在国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》之后，国内公募REITs序幕正式拉开，金融行业开始了万亿级“蓝海”的业务。
第一批9只REITs基金从批准到发行有一个多月的时间了，目前也已经开始在交易所挂牌交易。许多小伙伴对REITs感觉十分的陌生, 其实早在20世纪60年代的美国就诞生了世界上第一只REITs。
本期就为大家介绍究竟什么是REITs，对于我们普通投资者而言，应当如何投资公募REITs。
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什么是REITs？
REITs的全称是Real Estate Investment Trusts，称为不动产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专门投资机构和基金经理帮助投资者进行投资，投资的方向不是企业的股票，而是投资到包括酒店、写字楼、购物中心、工业园等不动产这些资产证券化的权益，并将投资综合收益按比例分配。等这些物业出租、公路收费、工业园成功升值，赚到的钱大家一起分。
并且监管机构要求，REITs每年至少要把90%的净利润拿出来分红。这意味着，只要这些物业赚钱了，投资者就肯定能分到钱。基金买了REITs，就等于一下子买了一大堆不动产的部分所有权。
如下图，第一批公募的REITs主要投资于产业园、仓储物流、高速公路等项目。
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为什么推出REITs？
中国作为基建强国，在基础设施领域储备了相当可观的体量，规模较大，这些基础设施资产的收益稳定性高，非常适合做公募REITs。
公募REITs具有权益型融资工具属性，在盘活存量资产的同时，可以有效帮助企业降低负债率。我国各地政府为发展地方经济，需要大量的资金投入到新建项目中，把这些已投资的工业园，公路和环保项目打包成资产，做成基金的方式卖给投资人，可以为地方政府募集更多的资金。
推出REITs不仅为地方政府和资产所有者提供了融资方式，同时也丰富了金融市场的投资产品，提高整个社会的资金使用效率，促进经济发展。
站在投资人角度，产业园、环保项目、高速公路等公募REITs是一款整体风险相对可控、分红较为稳定的理财产品，不仅适合机构投资人，对普通投资者也具有较大吸引力。而资产证券化的这种融资方式未来在金融市场中还会有更加丰富的产品出现。
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REITs的风险和收益
对于任何一个投资产品，投资者最关心就是收益和风险情况，如前文所述，REITs投资的主要就是不动产类项目，REITs有真实的底层资产作为支撑，收益主要来自两方面：
一. 分红收益，体现了债性。按照规定，REITs每年都要把可供分配金额的90%，以现金红利方式回报投资人，每年不得少于1次。REITS产品分红的特点体现了其债券属性。
二. 市场波动带来的收益，体现了股性。REITs也可以在场内进行交易，也有价格波动带来的价差收益，同时由于资产属性的原因决定了它价差的波动相对较小。
所以REITs的收益，是以分红收益为主，波动带来的价差收益为辅。那么，REITS的收益会不会像股票那样，出现大幅下跌，最后亏损呢？
REITs的投资项目主要是产业园租金收入、公路收费和环保项目的收费，受经济周期的影响较弱，能够产生稳定的现金流，盈利也较为稳定，区别于股票这类受经济周期影响较大的资产。当股市大跌的时候，REITs受的影响比较小。例如，这次首批被选上的项目所在地区都为经济发达城市，包括北上广深一线城市和苏州这样的强二线等，这些地区的各种业绩数据是比较稳健的。
同时，由于REITs项目是公募发行上市的，证监会对项目进行审核把关。为了保证项目的质量，要求原始权益人或其同一控制下的关联方也要参与配售，并且不得低于基金份额发售数量的20%，这就相当于把大股东作了个利益捆绑。
另外，为了保证这次试点的风险尽量降低，战略配售的份额提得很高，都在50%以上，允许机构也参与配售。这样一来，即使普通投资者想买，最后也是根据申购进行了配售。
参考海外成熟市场，对比REITs分派收益率和国债数据。REITs收益一般都在4%到8%之间。
首批的9只REITs，从招募说明书看，预计现金流分派率为4%-12%。
