出品：万房研究院
执行：楼小白（微信id:howell0912）
楼东（微信id:bingwenhuoniao）
最近，二胎、养老话题刷屏，万房研究院分析了一下，就是一套房子所承载的生活将发生大逆转——社会话题最终都和房子脱不了关系。
原先，一线城市的客户，买房的思路是先买小，再换大，在买与卖的过程中，还能吃到房子增值的红利。因此，每个人最关注的是房子的投资价值，其次是居住价值。
但是，随着购房杠杆率降低和限价，换房的成本大幅增加，有时候要倾尽第一套老破旧加上存款，才能往上够一够大一点的房子。同时，二胎、养老导致的家庭结构发生变化，客户希望一步到位，买一个过渡很长周期的产品。
所以，现在全生命周期的户型越来越流行：同面积的产品，客户的覆盖面越全龄化，产品的竞争力越强。这样做的好处是，对于客户来说，省掉了换房的焦虑，得到了高品质的生活，才最幸福。
所以，品牌房企齐声喊出全生命周期。比如，万科提出的【无限系】，金科要打造【会进化】的房子，金茂开启【一公里】全龄住区。
但当客户真的开始选择，算总价、挑户型、看通勤、环境，一轮下来，真能做到十全九美的没几个。
前不久，位于京西南的中粮·京西祥云，对全生命周期产品进行了全新的解读，代号【3.0新豪宅时代】，不过这个叫法还是偏保守，以我们参观后的感受，应该叫【爱马仕大象灰】。
因为在它的身上，我们发现了全生命周期产品的两个新标签：
一是老城改善客中意的高改全能住宅。
二是豪宅的生活品质：精工和尺度。
壹 机会判断
观察中粮过往的住宅产品线，从祥云国际生活区、天悦壹号系和瑞府系别墅产品，都有着高品质豪宅、终极改善的标签，且各产品线都是区域内的高溢价型产品。
以往中粮的项目，多在城市成熟的豪宅区域，或是具发展潜力的城市核心区。
中粮如果要探索生态属性 X 五环地铁的全新区域价值，又要延续中粮高品质住宅的产品口碑，同时还要迎合高改客户的生活方式，这对于中粮的操盘能力与产品策划力有着更高挑战。
在2017年的改善产品中，占据市场主流的是：总价可控、小尺度多居产品（面积段在120-140以内）。
但业内与客户的体验反馈是，小面积多居室，对于多口之家，整体空间相对局促，还是属于入门类改善产品。很多产品实际上无法真正实现四居或全周期的生活功能。
因此总价可控、交通、社区、环境均好并能真正升级达到豪宅生活品质感的产品，就成了市场的的新机会。
具体到项目层面，在改善级平层产品的升级前，中粮考虑了三个方面：
1、产品要满足什么样的客群？
2、五环地铁新竞争力是什么？
3、发力点在哪里？
贰 升级的三大层次
1、熊掌与鱼：140㎡面积段的新策略
一线城市高房价时代下，改善客群的需求既明确又矛盾。
比如说，改善客群大多是中产阶层，上有老下有小，要把全家都安顿好，房子总价要有性价比，要有里子，还能有豪宅范儿。
平面布局决定了里面和面子，京西祥云的升级策略是家庭实用性与品质感兼得。
从传统的四居产品分析，长长的走廊把房间南北连接，户型能满足四居，能自拓面积多，客户感觉得了实惠。
但是这种长走廊过道，其实浪费面积多，相当于左手偷面积，右手在浪费。具体表现在：四个卧室排在一起，家庭成员缺乏私密性。户型格局缺乏豪宅仪式感，难以实现独立衣帽间等品质空间升级。
逐渐四居产品进化到九宫格平面时代，140㎡面积段的产品开始注意卧室的私密性，提升主卧生活价值感。
但是，由于把面积留给了玄关，增加豪宅感，次卧室与多功能间面积就变得局促，最小空间只能做书房或储藏间。
今年入市的限竞房也有四居产品，但看到的是十分纠结的产品表情，既想要四居改善产品，又想做豪宅，保留仪式感空间。
比如入口处设计成“玄关+走廊”会造成面积浪费，去除公摊后，实际套内面积达不到高端改善的舒适品质。
这里特别要提到公摊面积，因为越是希望做品质感，私家电梯入户等高配占据公摊的面积就越大。
因此很多140㎡产品在被公摊后，基本上是首置首改的生活方式。
面对这个市场难题，京西祥云怎么办?
