2012年4月的某一天。
有阵雨，最高温度28度，初夏的味道洒落在香港的街头，街边连绵不断的人海你追我赶，道路两旁的餐饮店铺座无虚席，有些还排起了长长的队伍，好一片喧闹繁华的景象。
时年63岁的丽柏集团董事长刘军也在人流中走动，茫茫人海中并不能看出大佬有多少异样，与那些匆匆忙忙赶路或吃饭的人群相比，体现更多的是他严肃的神情，族拥他的不仅仅是公司高层，还有忙着不停的中介，讲解着物业此时的状态和现有的租客，短期收益、还有长期发展的可能性。
千好万好，花样多少。
都只能等刘老板一声令下，拍手鼓掌。
天气有点干燥，当天东风4-5级，中介手心开始出汗。
这么大的生意，说不紧张谁敢信？
换谁都激动，
都心动。
最终成交价敲定在11.42亿港元。
打破了香港罗素街铺王9亿港元的交易额，成为了香港商铺的新王。
创造铺王记录的刘军，1990年10月开始在香港定居，是香港兴盛贸易有限公司的创始人，曾在中国商品交易会先后担任秘书、办公室副主任、经济发展公司副总经理等高级职务。
做贸易，那是驾轻就熟。
为香港的经济发展做出了巨大的贡献，且刘总在1994年再次回到祖国怀抱，踏入了房地产行业，致力于协助政府的配套安居工程，高风亮节不追求纯粹的商业房产，大型安置点“新兴白云花园”就是他们公司的杰作。
先后投资9亿元人民币，那可是90年代的9亿！
“作为广州市内环路建设拆迁居民的主要安置点。该小区占地15万平方米，总建筑面积约33万平方米，可安置5000余户居民。为了配合内环路建设的速度需要，在此期间，他放弃了一些原来经营的高回报项目，停止了在港的一些业务，亲自到现场监督指挥，倾注了全部精力和心血。
1998年12月30日，在没有提出任何附带条件的情况下，提前了一年时间，把新兴白云花园连同所有环境配套工程完整地交付广州市道路扩建工程办公室安排使用，为内环路建设这项重大市政工程作出了贡献。”
这是当时领导们给出的高分评价，报道中充满赞誉。
刘老板还捐献了很多很多钱，也得到了很多很多的荣誉；也得到了很多很多继续开发的机会，也赚到了很多很多钱，如此循环循环名利双收。
坚信有了那么多的付出和得到，才有足够的底气买下香港的铺王！
铜锣湾宝荣大楼包括街铺在内的1楼和2楼商场，该商铺总面积接近2400平方米，单价超47万港元。
出生于1951年的冯永祥比刘军小2岁，2005年中他旗下的禹铭集团买下宝荣大楼商场，当时作价3.5亿港币，同期看也是天价。
时隔7年，禹铭集团从这桩买卖中获利近8亿港元，从2012年看这也许谈不上神操作，只能说是一次很成功的投资行为。
毕竟从当时所属物业的租金收益看，3.5亿港元的投资回报率持续保持在高位，按照当时市场高看的情绪，禹铭集团他们似乎并不聪明，把正在下蛋的金鸡拱手让人。
真正的转折点在2013年。
11.42亿港元的投资，刘老板初期的设想是把租金维持在500万港元每月，租金收益可以控制在5.2%，这是一个相当令人满意的回报率。
如果商铺市场依旧保持火热趋势，在高租金延续的状态下，物业增值的渠道一样会打开，上涨的总价最终会汇成更大的收益。
如意算盘打得响，未曾想国内此时火光四射。
2013年内地打压三公消费，受影响的不单单是香港，还包含很多发达地区，但香港的商业反应似乎最为明显。
此时国内还出现了史无前例的反腐行动，定位级别之高，涉案人员地位之高，都到了难以想象的地步。
自由行降温对香港零售业的打击更为直接，甚至可以说是毁灭性的破坏。
成也自由行，败也自由行。
自由的代价真高。
对于刘老板说，这把火更是烧得他全身疼痛。
真是悔不当初，追高追得痛心疾首。
仲量联行香港商铺部董事陈耀预测今年香港商铺租金还会有10%-12%的升幅。他说：“香港旅游业及零售市道畅旺，加上欧洲经济不明朗，而香港可作为打进中国内地市场的踏脚石，令更多欧洲品牌选择到香港开铺，将推动商铺租金上升。
这还是2012年的梦。
谁曾想等刘老板拿到铺王以后，刹那间好日子一去不复返，原本想在400万港元的租金基础上涨到500万港元，却被这激烈的撞腰租金直接跌到不及300万港元每月。
这是真正的悬崖式下跌，真金白银在逃离。
2014年，刘老板已经不想再等，耐心一点点在租金下降的趋势中消失，到后面不再是租金下跌的原因，而是根本无法正常出租的局面。
从期待中的月租金收益500万港元，到真实世界里不到300万港元的租金，随后两年零售业持续疲软，续租的月租金将至不到200万港元。
硬生生租金收益直接打了对折。
冯永祥冯老板真是棋高一着，在香港零售业高峰期，在商铺被高估被无限看好的2012年，最高位套现离场了。
刘老板在寒冷的2014年，
把物业地铺部分作价2.1亿港元，先行转手。
此刻，是金商铺变成真伤铺的第一步。
转眼间2017年年初。
等不到花重开朵朵，鲜艳的好日子一去不返，看不到改变的刘老板挥刀，把宝荣大厦剩下的1楼及2楼，还有大厦地下入口一次性打包出售，作价4.68亿港元。
一晃眼，5年时间。
11.42亿港元等于2.1亿＋4.68亿。
4.64亿港元的亏损！
这要是当时全部买成了香港的住宅，哪怕是买在内地任何一二线城市的住宅，都是好几倍的收益。
哪里有什么如果！
这笔交易成为了近期香港商铺投资史上最大的痛点，从当年铺王创纪录的天价，到后续的跳楼价抛售，只不过短短5年的时间，物业价值跌幅约40.63%。
这已经不能算是血的教训，这是血流成河的痛击。
一铺养三代的梦很远，但一铺坑一代的事正在发生。
上篇：他最终还是伤透她的心