一、供需理论分析
回顾全球历次房地产危机，当房地产泡沫破裂后，通常会在4-6年的时间内下跌到周期最低点，之后1-3年的时间内底部盘整，而后3年左右回涨至高点的85%，进入下一轮周期。
根据古典经济学理论，作为长期资产，房地产价格在长期由人口、资本和土地三要素共同决定，通过市场供求关系实现均衡。
房地产市场的调整时间之长，除了资本的重新配置需要大量时间外，还来自于房地产市场供求关系之间固有的期限错配的情况，即房地产供给具有滞后性。
当市场预期乐观时，房企会加大投资拿地；当市场悲观时，房企会减少拿地。但是从房企拿地到新房建成，会存在2-3年的滞后时间，造成供需间的期限错配，延长房地产市场的调整时间。
正常商品住宅开发到建成需要2-3年的时间，在房价的最高点，房企投资拿地的活动也会达到顶峰。这些高点拿的地，在2-3年后才会流入市场。这也就导致，当房地产市场遇冷下行后，需求开始下降，新房供应却还会在2-3年内逐年增多，使得供需缺口进一步拉大。为了尽早卖掉房子，开发商开始降价抢跑、二手房也争相降价抛售，造成房价的全面崩盘。
这种供给过剩的情况会在房价下跌三年后得到缓解。
同样由房地产市场供需关系间的期限错配所决定。当房价下跌后，房企会开始减少拿地。此时房企拿的地，会在2-3年后流入市场。也就是说，在房价下跌的三年后，新房供给会开始逐年大幅减少。
图 住宅市场供需示意图
并且，作为高周转高杠杆行业，房地产市场的供给调整速度会远高于需求调整速度。
房地产企业的本质是一边卖房一边拿地，用卖房的资金拿新地，通过高杠杆率和高周转实现持续盈利。
在市场上行期，随着土地价格的持续上涨，销售持续繁荣，房企流动资金充裕、资产估值随房价上涨攀升，拿地能力不断增强，供给会快速飙升；
但在下行期，新房销售回款缓慢会造成房企现金流危机，资产估值也随着房价下跌而骤降，房企拿地能力快速下降，造成供给断崖式下跌。
随着房企新房供给的快速下降，住宅市场库存总量也开始下滑，需求开始持续大于供给，房地产市场逐渐企稳回暖。
而住房需求作为人的基本需求，新房需求却并不会消失，只会滞后。
随着房价的不断下跌，累计的滞后需求会在某一阶段开始集体爆发，引起市场需求回暖。而此时供给却在未来的2-3年内继续下滑。需求持续大于供给，存量库存持续消耗，新房供应不足，推动房地产市场重新上涨。房企供给逐渐增加，供需重新匹配，市场进入下一轮周期。
二、武汉市房地产市场分析
根据供需理论，结合武汉楼市现在的供需数据，武汉房价会在2027年跌到谷底，之后开始企稳反弹。
这是因为房地产市场的供给具有滞后性。简单地说，房企从拿地到销售、竣工通常需要2-3年的时间，现在新上市的楼盘实际上是2020-2021年房价最高点拿的地。而2027年新上市的楼盘是今年拿的地。
2021年武汉房价开始下跌，市场遇冷之后，由于新房普遍是2018年市场最景气的时候拿的地，因此新房的供给并没有下降，而是持续升高，一直延续到2023年。
这导致2021年-2023年武汉市场的新房存量暴增。
面对越来越低迷的市场和越来越多的待售楼盘，为了尽快把房子卖出去回血，武汉的房企从2022年开始进行价格战，2023年武汉房价迎来了史上最大单年跌幅。
但是从2024年开始，武汉市场的新房存量就会开始下降。
这是因为，2024年以后上市的新房是2021年拿的地，而2021年，武汉房企拿地数量比2020年直接腰斩：从600万方一年跌到300万方，2022年还剩200万方。
并且，从武汉商品房的供求趋势对比就可以很清晰的发现。
2015-2016年武汉楼市需求量大幅上升，房价暴涨之后，供给开始逐年上涨，从2017年开始超过需求，一直维持到2021年的房价最高点。
而2022年开始，这一趋势发生了转变。
2022年武汉商品房的供给比2020年断崖式下跌，只有1320万平方，比2021年少了1430万方。比当年的需求低320万方。
事实上，武汉商品住宅的库存量在2021年就已经达到了顶峰，近几年总库存一直在下降。
而由于2021年开始，武汉房企拿地数量断崖式下跌。
可以预见，在2024年开始，武汉商品房的库存量就会开始以每年超过400万方的速度快速下降，
最终，到2027年，从现在的1800万方，在三年左右下跌到2018年的低点600万方。需求和供给间差距过大，库存消耗殆尽，房价开始企稳回涨。
那么，房价还会继续跌吗？
答案是必然的。
2023-2024是武汉房地产市场有史以来的最高峰，高达1900万方，比2015年还高400万方，价格绝无维稳可能。
为了完成当年销售业绩目标，2024年下半年开始，武汉房企会迎来史上最激烈的价格战。
那么，房价会一直跌吗？
当然不会。
这是因为武汉市场的购买力也在逐年上升。
当前武汉经济实际情况与公众认知存在五个核心背离：
第一，我国整体失业率高，但是武汉的就业总人数在逐年稳步增长。
