$新城控股（601155)$2019年年报显示，主营收入同比增58.58%长，净利润同比增长20.61%，拟每10股拍17元（含税），按本周收盘价，股息率接近5%。
1，高速高质量增长。从2015年开始，新城控股的总资产规模从678亿元亿元倒2019年的4621亿元 亿元，复合增长率高达46.79% ，迈入全国房地产企业top10俱乐部，股东权益从138.7亿元增长到619.4亿元，复合增长率34.89%。增长率不仅跑赢了cpi，还跑赢了gdp，更跑赢了房价的全国平均增长率。得益于国人有钱就买房，买房就有钱的信仰，虽然在房住不炒宏观调控的背景下取得。2019年净利润没有跟上营收同比增长，原因一个是销售单价的下滑，从2018年的 12201/平米下滑到2019年11135/平米，同比下降-9% 。应为行业的不景气进而影响到运营成本的上升，其中销售费用和管理费用两项，绝对增长额合计36.59亿元，同比增长分别是92.81%，68.55%，远大于营收和净利润的同比增长，需要注意。
2，真金白银的盈利。无论开厂做企业其目的就是赚钱，有现金流入的生意不会差。公司从2016年～2019年，净利润合计349.56亿元 ，经营性现金流入净额合计450亿元亿元，现金净利比是 1.29倍，实际现金增加额是533.61亿元，这还不包括对外投资的375 亿元。盈利质量非常好，唯一要注意的是不要犯有钱的错———乱投资。
3，用别人的资金赚自己的钱。房地产业可能是除金融业外权益乘数最高的行业了，2019年，公司权益乘数达历史最高的7.46倍。财务杠杆是双刃剑，运用得当无疑是财富放大器，关键在于风险的控制。先从短期来看，一年内到期的短期债务是237.4 亿元，账上现金639.4 亿元，现金覆盖率%2.69倍，足够保障年内资金链安全。再从总负债来看，总额4002 亿元，除去其中应付预付工资税务等无息负债，总额3448.41亿元，真实杠杆率只有5.57 倍。我们用报告期内年头年末的有息负债平均值和当年财务费用做个比较，发现18年，19年的有息平均总负债的平均利率分别是0.4%和0.3%，呈下降趋势，而这两年的总资产收益是分别是4.75%和3.36%，利息覆盖率是11.87倍和11.2，这也是地产业如何把总有区区几个点自资产收益率的行业做到股东收益率高达36.36%的秘密。
4，相当确定的未来。因为房地产行业的的特殊性，比如公司2019年度合约销售金额是2708亿元，销售商品和服务收到现金是1666亿元，而最后结算营业收入却只有858.5亿元，中间相差了1849亿元。这就给管理层留下了调节空间，平滑年度间经营状况。最后如何决策我们无从知晓，一般的理解，短期内利润释放的快慢可能受制于资金链条的松紧，景气度的高低。资金宽松时，景气度低位时慢一点，反之亦然。从上面我们分析了无论层资产结构，利息负担，现金流到短期债务压力，都没发现公司有加快释放利润的冲动，而且经过限买限价贸易战疫情宏观因素影响，反而有主动收缩的迹象，比如货值去化率，经营活动收到现金结转主营收入率，分别为60%和52%，都较2018年的65%和51.2%有所下降和持平。但销售商品收到现金和存货无疑是预测地产公司的领先指标，两项同比增长率分别是57.58%和58.86，均在多年平均增长率之上。前者带到2020的800亿元销售和存货2313亿元合计超过3000亿元，是报告期内主营收入的3.6倍，保证了未来的增长。
5，先抑后扬的2020年。应对宏观的不确定性和黑天鹅，公司不仅加大销售力度，销售费用92.81%增长，减缓主营收入的结转，也减缓了拿地的速度，拿地面积占销售面积比率从2017年的366%下滑到2019年的80%。密切关注季度报告拿地面积的增速，那将是公司恢复加速的领先指标。禍为福所倚，进入2020年第二季度，在全球qe大赛背景下，国内的qe可期，房地产再次雨露均沾可期。 @今日话题 #新城控股2019财报解读#
