$融创中国(01918)$ 本人持有少量融创，但初次投资融创至今已有十年，收获的启发比赚的钱多，可见水平有限哈，逢多事之秋，看到融创声明，作为笔记分享，供各位看看参考哈，仅谈谈黄酒小镇。
真1：绍兴是真热，疫情后到今年中的一年半，热度逼人。为什么绍兴热？与融杭，与亚运会分场馆预期有关，但更主要是绍兴投资强度大，市政府北迁，发展镜湖新区，高铁北站后，绍兴的大项目多地吓人，远多于杭州湾北岸，gdp相仿的嘉兴，地铁等通车预期也催化绍兴楼市的高热度。年中后调控下急速降温，现在绍兴是真的冷，需求透支和休克式调控是核心原因，求助信里有，此不赘述。
真2：融创在绍兴的产品力，口碑，交付品质的确好，2016年进入绍兴，前6-7个盘的确是盘盘有口碑，常常它尾盘清盘了，隔一条路的其他楼盘（比如宝能藏珑），还有些产品线是绍兴第一次出现，也强化了口碑。
真3：融创的黄酒小镇投资是真的力度大（激进），核心的错配在于一口气拿下了100+万方可售住宅的地，相当于正常6个小区一起拿下，60亿元土地款一次交清。求助信里黄酒小镇的77亿投资， 其中60是拿下了整片土地。当然后续压力的确有，因为地块引入的酒店，商业等产业要先于住宅落地，所有塔吊都同时开工，资金嗷嗷待哺是事实。
真4：融创的激进真的也不无道理，黄酒小镇片区历经精工，马云，第三手才到融创手里，项目优质无需多言，但能够挑得起政府产业先行思路的开发商真心不多。万科这类财务纪律严明的，内部审批万万通不过。融创带着文旅的经营经验，和英迪格，华住等的合作资源，一口吞下来。楼面价6000+，作为对比，今年4月万科拿的位置大致可比的成交楼面价2.1-2.6万元（配建不详，如有，实际楼面价更高），1.5万元的楼面价差额里，即便沉淀1万元利润再自持商业上，合理的利润也是可以保证的（文旅小镇的沉淀是远小于文旅城的，在我看来所谓文旅小镇，通常是帮政府去接盘，盘活之前被骗的烂摊子，包装一个名头，沉淀一些经营资产而已，但是条件优惠，而且融创也是挑符合战略，比较优质的）。
真5：融创对休克式的调控（不给房贷切断 回流），对市场冷却速度真的预估不足，详见求助信。这是老生常谈了，融创的特点，也是能够趁2015-2017来到前五的原因吧。融创的战略其实还是清晰的，除了主业之外，就是赌中国if还有二三十年国运，那么大面积基本富裕后，娱乐-旅游-旅居消费的增量很大，而中国的类似项目中够体量，够优质的不多，而够能力运营这些娱乐地产的团队更是没有，所以我现在能够通过能力，趁着婴儿潮建筑工人即将被谢绝进工地，在中国的建筑成本将上升工期将大幅延长之前，在环城市圈免费（疫情之后还能多出6-8%的正常利润了）沉淀一些好项目，培养起一支运营队伍，为什么不干呢？我个人理解，这样的深耕战略，和hd的多元化还是有很大不同的，虽然的确，存在贷款和孵化项目的期限错配，风险来自于错配，机会来自于错配，都是事实。
真6：融创这封求助信，哭惨，误发真的是大概率，因为9.25马书记一行考察了黄酒小镇的产业落地建设情况是事实。求助信上项目仅回流2亿+现金，每周只能卖出一两套房子，这两句话也是都为真，但连在一起是想“误导”领导的意图明确。因为项目首期8.22开盘，位置最边的200多套，3幢洋房2幢高层，均价22000+，面积平均110，货值5亿-，开盘整体去化较快，目前剩余已经不多，首付平均五成回款（监管）2亿+，剩下的等批按揭，现在尾盘一周的确只能买几套，搞搞特价，二期也准备蓄客批售。
真7：融创真的是去中心化的，总部调控资源，文旅项目的逻辑是单个项目自循环（因此全国几十个项目同时推进，理论上也可行），销售规模+开发利润沉淀运营+开发利润形成正向现金回流总部，绍兴跟集团借了60亿元，猜测利率10%计算，回流被切断而发生险情。对内的融资利率收得也是不手软啊，8亿的利息。
真8：融创的资金监管这些真的还是比较老实的，还是看求助信，监管40亿。求助信本身内容比较丰富，任何公司都无法承受这样的资金断流，作为在绍兴投资开发力度最大的开发商，作为帮地方政府解决包袱（承接精工退出项目），引进产业真实而不遗余力（不同于一般民企，融创产业在前确保落地实现），经营规范（监管资金）的开发商，理应适度倾斜。