笔者更推荐万科的房源。


一是两处房源均价都在17000元/平米左右(此处说明下,中筑的纸面价格是16000元/平米,但要捆绑储藏室销售,平均下来也到17000元左右了),但万科是平湖唯二做精装修交付的房源,且不像中筑有40%都是回签房源。所以无论从品质还是服务万科都要好于中筑许多。

再往南行,就是平湖市政府要着重发展的地区了,也是目前平湖最热闹的地区。据平湖房产网的工作人员介绍,该地区也是平湖周边居民改善生活质量的首选位置。像上文提到的新埭区的原居民就有很多人选择在这里置业。


其火热程度从滨江万家花城的认筹中可见一斑。

平湖南部有着全平湖最大的商圈——新城吾悦广场,吃喝玩乐,这里一应俱全,围绕其建设的周边房源也有很多。


如卓越·平湖壹号、滨江万家花城、卓越·玲珑湾、龙湖·春江天玺,其中除了平湖壹号是走高端路线,房价在18000元/平米,这也是另一个平湖做精装修的房源了,其余房源均价在16000元/平米左右



教育医疗方面这里的资源也是最多的


如该地区与平湖老区共享的百花小学、东湖小学、实验小学(如意校区),还有自有的实验小学(启元校区在建)、叔同小学。当湖高级中学、东湖中学也在平湖南部地区。


医疗方面,这里有新中医院,该医院与上海中医药大学附属龙华医院合作共建,周末还会有上海专家过来坐诊。


凭心而论,平湖对比与环沪周边,基本没有太大的优势,无论说交通还是基建,平湖都是那个中规中矩的,不会先行启动,也不会落后太远。当然,这也许正好成为了可供投资的一个前提——有着升值的空间

比如花桥,这个目前唯一可以坐地铁到达上海的地区,就是因为交通的便利,通勤时间的减少,使得该地区的房价同步领先于其他环沪地区,当然这也就意味着该地区的增值空间就会相应的减少。


而平湖呢?与其他环沪地区则略有不同。


其一是因为平湖与上海接壤的区域是金山区,前文提到金山区自己的经济还没有发展起来,很难再带动平湖这个小弟一起发展。


其二,金山地区的房价也没有涨的很离谱,2万多的均价还是能被大部分上海刚需客所接受的,而且这两个地区一个好歹算是上海郊区,而另一个则只能被称为环沪地区,地位高下一看便知。


其三,未来即使开通了高铁,平湖也仅是方便了平湖居民到上海游玩,并不能给上海上班族提供一个日常的住所。


这几点就注定了平湖无法复制花桥的发展模式——依靠上海地区的人口流入,从而带动商业、旅游业、服务业的发展。更多的可能只能依靠自立更生。


所以说平湖并不能称其为明珠,但它也算是入了蚌壳,相信3年以后,各大项目均已成型的那天,平湖也能闪耀出属于自己的光芒。