作者：缪凌云
来源：野马财经
万科2016年靓丽的财报，会是王石最后的辉煌吗？
3月27日上午，万科A（000002.SZ）召开了2016年度业绩发布会，对于董事会超期服役的问题，公司董事会秘书朱旭表示，换届方案正在积极酝酿之中，一旦成熟，将立即启动。
而当有记者问及超期服役的原因时，万科总裁郁亮则直接表示：
“刚才你没听吗？说得很清楚了，不用我再说了吧，要不然再把PPT发给你？” …“不就是这样吗？大家众所周知的原因，还用再提吗？不要明知故问嘛。”
王石去留成焦点
在业绩发布会上，万科现任董事长王石的去留，成为大家关注的另一个焦点。不过王石在3月24日开完董事会后就出国了，去哪不得而知。
自1988年万科股改至今，王石以万科董事长的身份已经走过了近二十载岁月，实事求是地讲，无论他是多么地忙于登山、滑雪、拍广告这些“副业”，无论有着怎样的花边新闻，无论局外人用什么样的眼光看待它，但的确将万科一步步地带到并坐稳了行业老大的位置，地产业内人士也都对其颇为尊重。
不过，这也给外界带来了另一重担忧——倘若王石离开，万科会怎样？
会像没有了乔布斯的苹果，热衷于发不同颜色的“新手机”；还是会像盖茨隐退后的微软，继续蓬勃发展？
“万科是非常好的房产公司，就怕后来的人一味追求发展速度，把品牌做坏”，在地产行业有着十几年工作经验，中建一局的施先生向野马财经（微信公号：ymcj8686）如此表示，这应该也是所有希望王石留下的人的担心。
而对于王石的去留，朱旭表示，“目前，王石仍然是董事会主席，下届董事会由股东大会决定，现在提换届的问题太早了”。
在这届超期服役的董事会改选之前，谁也不能给出一个肯定的答案，不过刚刚发布的年报，或许可以为王石再增添一点筹码。
“大象”万科依旧起舞
3月26日晚间，万科A（000002.SZ）年报公布，年报显示，公司2016年实现营业收入2404.77亿元人民币，同比增长22.98%；归属净利润210.22亿元，同比增长16.02%；扣非净利润209.29亿元，同比增长18.81%；资产总规模8306.74亿元，同比增长35.89%。
而根据年报及预披露数据，相比另外几家A股重要房企，无论是规模、盈利能力还是成长速度，万科依旧是当之无愧的“带头大哥”：
上图为A股五大房企2016年财务数据（整理自年报及预披露公告）
对此，平安证券在研报中点评：大象依旧起舞。
而为何万科能够成为中国房地产行业的领军企业，施先生向野马财经（微信公号：ymcj8686）分析，首先是对产品的负责。
其表示，“万科的房屋质量和物业在中国可以说是最好的，你如果买的话万科是比较放心的”。的确，对于几乎将“房子”和“家”划等号的绝大多数中国人而言，高质量的房屋无疑是人们的首选。
除此之外，施先生还透露，“万科的总包公司基本赚不到什么钱”。换句话说，即公司对成本的控制十分出色，而这需要对材料价格、人工成本等环节非常清楚。
在保证房屋高质量的同时还能严格控制成本，很显然，这家公司的管理层并非只会爬爬山、滑滑雪那么简单，万科在资本市场遭到疯狂抢食也就不难理解了。
房产政策下负债承压
野马财经注意到，万科年报显示，2016年万科资产负债率为80.54% ，同比增长2.84%；相比之下，招商蛇口（001979.SZ）这一数据为68.96%，同比下降1.56%；施先生表示，地产公司正常资产负债率应该在70%左右。
他进一步解释，在房产开发的周期中，借款大致可以分为两个阶段，第一是拿地阶段，拿地的钱是不可以向银行借的，如果企业自有资金不足，则需要通过其它方式进行筹措，利率也相对较高；第二阶段是拿到土地许可证、施工许可证后，就可以向银行以较低的利率申请抵押贷款。
对此，银行业人士分析，在房价持续上涨且房市持续繁荣阶段，资产负债率偏好不会发生太大问题，部分小房企这一数据甚至在1000%以上，但只要上述两个条件中的一个出现问题，就会对企业资金链带来比较严重的影响。
而且，值得注意的是，政策对房价的调控或许没有立竿见影的效果，但对房企的传导却可能比较迅速。
通常而言，房屋预售是房企回笼资金的重要手段，据施先生介绍，并非拿地后就可以直接预售房屋，而要达到一定的条件，例如上海大概是30%左右建筑面积的结构封顶后，才可以申请这部分的预售许可证；嘉兴是所有房子的地库出正负0（即结构施工时，地下结构施工完毕）可以预售。
换句话说，倘若此类政策作出调整，将直接影响到房企的资金链，因此资产负债率还是最好保持的健康的水平。
“当然，如果太低了，也意味着该公司开发力度不强”，施先生补充到。
反观万科，虽然资产负债率达到80.54% ，但年报同时显示，公司销售面积依旧保持着高速增长的趋势，销售均价也稳步上升，销售回款率达95%；并且，未结资源、预收账款充足，还在12城楼盘计提了13.8亿跌价准备，对可能到来的市场变化积极做着准备。
总体而言，尽管2016年备受股权纷争困扰，但万科盈利能力仍然实现了持续攀升，这也显示了在王石和他的管理团队的治下，万科所体现出的韧性强大，不过，这能够成为王石留在万科的筹码之一吗？让我们拭目以待。
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