京西祥云的140㎡面积段升级策略是：第一步是加量。
京西祥云约32㎡的自拓面积，得房率升级约100%，这使得产品在五环区域具备足够竞争力。
第二步是差异化。
在满足四居的前提下，京西祥云做到空间尺度舒适，突出产品高性价比特性。
第三是功能和细节，服务全家每一位成员生活。
1.长辈可以躺在摇椅，在专属阳台上晒太阳；
2.孩子们有相对独立的套房区域，二孩空间灵活可变，有预留出玩耍空间；
3.妈妈有宽敞家政阳台，厨房+家政阳台提供更多收纳空间；
4.主卧套中的卫生间、衣帽间方面得到全面升级。
在这个户型里，我们看到了家庭柴米油盐的实用性被满足，长辈的专属不被打扰被满足，主卧的中产格调被满足。
我猜这个产品的设计者一定非常懂得生活，或是熊孩子的妈妈，照顾着家中的老人。懂得多口之家的私密逻辑。
为什么反复提私密性是高品质住宅的标准之一？我们要从人的心理去分析。
先从生活的一个细节开始：居室数越多，往往人们在家中穿衣服的程度也就越正式，反之亦然。
在三、四居室的户型中，人们多数都会和子女以及父母同住，或者家里有常住的保姆。在这种情况下，夫妇两个坐在客厅里就不可能穿的太随便。
我们看上面的分析图，纽约顶级公寓的三居产品不仅要做三个全套房，还要有一个客卫。国际生活样本所见，几乎都是这样的设计。而这套公寓不仅全套房，连动线都分户设计。
看到这里，就懂得了京西祥云的多居室品质升级第四策略，就是努力实现私密性，坚持做全套房设计。
我们整理了北京代表性的同面积段的四居产品基本信息，从高端改善到首置首改产品，几乎中粮操盘的产品是唯一在小面积四居里做足3个卫生间，尽力实现全套房设计。
而次卧室做套房设计未来的好处就是，未来祥云系产品再下一代向全周期产品方向的升级。
随着家庭结构的再变化，如还未生娃、或长辈住养老公寓，或子女离家读书工作等等，套房的设计可实现原来的四居室转变成一户三室搭一户一房。
这就是双钥匙户型。双钥匙户型在新加坡的公寓中常见，目前万科也引入这样的产品理念。
这种变化使得客户可以腾出一户一房来出租，用来还月供，也符合投资升值。
真正的全周期产品，不光是提供家中人口从少变多的解决方案，还得思考从多到少怎么办。
真正能实现全周期产品的高级改善，功劳都在多了一间卫生间。
万房研究院通过分析京西祥云140㎡的户型格局，对未来中粮产品下一步升级做出的猜想。
2 迎合全家庭成员生活场景的精装升级
3 厚积薄发
“厚积”是能力圈 “薄发”是客户体验
从地铁稻田站出来，步行一小会，走进一片森林公园深处，就抵达京西祥云体验馆了。
从这块地的特质来看，处于房山的高地，一侧有永定河穿过，拥纳着房山森林公园，很适合打造一座以绿色养生为主题的改善社区。
从生态属性上的定性，不自觉中让自己陷入了一个误区。当走进稻田生活大区后得知，这里的新居民有增多的趋势，而且偏年轻化。对当地商场的品类及档次，已经到了忍无可仍的地步。
地块先天丽质，中粮拿到一副好牌。牌虽好，如何出好牌，才真正决定最终的胜负。在规划上，有着食品、商场、酒店等庞大生态的中粮，运用自己的资源能力圈玩了一个时空转换的戏法。
把约5000㎡的移动大悦城从城市核心区导入住区、从线下导入线上，虽住在五环，仍能享受到二环的生活配套。
从海淀、朝阳归家的80后潮妈，或是大悦城体验店试穿试戴、或是在健身房挥汗、或是在言几又看书、或是在咖啡吧聚会，或是给长辈、孩子约个体检，不同场景的切换，其实是给了新改善家庭向生活宣告精神自由度的多维出口。
说中粮厚积薄发，指的是在大规划上利用了能力圈塑造有规模感、有品牌影响力的价值支撑，规模感与品牌性在客户的潜意识里就是安全感。
在客户眼中五环地铁新，漂亮不等于保值，还要看大配套。
“薄发”指的是客户体验，从示范体验区到是样板间，客户走在“生活体验地图”中，感受到了众多与生活相关的绿色、健康、新消费体验、社群等生活类元素，进而畅想未来的生活。
叁 客户的立场
在地产行业，我们总谈好营销对于项目如何重要。跨界到互联网，
马化腾说产品要做到
“Don’t make me think!”——一个好的营销是要打破客户的防御与犹豫。
一个好的产品是：根本不让客户启动防御，看到他的第一眼，就认定，这是我想要的生活。
