这篇是在今年6月份，房价涨得最嗨的时候，写在自己公众号[吉吉分析]里的一篇推送。不仅准确预测了房价的趋势，也准确预言了汇率的变化，在这里先分享这篇。
原文如下：
在今天落笔时，想起一个人，李大霄，一个从钻石底喊到地球顶再到婴儿底的逗逼经济学家，大家可以关注他的微博，你一定会被他和评论他的人，给乐到的。
关于房价的事，其实我在公众号里也谈了不少了。这篇大一下半学期写的课程论文：吉吉｜2016年资产配置策略探讨（篇一）——房地产已经被我用了N次了，现在来看，逻辑依然是正确的，预测也是正确的。（其中的一个预测图）
这篇文章是在2013年寒假放假时，觉得房价要第一次见顶了，建议家人抛售多余的房产时的思考，然后借国际贸易的课程论文写下来。
而今天的这篇文章，我想把房价的事给讲清楚。
这篇不打算以论文的形式写，尽量要保持通俗易懂。
行文的主线是：历史房价上涨原因分析——现阶段——未来的走势预测——用自己的《每个城市中产阶级评定理论》再来验证未来的房价走势。
历史房价上涨原因：这部分可以参考吉吉｜2016年资产配置策略探讨（篇一）——房地产里面的内容。在这篇推送里，只是简单提一下：
有管理浮动汇率制度下的人民币升值，国际资金流入，换汇需求导致人民币超发。（2000年—2007年，增量资金充沛，实体经济佳，使得存在房地产繁荣05—07年的股票大牛市并存）
城镇化建设需求，并且80后是人口出生高峰，2000—2007年正是其婚嫁年龄，促进买房需求（这段时间，供不应求，上涨是属于刚需）
2008年，金融危机，再之后的4万亿计划。实体经济开始步入衰退，但人民币继续升值，依旧有增量资金。资金开始“脱实入虚”，使得09年股票小牛市和房价继续上升。
2010－2013年，房地产市场虚假繁荣，已是货币现象。表象是实体经济极差，股市熊途，短债长用导致的钱荒！
稍微小结下：房价涨跌，与汇率（增量资金流）、实体经济（存量资金的转移）和股市（存量资金的转移）密切相关。
现阶段：（这部分主要以聊天的叙述方式为主，尽量通俗易懂）
上面分析历史的情况，是为接下来的分析逻辑做个铺垫。在这篇中，我会把目前大家可以看到的经济现象给解释清楚，并且用一条线串起来。
13年因为房价调控和通胀的原因，使得市场利率极高，大家看到的是余额宝等宝宝类产品收益率的疯狂。在经济滞胀下，国家首先通过利率调控通胀。而在中小企业融资难的背景下，对中小企业更是雪上加霜，倒掉了一大批企业。在14年下半年开始，因为人民币的贬值，资金外流明显，为了支撑国内资产的价格，防止房地产泡沫一下子破灭而导致经济的硬着陆，央行不断放水对冲。于是大家就看到了央行不断降准降息，其实在外汇端，表现的是人民币不断贬值。而放水后，由于实体经济差，使得资金脱实入虚，而又因为股市体量比楼市的体量小很多，并且又处在底部位置。然后就是大家看到的从2000点到5000点的牛市。而之后，15年发生股灾后，实体经济差，股市泡沫破裂，资金只有两个去处：楼市和国外。所以我们能看到楼市的短时间内的暴涨（但又是分结构，有的地方涨，有的地方跌，那是因为楼市的资金体量远远大于股市，股市流出的资金不足以推动各地楼盘强势全线上涨。也从这一点逻辑上可以看出，股市牛市的时候，楼市也没跌多少的原因）；人民币的狂贬和外汇储备的猛降（资金外流的换汇需求，一年时间外汇储备下降0.8万亿，根据IMF的要求，我自己测算出的中国外汇储备保有量需要在2.5万亿左右，目前还有3.19万亿。这也是我急于抛售多余房产的原因！真的怕是撑不了多长的时间，用行为金融学的理论讲：“当大家看到这个趋势的时候，这个趋势会加速。”目前或许正处于加速的前期！回宁波后发现，现实比我预期的还要悲观，现在房子真的是有价无市，这也是技术分析中的顶部特征！）但最近有个地方大家可能看不太明白，那就是为啥近段时间地王频现？原因见下文（资金没处去）
从前文的分析中，可以得出，在人口红利渐退的背景下，资金的运动成为影响房价的主要因素。所以研究各个市场的资金容纳体量和平均收益率，可以来预测楼市资金的流向和大致时间点。（在分析完后，找到监测的跟踪指标，再进而看事件的发展趋势）
