$泰禾集团(SZ000732)$ 系列四

叁：万物惊——众多劣后债权人可能血本无归
司法拍卖是个有趣的博弈。如果土地拍卖，成交价格远远超出个债权人的本金和利息，则拍卖土地，拿回自己的货款银行贷款、购房款、货款、工程款、股权对价，是众望所归。
可理想很美好，现实很骨感——成交价有可能远远低于债务总额！
就拿郑州泰禾东府大院来说，目前，该地块起拍价为6.22亿元、评估价6.9亿元，已经远低于需要偿还第一债权人——郑州银行的本金9.57亿元，利息以及高达24%法院执行罚息应该在4亿元左右。
郑州银行一家机构就有1３亿元左右，也就意味着，把所有的土地以及附属物拍卖完成后，还不足以清偿郑州银行一家机构的债务！
中原信托背后真实的资金方为郑州银行，郑州虽然是股份银行，但也有国资成分，其债权项下嵌套了土地证抵押，股权质押，泰禾集团担保等风险控制措施，属于拍卖资产第一顺位受偿人，也就说，只有郑州银行的本金、利息、罚息，甚至所聘请律师的律师费都拿走以后，其他债权人才有资格参与分配。
拍卖时间也是影响价格的决定因素。当前，房地产价格低迷，土地到处流拍，政府整理出的干净地块，就频频流拍，退地，而有债务纠纷瑕疵的地块，肯定价格会低到他妈都不认识的地步！
土地价格在低迷的市场行情中成交，其他债权人更是毛都拿不到，更别说弱势的购房者和中小供应商了。从目前的形式分析，如果能够顺利拍卖，郑州银行的债务可能清偿60%以上，而后的债权人将一无所有。
据了解，除了银行贷款之外，还有众多债主。除了广汇公司之外，据不完全统计，还有100多名位购房者（包括“草签”合同的购房者，还有通过电商平台支付房款的购房者）、中小型营销和供应商、设计勘察检测机构单位、土方和桩基施工方、总包方商中建二局等等，据不完全统计涉及金额高达1.82亿元的债务本金。
泰禾东府大院目前的债主有六五大家（类）。
1、欠中原信托一家的借款就高达9.57亿，利息接近4个亿（已判决）。2、欠原投资方广汇集团收购对价约应付债权本金3.5亿多元（已判决）。3、未付总包单位中建二局近6700万元工程款及违约金（诉讼中）。4、未付营销推广、中小供应商服务费或供货款约2500万元（部分诉讼）。5、购房者的血汗钱，线上线下预收的100多位客户意向金、首付款、甚至全部房款，据不完全统计，本金和违约金合计金额过亿元。这个才是真正的老大难，给以后的处理和解决更是难上加难。一旦处理适当，就是群体事件。还是不完全统计。
而且该地块的土方和桩基费用仍未支付，金额巨大。 此外，土地闲置的处罚已经下达，预计7000万。土地闲置处罚问题和城改地上可能存在的应该承担的未完成的安置义务，更是时间长投资大。