已售未结数据有两种方式获取，一种是直接问公司，有时候业绩会上会说这个数据，有时候没有说，所以可以直接向公司了解；一种是根据历史数据推断，具体方法就是当期已售未结=上一期的已售未结+当期销售额-当期结算额。融创结算额=（表内表外收入总和-物业收入-文旅收入）/0.91,这0,.91代表约9%左右的营业税，所以推算一下，根据融创2019年业绩会给出的已售未结为8000亿，2020年销售额为5750亿，当期结算额=（3810-38.3-46）/0.91≈4100亿，那当期已售未结=8000+5750-4100=9650亿；我的方法就是两种方法结合，对一下数，大差不差，9500亿已售未结就这么得出的。
融创的已售未结额度是非常大的，主要原因有两点，第一，融创最近5年的高速发展，导致融创销售速度远远高于结算速度，导致已售未结额度不断增加。第二，就是融创在过去几年弯道超车时期，对工程结算重视不够，因为它不影响企业经营现金流。横向对比万科，无论是毛坯还是精装，工程都要比融创快6个月左右。但从去年下半年开始，融创开始提升全方位能力，重视工程结算周期，未来几年，融创进入结算周期大年。
已售未结的快速结算，对融创资产负债表有着非常正面的作用，它可以把资产负债表的合同负债转换为净资产。但实际不影响企业经营现金流，实际的现金流要远好于报表体现的经营现金流水平。

另外，这9500亿已售未结里，权益比例是67%~68%，这部分是融创未来2年利润的重要支撑。(不是主营利润的全部，当期销售还会结算一部分)去年已售未结9500亿实际是低于我个人的预期，我曾预期1万亿已售未结，主要低于预期的原因还是去年销售额没有达到6000亿所致。我预估今年结算5500亿，销售6500亿+，今年的已售未结会到10500-11000亿的水平。我一直强调，1万亿的已售未结是什么概念？基本是中国城市GDP的TOP20的水平，这也是融创未来稳定增长的基石。$融创中国(01918)$