楼市寒冬超过想象，二手房已经见底！

这个周末，我们又重新强调要优化楼市政策了。现在房地产已经成为了我们最大的不安全因素，也是宏观经济最大的不确定性来源。

由于楼市迟迟没有见底，也没有给出软着陆的信号，因此这个冬天，格外漫长。

实际上，我们很多指标下跌幅度已经超过了1990年房地产泡沫破灭的日本了。比如日本在房地产巅峰时期，每年的开工是170多万套，而楼市泡沫之后，这几十年来，大概保持在100万套左右，相当于从高位跌了40%，这是很多泡沫的一个典型回撤幅度。

而我们的房地产开工，从高峰时期的1500多万套，跌到了550万套，差不多只有原来是三分之一了，而开工面积的数据甚至是跌回了2006年。估计今年就会跌破500万套。

倒是楼市的成交，新房从高峰的18亿平米，回落到去年的11亿平米，跌幅快到40%，不过今年1-2月数据跌幅惊人，如果后边三个季度没有反弹，那么今年可能只有9亿平米，从高位直接腰斩。如果我的预测实现，到四季度左右实现反弹，那么全年回到10亿平米以上，回撤正好则是40%。

要知道，日本房地产泡沫破灭时候的城镇化率已经高达90%以上，而我们现在只有64%。当然，未来进城的数量会大幅减少，城镇化率会进一步提高，不过农村老人的自然离世，人口数量减少将会成为最主要的贡献因素。

而二手房在下跌了两年之后，在2023年已经实现了大幅上涨，根据克瑞尔30城的数据，这30个城市去年二手房涨了30%左右。正是因为如此，知名经济学家高善文认为，我们的二手房已经见底了。

房地产周期是当前我们最重要的周期，我认为一旦房地产成功实现软着陆的话，那么就没有什么什么可以阻止我们。下一步突破中等收入陷阱，然后在突破人均2万美元的的GDP，都是可以实现的。但是一旦硬着陆，那么后果将是非常严重的。

至于产业升级其实我并不担心。我说过，我从不担心中国的生产端，新能源已经不可阻挡，芯片也只是时间问题。

至于人工智能算法，就更不是问题了。因为芯片这个东西可以断供，没有就是没有，算法你能断供吗？最近我们的KIMI大模型出来，根据一些专业人士的说法，已经达到了GPT4的水平了，也就是这方面我们应该比美国只落后了1-2年。$万科A(SZ000002)$ $$招商银行(SH600036)$ $贵州茅台(SH600519)$