央行3000亿元再贷款的推出为存量商品房的消化提供了新的动力，其通过支持地方国企有选择性地收购存量房，在改善房企资金状况的同时，有望加速市场去库存的进程。不过，政策实施的重点区域将是一线城市和强二线城市，而对于供给过剩、需求增长乏力的弱二线城市而言，去化压力仍未得到明显纾解。
一线强二线率先去库
此次央行推出的3000亿元保障性住房再贷款，将通过地方国企有选择性地收购存量商品房的方式，化解房企的资金压力，进而为市场去库存创造条件。我们认为，在商业银行基于市场化原则选择项目的背景下，此轮政策性存量房消化的重点区域将是一线城市和强二线城市。
一方面，核心城市市场韧性较强，随着房地产融资环境边际改善，市场交易有望率先企稳回升，银行参与政策性项目的积极性将更高。另一方面，收购完成后，这些存量房大多将用于发展保障性租赁住房，这就要求其所在区位能够满足稳定的租赁需求，而一线和强二线城市在这方面的优势更为明显。
弱二线仍承压
相比之下，对于房地产库存严重的弱二线城市而言，此次再贷款政策的边际影响力或将有限。去库存不仅取决于房企的资金压力缓解程度，也取决于城市未来的人口和产业增长预期，进而影响居民和投资者的购房意愿。对于供给严重过剩、需求增长乏力的城市而言，即便房企资金压力得到缓释，市场交易的改善空间仍然十分有限。
因此，此轮政策性去库存能否顺利铺开到弱二线城市，还有待一线强二线城市率先复苏后，市场信心的逐步修复。而从中长期来看，这类城市的库存消化仍将主要依靠市场化的手段，如产城融合、利用特色资源发展文旅地产等，而非单纯依赖政策托底。
综上所述，在"房住不炒"的政策基调下，本轮保障性住房再贷款有望加速核心城市的去库存进程，但对于地产库存深重的弱二线城市而言，市场化出清或仍任重道远。房地产投资需要兼顾区域分化和城市能级差异，重点布局盈利修复确定性更高，同时聚焦产品创新和运营管理能力的优质房企。