所以，综合上面基础资产的盈利分红和其它国家RIETS的收益情况来看，基础设施公募REITs是一种投资稳健资产的基金，比一般的货币基金收益略高一点，相对波动风险较小，是进行资产配置的一种产品，如果短线涨幅过大，需要理性对待。
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如何进行REITs的投资
一般来说，REITs封闭期较长。这次发行的9只REITs，基本上封闭期都是20年、50年、99年。基金封闭存续期这么久，大家最关心问题自然是这些产品的流动性如何，怎么进行申购和交易等。
当前，REITs认购可以通过场外及场内两种方式认购。通常而言，场外认购就是跟普通公募基金认购一样，通过基金公司直销平台、银行、互联网等第三方基金销售机构认购。而场内认购，通常是通过证券公司的证券账户认购，这种方式比较便利。
通过证券公司买卖REITs与其它公募基金和股票相似。发行结束后，在上交所或深交所上市交易，申购时在券商系统里申购，会根据申购数量进行配售。目前，9只REITs已挂牌交易，待价格稳定后，可直接在二级市场买入或卖出。
REITs有两种投资模式，一种是直接购买，由于REITs在交易所上市，价格走势和买卖与一般股票的交易方式相同，投资者可享受中长期价格升值。虽然投资REITs的回报率不逊于股票及债券，但波动却远低于股票，还可抵御通胀风险。当通胀上升，REIT的资产价值与租金收入会随之上升，间接抵消通胀的影响。
第二种方式是投资REITs基金。以鹏华美国房地产基金为例，这类基金多以争取资本增值及现期收益为目标，通常至少将60%的资产投资于股权REITs，且每季或每年派息。鹏华美国房地产基金最大的优点是可投资于不同的REITs，涵盖不同类别的房地产项目，不会为个别REITs的局限而受限制，情况类似投资股票基金，会较投资单一股份更灵活、风险更分散。此外，还可将部分资金投资于不同类别的资产，增加收入来源，让投资更多元化。
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挑选出好的REITs
对于庞大的市场规模该如何选择REITs，最主要的是看REITs的两个重要指标：复合增长率和股息率。
复合增长率反映基金上市以来的涨跌情况，用来评价长期业绩表现，能够反映长期的发展能力。而股息率可以直接体现一年分红多少，反映了当期的收益率。这两个指标需要投资者结合考虑。
从首批发行的九只基础设施公募 REITs的具体情况来看，沪杭甬高速、中航首钢生物质、博时招商蛇口产业园、红土创新深圳市盐田港仓储物流、华安张江光大园、富国首创水务、中金普洛斯仓储物流、东吴苏州工业园区产业园和平安广州交投广河高速公路，均属收入来源为股息和资产增值收益的权益类REITs产品。
在底层资产方面，博时招商蛇口产业园、华安张江光大园、东吴苏州工业园区产业园公募 REITs 底层资产所属行业为产业园区，红土创新盐田港仓储物流、中金普洛斯仓储物流REITs 所属行业为仓储物流，这类项目现金流来源主要为租金收入、物业费收入。中航首钢生物质REITs 标的资产所处行业为垃圾处理，基础设施现金流来源为垃圾处理服务费、发电收入和餐厨垃圾收运、处置费。
富国首创水务项目属于污水处理行业，收入来源为污水、污泥处理服务费等。浙商证券沪杭甬高速和平安广州交投广河高速公路公募 REITs 则聚焦于高速公路领域，标的资产分别为杭徽高速公路(浙江段)和广河高速(广州段)，底层资产现金流来自道路通行费等。
从九只基础设施公募REITs 派息率来看，垃圾处理、收费公路等特许经营项目派息率较高，相关产品募集说明书披露的当期净现金流分派率平均值为8.70%，仓储物流、产业园区等非特许经营项目派息率较低，当期派息率平均值为4.36%。造成上述现象的原因可能在于，特许经营项目一方面底层资产现金流较为稳定，且资产增值占项目收益比重较小，市场交易较不活跃，另一方面资产估值会随基础设施剩余收费年限的缩短而下降，因此，投资者对该类项目的预期收益率可能会高于非特许经营项目，最终使得特许经营项目债性较为突出。
因此，挑选REITS，要看其基础资产的盈利能力，当期出资产的盈利能力强才能实现分红率高，同时，使二级市场的交易价格走高，形成长期的复合增长率稳定升势。
作为REITs的发源地美国，截至2019年末公募REITs的市场规模约1.3万亿美元，占GDP规模的近6.5%。按照该比例推算，中国公募RETIs市场可达6万亿人民币。虽然REITs在国内仍处于发展初期，但在中国未来的投资市场将会有着广阔的前景。