股友太专业了，对这种黑手、门外汉不用客气！华发股份股价今天大幅往下可能就有这个黒手的功劳@雕弓满月:想了想，还是逐一反驳一下，不能让这些黑文肆无忌惮诋毁公司声誉：

1、“但拉低企业2021年业绩的也是珠海大区。财报显示，企业珠海大区全年实现营收115.39亿元，同比下滑21.17%；毛利率41.44%，较2020年同期下滑7个百分点。”

驳斥：珠海的营收和项目结转有关，某一年小幅波动很正常。毛利率41.44%已经够亮瞎眼了，同比下滑个7%很过分？中长期看，房企的毛利率都会回归合理区间。

2、“这也造成企业2021年实现营收同比仅微增0.46%，毛利率较2020年仅增长0.42个百分点。”

驳斥：营收微增，但归母净利润增长10%，每股收益增长15%，这还不够好？难道招保万金的增收不增利才是好？
毛利率“仅”增长0.42，top50房企里除了华发，其它49家毛利率都是下滑的好吗！

3、“而就在珠海大区营收下滑之际，其于珠海大区的销售额却仍是同比攀升。2020年与2021年，企业该区域的合同销售额分别为288亿元以及315.28亿元。”

驳斥：这特么不是好事么，说明已售未结越来越多，为什么被你的嘴一说反而像是坏事？

4、“2018年-2020年，华发股份的拿地金额分别为160亿元、253亿元、703亿元；拿地面积分别为236万平方米、400万平方米、351万平方米。经核算，华发股份的拿地单价从2018年的6000余元/平方米暴涨至2020年的2万元/平方米。”

驳斥：这说明华发拿地更多聚焦在一二线核心城市，这是正确的战略，拿地单价下滑才是有问题。你不能光分析拿地单价，更要分析地售比，华发的地售比在0.5以下，属于行业top级拿地水平。

5、“从溢价率来看，2020年2月，华发股份以27.7亿元的价格竞得珠海香洲区一宗地块，楼面价1.54万元/平方米，溢价高达45%。值得注意的是，该宗地是华发股份从2019年到2020年2月份竞得的地块中溢价率最高的一幅地。”

驳斥：你说的这块地是华发集团拿的，不是华发股份拿的，麻烦先搞搞清楚。哪怕就是，你拿溢价率最高的一块地想说明啥？华发19-20年每一块地的拿地溢价率我都有，综合下来不到10%，一大半的地是底价拿的，华发拿地溢价率也是行业top级水平，你这属于不同乱黑。

6、“作为高速扩张中的房企，其土地储备规模近年来整体呈现下降趋势且保持较低水平。2017年-2021年，公司拥有土地储备计容建筑面积分别为877.11万平方米、750.04万平方米、697.48万平方米、805.81万平方米、543.97 万平方米。而2021年一年，华发股份便销售了468.8万平方米。”

驳斥：麻烦你搞清楚，华发的土储不含在建的项目。华发目前在建1500多万平。中梁的土储是含在建的项目。你口径都不一样比个卵。华发全口径货值4800亿，按去年1200亿的销售，足以支持未来4年销售。华发不是土储太少而是太多，所以去年才拿地不多。

7、“而这造成的直接结果便是企业销售额的“水分”过大。据克而瑞公布的2021年房企权益销售额排行榜显示，华发股份2021年权益销售额801.3亿元，权益占比仅有65.7%。到2022年一季度时，这一数字暴跌至31.8%。”

驳斥：首先，65.7%的权益占比不算低，绿城滨江连50%都没有。另外，2022年一季度华发全口径销售232亿，权益销售150.2亿，权益占比64.7%，不是你瞎说的31.8%！

8、“但从利润分配来看，却与企业在其股东权益归属上的比例完全相反”对于这种不对等，朱酒认为“极有可能是明股实债，但也有可能好项目公司自己做，不赚钱的项目合作比较多。”

驳斥：集团几百亿注资华发并表子公司，当期就会提现在少数股东权益里，但这几百亿要等拿地、销售、结算后才会体现出利润。也要几年以后了，你拿去年的净利润来比较完全就是扯淡，就像你今天入股你哥们的一家公司，明天就要让他把过去一年的净利润分你一半一样荒谬。
另外，专门把朱酒的话列出来，是想强调一下这哥们的无知。

9、“永续债的好处是还款期限可以向后延，不会出现集中到期兑付危机，但到了后期成本会非常高，从而导致企业压力大增。”

驳斥；没有哪家房企会蠢到等利率跳升了都不还永续债。华发已经还了20多亿，还剩30多亿，到期后就全部还请不再续作。

10、“年报数据显示，其全年回款金额为 707.32 亿元，回款率约58%，远低于同段位房企中梁控股的85%。”

驳斥：谁告诉你华发的回款率是58%？华发的回款率再低也是80%以上，你拿华发的回款去比全口径销售，说明你很无知。

最后：华发年报的点评就懒得写文字了。到喜马拉雅里搜“地产股投资”即可收听。$华发股份(SH600325)$