昨天咱们还留有一个问题，就是如何方便查找美国及中国香港市场的REITs，并选出每个市场中优质的REITs。
筛选出优质的REITs就像筛选优质的指数基金一样，也是需要一些指标考量，这里跟大家分享3个比较好用方便的筛选指标。
①REITs的市值（也就是咱们通常说的基金规模）不能太小，太小存在清盘风险。
对于美国REITs，数量多，咱们可以选择总市值排名在前20的，再优中选优。
对于中国香港市场的REITs，数量不多，咱们可以在市值排名比较靠前的几只REITs中优中选优。
②选择资产负债率低于50%的REITs。
资产负债率=总负债/总资产，如果资产负债率高于50%，说明这只REITs的负债大于净资产，很可能存在财务风险。
③REITs的股息分红，长期稳步增长。
一只REITs的分红越多，通常越稳定，长期为我们带来更多的租金收益；同时也会获得更多的投资者喜欢，带来价格上涨，也能够帮我们取得更好的收益。
通常是看REITs近5年股息分红的整体表现；如果这只REITs每年的股息分红呈递增趋势，那还是很不错的；如果逐年递减，那就有问题了。
当然，有的REITs分红也会出现偶尔的大增，然后降低，但长期整体是上涨的，也是可以考虑的。
那具体如何筛选呢？
对于美国市场，目前已有200多只REITs产品，我们可以通过雪球网查看到。
点击筛选器
找到美股，选择“股权房地产投资信托”。
这里需要注意的是，咱们可以看到划线部分的抵押型REITs，不选择。
公募型REITs分为权益型REITs和抵押型REITs。
抵押型REITs，意思是主要依靠向他人提供抵押贷款，来赚取利息收益；他人是以房产作为抵押，抵押型REITs相当于债主，债主的主要收益来源是房地产贷款的利息。
所以抵押型REITs感觉更像是投资债券，只享受利息收益。
而咱们平时分享的权益型REITs，也叫股权型REITs，享受的才是房产增值和租金收益。
所以从投资的角度，我们更乐意投资权益型REITs。
基本指标选择“总市值”，然后开始选股。
接着先选出总市值排名靠前的一批REITs，再根据给出的这3个指标，进行综合考量，选出比较优质的就好。
（2）这里咱们任意看一个REITs“安博”为例，点击它的最下方“主要指标”，点击进入，看年报，连续3年的年报数据，看资产负债率是否低于50%。
（资料来源：雪球网）
回到主页，在“主要指标”的下方就是“分红派息”，点击进入，看近5年的股息分红整体趋势是否向上。
最终选出优质的几只REITs。
另外，在昨天咱们有分享，投资REITs也是有风险的，做好分散配置，在同一市场配置不同种类的REITs来分散风险。
美国REITs的底层物业，咱们可以通过东方财富网查看到，比如刚刚举例的安博，在东方财富网，我们找到公司概况，点击进入。
（资料来源：东方财富网）
可以看到，安博属于工业类REITs，属于美国房地产信托协会（NAREIT）划分的12大类房产之一。
分享完境外REITs的筛选指标，及美国REITs的实操筛选之后，明天晚上也会继续跟大家分享中国香港REITs的实操筛选。
今日指数估值表
①当温度/PB温度在30度以下时，低估状态，适合定投；当温度/PB温度在30-40度之间，正常状态，可以暂停定投继续持有,保留足够的安全边际；当温度高于40度时，逐渐高估，可以逐步卖出，落袋为安。
温度/PB温度的范围：0~100度
②医药和消费行业，当处于相对安全区域，适合定投或分档建仓；当处于正常状态，可以暂停投入继续持有；当处于相对危险区域，逐步卖出。
③股债利差各时段分位数：分位数越低，代表股票收益相对债券收益越高，股市性价比更高，股市投资价值相对更大。
（分位数理解：2022年09月27日，沪深300股债利差为6.04%，近3年的分位数为5.23%；那么，在过去3年有94.77%的时间股债利差低于6.04%，剩下不到5.23%的时间股债利差高于6.04%。）
估值数据仅作为参考
大头实战心得：不追热点，长远布局，是为上策。