各个投资市场的资金容纳体量：(国际投资）>实体经济>房地产>股市>黄金（注：为什么将国际投资打上括号，因为中国是有管理的浮动约等于固定，并且资本又是管制的，这些原因导致对外投资限制较多，但随着限制的不断放开或者说外汇储备耗完，导致被迫放开汇率，都会使国际投资这部分大幅增加，远超国内的实体经济）
为了便于理解，其实应该在文中举很多例子，但要引申出去的内容实在太多了，并且为了防止篇幅较长，就不加太多例子了。不过，对于国际投资，在这里举个小小的例子。国际金融中有个词叫做“三元悖论”，即独立的货币政策、资本的自由流动和固定汇率制，三个不能同时成立。而中国是：货币政策不完全独立，资本不完全流动和有管理的浮动汇率制，处在一种过渡时期。按照国际上的发展看，放弃固定汇率制基本上是必然的趋势。因为固定汇率制有其必然的缺陷，就像当年被攻击的英镑，泰铢等等，被攻击后都从固定汇率制变成了浮动汇率制。若是中国外汇储备继续降低，或会重蹈其他固定汇率制国家走过的路，最后变成浮动汇率制。最终，资本就可以自由流动了。国内的资产价格高，但我们都知道，水是会从高处流向低处的。需要多久，看3.2万亿的外汇储备多久能耗完，我看到已处在趋势加速的前夜。外汇储备是一个需要密切跟踪的指标。
而再来看各个市场的平均收益率。实体经济由于结构的调整，目前还未出现企稳迹象，并且投入实体的资金流动性较差，资金流入必须要看到一个很明显的复苏迹象。股市相比实体经济和房地产市场，容量太小，在制度设计完成前，靠股市吸收超发的货币，容易引起暴涨性牛市，控制难度大，所以基本上这几年靠不住。但注册制后吸收超发货币，是个趋势。黄金用来避险防通胀，但容量实在太小，忽略不计。最后就只剩房地产市场，由于体量大，并且房价处于较高水平，再上涨难度较大，但出现崩盘式下跌的情况也较难出现，因为资金实在没地方去。这也就是为什么地王频现的原因了，房地产商开发的周期在1-2年，只要在这段时间内，经济不出现大幅度的崩盘，最后接手这么高房价的还是那些买房者。
未来走势预测（俗话说：股市一个月，楼市走一年，看五年）盘整和下跌的概率远远大于上涨的概率，高收益率早已成往事，依旧建议抛售房产！
（注：跟踪指标：外汇储备（反映增量资金情况），实体经济复苏（复苏，会引导信贷资金、储蓄资金等流向实体，减少对房地产的供应））
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谈完上面的内容，就可以聊点轻松的了。
如何用你所在的城市的房价估算，你需要拥有多少财富或者多少年收入，才能算这个城市的中产。
《每个城市中产阶级评定理论》，是我用相对比较法，来评估每个城市的相对房价，在中间需要估算每个城市中产阶级财富值的时候，提出来的。
这里的中产阶级指的是没有房贷车贷，并且除基本存款外，还有可投资资金，生活不拮据但也不奢靡。
这个是其中最简单的模型：（注：1.不适用资源类城市 2.财富值指家庭净资产 3.财富值与年收入可以上下浮动15%）
达到中产阶级所需财富值＝（所在城市的房价均值＊100平方）＊4
达到中产阶级所需家庭年收入＝（所在城市的房价均值＊100平方）＊0.2
比如拿我们小渔村做个例子来简单的应用下。（截图来自APP安居客统计）
按照公式：
达到中产阶级所需财富值＝13035＊100＊4＝520万，上下浮动15%，大致分布在440万—600万。
达到中产阶级所需家庭年收入＝13035＊100＊0.2＝26万，上下浮动15%，大致分布在22万—30万。
并且也可以测算各个区的达到中产阶级所需的财富值。
其实，我已经用这个模型测算了蛮多来自不同城市的朋友，他们都认为挺准的。大家也不妨试试，按照模型测算下，是否也符合你的家乡或者你所在的城市。
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所以用这个模型，也能从收入方面反推房价是否合理以及上涨潜力。
那今天就先写到这里吧，谢谢大家关注与支持！
