$地产ETF(SZ159707)$ 从海外成熟市场的家庭资产配置情况来看，房地产是家庭资产占比很大的一项，占比能达到30%。这个比例在国内更高，目前国内普通家庭70%左右的资产都在房地产上。
未来，国内房地产在家庭资产中占比会逐渐降低，金融资产占比会提高，向海外成熟市场靠拢。不过房地产的占比还是会很高的。
那房地产一定可以跑赢通货膨胀吗?其实并不一定。只有优质的房地产，才可以跑赢通货膨胀。
哪些城市拥有优质的房地产
像一些三、四线城市，人口净流出，收入增长缓慢，房子其实是不值钱的。只有那些人口不断流入的一、二线城市优质地段的房地产，才有可能抗通货膨胀。
这是因为，房地产这类资产，最根本的收益来源，是生活在这个地区的人们。房子本身是不值钱的，值钱的是生活在这个地区的人。所以，当地人口的流入流出、收入的多少，是当地的房产能否抗通货膨胀的重要的依据。
这是投资房地产的核心逻辑。
行业单一，人口净流出的三、四线城市
一部分三、四线城市，比较依赖于某些行业。比如，有的城市是以强周期性行业为主，有的城市是以消费行业为主，有的城市是以制造业为主。那么，这些城市的未来就会有很大差别。
比如“百年煤城”黑龙江省鹤岗市，是一个以能源资源类强周期性行业为主的城市。2019-2020年，当地部分小区的房价只有300元/平方米，100平方米的房子也只要几万元到十几万元。这么低的价格，让很多人都非常吃惊。
鹤岗煤炭资源丰富，当能源在景气周期时，会吸引大量人口流入。但当资源衰竭、能源价格低迷时，鹤岗自身的经济就会受到较大影响。
21世纪初煤炭价格较高的时候，鹤岗的日子很好过，GDP增速保持两位数。
但2012-2013年，煤炭价格大跌。2013年鹤岗的CDP和财政收入都出现了负增长。之后煤炭价格持续低迷，鹤岗的GDP增速也一直不高。
不是鹤岗人不努力，而是行业特点决定的。煤炭属于强周期性行业，遇到不景气周期，再努力也没用。所以，要发展一些其他行业，才能摆脱困局。并且这个其他行业，最好不要是能源或者资源类的强周期性行业，否则还是会面对一样的问题。
其实，类似鹤岗这样的城市还有很多，大家平常看新闻、短视频，会看到一些“鬼城”。这些“鬼城”很多都是因为当初发现了一些资源，全国各地的人就聚集到了这里。但资源开采完之后，人就逐渐走了，留下很多空旷的房子。但是这些房子，很明显并不具备投资价值。
我们再看一个城市--贵州省仁怀市。
仁怀市，是以消费行业，特别是白酒行业为主的城市，它下辖的茅台镇全国知名，贵州茅台是仁怀市最主要的GDP 贡献者。消费行业是长期收益最好的行业之一，过去十几年，消费行业的长期收益是能源行业的10倍。以消费行业作为主要收入来源，对应的城市也会发展得更稳健。所以，仁怀市的房价就比较稳定，这几年整体也是上涨的。
仁怀市一定比鹤岗市努力很多吗?其实不一定。但是，这就是“躺赢”的城市，因为主要行业的不同，可以享受消费这种好行业的长期好收益。就好比进入了一个好行业的人，不需要做什么，工资收入就比其他行业的人要高。
不过，过于依赖于某个行业，也是有风险的:抵抗风险的能力比较弱，从业人员的就业面会比较窄。比如，虽然白酒行业的长期收益不错，但并不是每个人都想从事这个行业。
整体来说，依靠单一行业的三、四线城市，房地产投资价值相对还是比较低的。
行业多样，人口净流入的一、二线城市
真正有吸引力的，还是一、二线城市，这些城市拥有多个不同的好行业，可以持续吸引人才流入。这些城市优质地段的房地产，是有可能抗通货膨胀的。
所以，很多人说要投资房地产，但不同城市的房地产差别是非常大的。
像人口净流入的三大地区--京津冀地区、珠三角地区、长三角地区，房地产投资价值就会高一些。不过，虽然这三大地区都是人口净流入，但是它们各有特点。
京津冀地区:新增人口平均学历更高。北京地区的人口红利，主要是“工程师红利”。北京地区的高校密度大，很多人毕业后就留在北京工作生活，所以平均学历更高。
珠三角地区:新增人口更年轻。珠三角地区的人口红利，主要是“劳动力红利”。深圳年轻人的比例高，像北京的公园里有很多老年人的情况在深圳就很少见。
长三角地区:新增人口的年龄和学历都很均匀。长三角地区，包括上海、杭州、苏州、南京等城市，非常均衡，流入人口整体的年龄和学历都比较均匀，既有年轻人，也有高学历者。
此外，还有一些省会城市，可以吸引自己省内周边城市的人口。比如成都、武汉、西安、郑州，都可以聚集自己周边的人口，也是人口净流入的。人口净流人，人均可支配收入增长快，这些地区房地产的长期增值速度也会超过其他地区。
如何衡量房地产的投资价值
有没有具体的数据，用来衡量一个城市房地产的投资价值呢?我们先来了解一个指标:房价收入比。
房价收入比=城市住房的户均平均市价/户均家庭收入
可以理解为，一个家庭的当前收入，要多少年才能买到所在城市的一套房子。
选自银行螺丝钉，：《主动基金投资指南》