煤炭供给侧改革后需求没变 发电量还在稳步上涨,地产没了金融属性后,你算的出来需求端能降多少吗,算不出来就是在刻舟求剑。
末尾附上2段内容供参考。一段是昨天的月报的节选,一段是2月方略访谈的实录。
以下是月报节选:
虽然我们持有的地产股今年以来表现非常落后,但我们相信,这并不是风险而是机会,后续大涨只是时间问题。
现在的地产,就好像2016年年初的煤炭股。行业经历了供给侧的出清和收缩,需求端刚刚开始触底回升。相较于当初的煤炭,本轮地产的需求下滑更多,但供给侧出清同样更加的剧烈。过去2年,前30大房企业40%爆雷。过去1年,百强房企拿地下滑60%,地产新开工下降50%。全国已开工未销售库存,以平均每个月2000万平米的速度下降。
在这样的广义库存下滑速度面前,只要销售低位企稳,房价的企稳上涨很快就会到来。从3年左右的中长期角度,本轮供给侧出清中,没有爆雷的房企,后续市场份额必大幅扩张,即便全行业规模较顶部下滑30%左右。这些企业的销售规模大多会创出新高。加之房价进入温和上涨通道后利润率改善,企业市值也有望创出新高。那就意味着,一批公司相对当前的股价,存在3-10倍的上涨空间。
刚刚过去的3月,前100地产商的销售额同比增速已经高达20%以上,基本面的改善已经是事实,从2月底开始,观察到销售的持续改善,我们因此增加了地产股的持仓。但是地产股经过长期的低迷之后,投资者完全没有信心和关注。行业专家怀疑销售回升的持续性,担心昙花一现。上市公司自身也没有信心,大部分不敢给出合理乐观的收入业绩指引。但逻辑上,在供给侧大幅下滑的背景下,并不需要全行业强劲的销售复苏,只需要行业销售低位温和复苏,就能带来价格的回升和未爆雷企业的景气。
前期还有地产股持仓的投资者,多是基于政策博弈的投资者,在去年年底政策刺激出台时买入,在3月销售同比转正时,基于利好兑现卖出。于是,3月地产销售喜人,股价却出现大跌,若干主流公司,几乎回到了去年底的最低水平。
我们持仓中的几家国企地产公司,今年1-3月销售同比增速平均已经大于高达30%,PB只有0.2-0.5倍。
我的一位同事前些天报名一家券商策略会的几家地产公司的交流,每场的参与者仅寥寥数人,有两家公司的交流,甚至因为报名人数太少而被取消。作为对比,同一个策略会的计算机公司交流会,每场报名人数高达几百人。
这种情形,我是非常熟悉的。在2020中我们投资铜铝股票,2021年初我们投资煤炭股票,参加相关的企业交流时,都是这种类似的冷清。
我们几乎可以确认,这是10年一遇级别的机会,股价的反应只是时间问题。但是,考虑到当前股价对基本面的反应太弱,市场情绪暂时不认可,我们也不想立刻顶着市场情绪逆势重仓,给自己找难受,暂时维持10%多的地产股总体持仓比例作为底仓,不继续加仓。耐心等待基本面矛盾持续积累,市场情绪改善,上升趋势确认再加仓。
以下是方略访谈实录:
房地产企业市值回到高点是可能的
方三文:房地产是过去利润比较集中的企业部门,他们的需求和产能又出现什么变化呢?
李蓓:地产我觉得其实是比较容易看清楚的。这两年地产已经经历了供给侧改革,这是中国有商品房以来没有经历过的。上一轮房地产行业的低谷在2015年到2016年,但其实那一轮没有任何的出清,所以最激进的企业都在。这一轮这些企业先倒掉了,这种高杠杆高周转模式的脆弱性终于体现出来了。所以我们认为房地产行业的产能其实已经下降了一半,甚至更多,而需求端可能下滑了三四十。
方三文:这不就是剪刀差吗?
李蓓:您说的对。现在库存一点都不高,还低。企业的资产负债表受到了创伤,未来两年或者一年也没有供应能力。假定一个企业是5倍杠杆,去年它的房价或是平均地价跌了10%,实际上它的资产负债表受到的创伤是50%。他们是没有能力重新扩张土地储备的,那就意味着后面两年……
方三文:产能持续不足是吧?
李蓓:对。供应还是低位,所以只要需求从低位略微复苏,非常容易发生的现象是什么?房价可能会涨。但是你发现房价涨了之后,并没有带来房地产投资的景气和繁荣,可能会略有尴尬。
对于还活着的企业而言,它的股票可能是有价值的,以前可能只有5%的市场份额,但是因为小伙伴们都死掉了,可能就有10%甚至15%的市场份额,从这个角度看,这些活着的企业市值回到当年的高点是有可能成立的,但是不代表说他们能够拉动GDP,拉动经济需求。
方三文:就是说活着的企业受制于产能又无法扩张,而需求还在,所以活下来的房地产企业每股盈利还可能会增长?
李蓓:您说的很对。房地产企业我们不是用毛利率去估它,而是用资产包。我有1万亿的土地储备,但是有7000亿的负债,净资本本来是3000亿;但是现在贬值到只值8000亿了,还是负债7000亿,所以你股票市值可能就从3000亿跌到了1000亿,其实就是一个带杠杆的房价和地价;但如果房价涨10%,这个弹性也是非常巨大的。
这里面更重要的是资产包价值的重估。现在其实已经零星有一些上涨了,很多人还不相信。
方三文:问题是,他们会不会拿负债表修复挣到的钱去填之前的债?
李蓓:您说的对。我之前的资产值1万亿,但是负债7000亿,现在市场认为我的资产只值8000亿了,但是我的负债还是7000亿,但是我每年利息的支付还是稳定的,你一下子会发现我这个资产包值钱了。我还没有能力扩张,所以不会去拿地也不会去开工,但是我的资产更值钱了,股票就可以涨。
煤炭供给侧改革后需求没变 发电量还在稳步上涨,地产没了金融属性后,你算的出来需求端能降多少吗,算不出来就是在刻舟求剑。
关键在于需求是不是还在,如果大家紧缩的话。
感觉拿这一套逻辑套在地产上不太合适啊 地产08 年不惨淡吗 倒闭的倒闭 那是不是只剩下几家了 没有 反而多了 这行业唯一的门槛就是资本 其他设计施工都有人的配套 供给端只要有利润立马就恢复 政府也会鼓励恢复 需求端就不好说了 除非产业升级人均收入继续大涨 不然以人口趋势来看只会持续萎缩 应该是需求收缩快于供给收缩的行业 另外还有大批二手房一旦降价反而会加速抛出来
李贝真的有水平,牛逼
华侨城高杠杆高库存央企,文旅和地产双击
前瞻性总好过盲目的追热点,净值短期收益不大甚至小亏好过套在半山腰甚至山顶。$万科A(SZ000002)$ $碧桂园(02007)$ $碧桂园服务(06098)$
龙光,建业这些地方龙头,也是复苏受益者
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