第二，我国出生人口崩盘，但是武汉这两年的常住人口在以每年100万的增幅暴涨。
第三，大环境不行了，但是中心城市的经济增长一直领先于全国平均水平。
武汉GDP2021年单年暴涨12%，2023年还有5.7%，稳步高于全国平均水平。
第四，武汉市场的居民购买力实际上在逐年增强。
武汉的存款总量和贷款总量这10年就没跌过，一直在稳步上升。
第五，全国房地产市场崩溃，但是武汉房地产开发投资额大幅上升。
武汉市房地产开发投资额（住宅）在2021-2022年均达到了2400亿元，超过2019年2200亿的阶段性高点，较2020年增长逾400亿。
市区房地产开发投资额更是逐年稳步上升，即使是2020年也未出现下降。
宏观经济的稳定增长将为武汉房地产市场的回暖提供有力支撑。
随着新武汉人的数量越来越多，武汉经济越来越好，房价逐渐合理，库存却越来越少，武汉房价企稳回升只是时间问题。
有人认为，在人口下行的冲击下，中国的房地产市场会和日本一样，面临失去的二十年。
但当前中国的情况和当年日本有本质区别。
日本经济表面上是房地产泡沫崩塌导致的债务萎缩，深层原因是全产业链的持续失血，造成的国力衰退。
1990年代开始，随着日本经济的衰落，日本产业大量转移至韩国、东南亚，随后在2001年后转移至中国。日本的支柱产业：汽车、家电等，逐渐被中韩所取代，日本衰落的过程也是韩国和中国崛起的过程。
产业链的持续失血，使得日本经济持续溃退，造成日本国力的实质性衰退，最终带来了失去的二十年。
而中国经济却在逐渐繁荣，新兴产业占比逐年提升，新旧经济动能切换顺畅。经济本身也并未下滑，2023年GDP增长依然有5%，而大家认为经济在衰退的根源是经济失速，以及劳动报酬增长率的衰减。
依然以武汉为例。
武汉市规模以上工业企业的总资产、营收逐年增长，但却出现了两个问题：
第一、利润停滞不前。
第二、总资产的增长速度远大于营收的增长速度。
根据生产要素理论，总产量由劳动、资本和土地三要素的投入共同决定，且单一要素投入的回报率边际递减。也就是，在其他两个要素不变的情况下，单一要素投入越多，能带来的回报也就越少。
在短期土地不变的情况下，资本大量投入，而营收增速不及资本增速，说明劳动的投入并未同比例增加。在2022年企业总资产增加，而企业营收持平，说明现在甚至出现了资本投入替代劳动投入的情况，即全自动流水线、无人车间的占比在逐年增加。
这造成了两个直接后果：
第一：资本内卷，资本的边际收益越来越低，投资人能赚钱的项目越来越少，有钱人也赚不到钱了。
第二：贫富差距越来越大，经济进入大资本时代，普通人入局的机会越来越少，并且随着资本投资和劳动投入的持续不平衡，劳动投入所能分到的回报占比也会越来越少，利润大头被资本瓜分，造成了劳动回报率增速低于资本回报率增速的情况。
一方面资本内卷，资本回报率下降；另一方面劳动回报率的增速比资本回报率的增速更低，这导致宏观经济持续增长，而微观体感却是经济在衰退，工作越来越难找，钱越来越难赚了。
在我国社会消费品零售额逐年上升的情况下，武汉常住人口的人均社会消费品零售额却断崖式下降。2022年的人均社会零售品消费还不如2016年的水平。
要说前几年大家是存钱买房，钱都用来还房贷了。现在大家不买房了，钱也没有用来消费，那钱到底去哪了？
该问题本文暂不讨论，仅以宏观经济持续增长作为论证房地产将企稳回升的现实依据已经足够。
那么，现在到底是买新房还是二手房合适呢？
答案是新房。
一方面，现在的第四代住房，无论是从品质、户型、还是小区环境各个方面，都比之前的第三代住房要好得多。
另一方面，商品住宅库存总量从2021年开始慢慢下降，二手房的降价动力会逐渐得到缓解。但是新房待售面积却还在增加，房企为了快速回血，必须对二手房形成强竞争力，只能开启价格战，也就导致了新房二手房价格倒挂的现象。
换句话说，现在的新房，品质、户型、环境都比二手房好，价格甚至比二手房会更低。
并且，由于房企在2021年后拿地价格的持续下降，使得未来三年新房的价格战会更加激烈。
在市场整体库存高位，而土地成本不断下降的情况下，为了对二手房形成压倒性优势，以及对存量新房形成强竞争优势，对于未来三年新上市的楼盘，房企有了足够的开启新一轮价格战的底气和动力。
按照预期理论，现在并非房地产市场最悲观的时刻，随着价格的继续下跌，最悲观的时刻应该是市场的最低点，即2027年。
但我们不能被市场的舆论裹挟，而需牢记价格的本质由市场供需和经济基本面决定，预期的本质由价格趋势决定。
住房的需求并不会消失，只会滞后。
随着新武汉人的数量越来越多，武汉经济越来越好，房价逐渐合理，库存却越来越少，武汉房价企稳回升只是时间问题。
经济学理论认为万物皆周期，房地产周期的本质也只是朱格拉周期和库兹涅茨周期的共振。
至于推论是否正确，让我们静待2027。