高房价，打崩生育率！

韩国公布的生育率又崩了，跌到了0.8%，再创历史新低，这也是全球所有国家中，生育率最低的了。而韩国首尔地区，生育率更是崩到了0.5%。

韩国首尔地区占韩国人口接近40%，除开首尔地区，其实韩国其他地方的生育率还行。首尔的市长因此放出大招，宣布要给年轻夫妻提供更多的公租房，他认为高房价，已经成为了阻碍生育的罪魁祸首。

之前我说去，全球的楼市发展路径，不只有日本模式和美国模式，所以高盛只用日本和美国的历史来套中国的未来，并不一定正确。

韩国的房价，已经走出了50多年的大牛市了。韩国房价跌幅最大的时候，应该是1997年亚洲金融危机。当时韩国几乎遭遇国家破产，国债违约，后来靠世界银行和国际货币基金组织的贷款，才勉强过关。

而这轮危机中，韩国的房价指数跌幅只有18%。比起日本和美国70%的跌幅的硬着陆，韩国这完全就是小意思。

接下来是2008年全球金融危机，韩国的房价指数基本没跌！平稳过关。

到了2020年新冠之后，全球绝大部分国家都开始开动印钞机，进行了史上最大规模的宽松措施，这导致韩国房价暴涨，短短两年时间内，韩国首尔房价涨幅世界第一，房价指数涨幅是25%。不过这两年有见顶的迹象，房价指数回撤了7%，依然远远谈不上泡沫破灭。

当然，这波房价上涨之后，韩国的生育率就崩得更快了。

虽然人口总数的确和房价有关系，但是韩国房价在人口负增长情况下，涨幅居然可以达到世界第一，也是一个奇迹了。

除开房价的暴涨，物价的上涨也是居民生育率的一个负担，这几年，发达国家的通胀都纷纷创40年新高。

目前，韩国的生育问题似乎无解，所以我说过，韩国虽然房地产没有硬着陆，但也不应该是我们学习的对象，我不希望我们的房价像韩国一样，未来又涨到天上，这只会带来更大的风险。当然，我认为暴涨这种可能性为零，我们能够实现软着陆，就已经是奇迹了，完全可以写到经济学教科书了。

对了，很多朋友问我什么是软着陆，其实以前提过，就是不出现硬着陆。硬着陆就是房价暴跌，引发金融危机，失业率暴涨，GDP负增长。

而软着陆是否成功过只能事后确定，我把房地产成交面积的同比回升作为了标志，当然，这仅仅是我自己给出的标志，经济学上以及我国经济界都没有统一的定义和标准。$招商银行(SH600036)$ $万科A(SZ000002)$ $比亚迪(SZ002594)$