近日，CBRE世邦魏理仕郑州顾问及交易服务部 | 商业团队再次欣获绿都商业委任，为其核心商业资产“百年德化·风情购物公园”项目提供商业运营管理顾问服务。CBRE团队将凭借精准的策略规划、高效的执行力和卓越的创新能力，全面参与到此项目的整体商业升级与改造中，包括项目的营运、招商、工程、物业和推广等各个环节，致力于为绿都商业及百年德化·风情购物公园项目提供全方位、全生命周期式的专业服务，助力该项目实现商业价值最大化，并为消费者带来更加优质的购物体验。
项目改造后效果图，仅供参考
该项目位于郑州市二七广场西南侧，紧邻有着百年发展史的中国著名商业步行街—德化街，以下沉式中心广场为中心，由A、B、C、D四个主题区域有机组成，总商业面积约7万平方米。自2006年开业以来，紧跟市场变化，并通过持续地调整与优化，一直以来都是二七商圈发展历程中的重要一环。
这里，是开埠后郑州零售商业的发源地
向上滑动阅览
从19世纪末一个只有2万人口、面积2.23平方公里的小县城，到如今常住人口1,300万、中心城区城市建成区面积达774.32平方公里的国家级中心城市。被大家称之为“火车拉来的城市”的郑州，在近百年的发展历程中可谓翻天覆地。
而说起郑州零售商业的发源地，非德化街莫属。1901年，京汉铁路建成通车后，当时的河南巡抚陈龙奏请清政府批准，将郑州辟为商埠，并在郑州周围着手规划道路建设，这才形成了德化街。当时，清末举人刘邦骥与众商合议，取“德化育人”之意，定名德化街，并沿用至今。而这一至今有着百年历史沉淀的商业街自1905年正式辟为商埠后，迅速升温成为一个商贾云集的地方。到了1948年郑州解放，为了恢复郑州的商业，德化街有了郑州历史上第一家带有“国营”二字的百货店，从历经数十年发展的老字号到国营的新名店，可以说德化街的这一次变化对郑州的商业复苏起了重要作用。
此后，包括德茂祥酱菜园、同仁堂药铺、魁祥花铺、五洲派报社、京都老蔡记馄饨馆、老张歪馄饨馆、新华书店等名店相继在此开店。据不完全统计，彼时的德化街有时货店23家、钟表店20家、医药店14家、布店23家、鞋业店6家，加上图书、理发、照相、浴池等，共有商户120余家，是当时郑州市名副其实的商业中心。
对于德化街这一郑州商业发源地而言，其在过往的百年历史中经历过两次重大转折点：一次是在上世纪80年代，其所属范围内进行了大规模的旧城改造，改造过后德化街的北端新建起了亚细亚商场，中段建起了德化街百货大楼、三得利商场、德化街浴池、妇幼用品大楼、刘胡兰副食品大楼等。其中亚细亚的建成也被视为是引领日后郑州现代化商业发展的开端；第二次重大转折点则发生在2002年底，历经近两年的升级改造，一条长600米、宽22米的德化街商业步行街正式开街，随后又被评为“中国著名商业街”称号，与北京王府井、上海南京路等商业街比肩。
这里，承载了郑州年轻人的美好记忆
但面对日趋激烈的商圈内外竞争
需要做出新的抉择
2005年底在德化街迎来开街百年之际，总商业面积约7万平方米的百年德化·风情购物公园靓丽落成并开启试营业，随后在2006年4月28日正式开业。作为一个在市中心传统核心商圈的城市更新项目，百年德化·风情购物公园创造了郑州商业的多个“第一”，如首个开放式购物公园形态的商业项目，再例如其在经营定位上是郑州首个体验式+一站式的商业体，所经营的业态涵盖零售、餐饮、娱乐、社交、观光等。
自项目开业以来，随着市场及客群结构的持续变化，其经营思路也紧跟消费需求挖掘、测试与引导不断调整。从承办“校园歌手大赛”，到“世界旅游小姐大赛”，再到各种“明星签售会”，通过数次不同类型的活动测试，对客群进行分层、测试、选商，更好的为品牌及消费者做好嫁接，扮演好这座沟通的“桥梁”。
然而，随着市场竞争的加剧，这个已经开业18年的项目及其所在的商业片区开始面临越来越多的外部挑战和内部制约。
外部挑战
郑州市各区域板块间竞争激烈，多个新兴商圈的出现，使得商业资源开始被分流和倾斜。
内部制约
商圈内各个项目的发展参差不齐，对客流的聚集能力开始出现下滑；
片区内丰富的商业历史文化未得到充分挖掘与传播；
业态单一、品牌综合级次较低。
2023年，CBRE郑州顾问及交易服务部 | 商业团队曾受绿都商业的委任，为该项目新一轮的提升改造和商业定位担任顾问。随后结合着对全国商业发展趋势的理解、对项目所在片区商业现状的梳理、对消费者的深度调研及品牌商户的多轮访谈，为项目量身定制了分为两个维度多步骤改造并进的策略。
即通过对人流动线的再梳理、导视标识系统的优化、外立面形象的提升、广告及宣传画面/店招的优化，从而实现项目整体环境的提升，并赋予项目“新颜、新貌、新动力”。另一个维度则是通过IP主题的树立和包装，业态及品牌的焕新，形成以点带面+有序焕新，从而引领项目实现脱胎换骨。基于这两个维度基础提出的三年行动计划，即第一个阶段调业态、提品质；第二个阶段升级次、夯基础；第三个阶段则是通过优化品牌组合，实现项目以内容驱动为导向地全面焕新，从而达到引领区域潮流风尚的发展项目。
感谢客户对团队的信任，此次与绿都商业的合作，CBRE将围绕项目的日常经营管理策略、内部制度优化提升、消费者大数据研究、营销企划策略等方面提出专业意见。从而提升项目的市场竞争力、夜经济活力、改善与提升基础设施和消费环境、拓宽商业辐射力，也是众多老旧商业项目在迎接新时代时的重要课题。
Kevin Xu 徐江忠
副董事
顾问及交易服务部 | 商业
CBRE郑州
手机：131 4008 1516
邮箱：Kevin.Xu@cbre.com
Molly Qu 屈萌
资深经理
顾问及交易服务部 | 商业
CBRE郑州
手机：186 3873 0202
邮箱：Molly.Qu@cbre.com
