来源 | 米宅（MizhaiPlus）
作者 | 大白
1
几乎是同一时间，中国房企三巨头同期发声——
8月21日，万科放出裁员消息，并直言不会再在三四线城市拿地了，并且将快速销售，积极回款。
8月22日，融创中国披露2019年中报称自己手握现金1380亿元，流动性充裕。
而恒大则从8月20日开始，旗下各大区域公司，推出全员营销优惠升级活动。
犹记得去年10月1日，万科刷爆朋友圈的那一句“活下去！”，一时懵掉太多人。
当许多人还在暗讽万科又喊“狼来了”的时候，三天后，碧桂园全国7折政策直接冲击房价。
随后降价维权风起云涌，一二三线城市一片哀嚎。
至此，2018年的金九结束了，银十则彻底没了行情，一场特价回款从万科开始迅速蔓延至中小开发商，什么多盘联动促销，首付分期、零首付甚至零月供花样翻新的向购房者伸出了招呼的双手。
所以，2019年在万科表达将裁员、快速销售之后，会发生什么呢？
2
中国楼市是有季节性行情的，每年3、4、5小阳春，11、12、1月传统淡季，
在小阳春和传统淡季之间，就是著名的金九银十。
在《楼市一线声音》中有一期我们专门分析过：
和小阳春和楼市传统淡季是市场行为，每年雷打不动不同，金九银十是开发商集结多种资源营销出来的，是淡季跑量促销前虚假热销的幌子，是吸引更多不明真相群众进场追高的手段。
这一点从11月是降价维权高发月就能看出。因为每年的11月，开发商都会揭掉最后的伪装贡献年度最大的促销活动，包括价格的优惠力度。
可是2019年是极为特殊的一年。
先是419提前结束2019年小阳春，紧接着就是731政治局会议直接明确接下来要过苦日子。
所以注定了2019年，不会有金九银十，开发商将直接进场厮杀。
3
可是，为什么相比去年，今年的一切都来得早了点？
翻开历史，万科每年10月初都要高调喊话，恒大每年10月底都会推出大规模的楼盘促销活动。
今年不仅提前了一个月，还加大了力度。
去年万科只是说要“活下去”，今年直接说“不拿地了，要快速销售”，显然这已经不是勒紧裤腰活下去的问题，而是断臂求生问题。
这也从一个侧面说明目前楼市的日子，真不好过。
从最新披露的中国房地产成交量监控数据看——
从2019年1-7月，中国TOP100地产商成交量是2018年去年同期的70%；
其中，42家房企7月发布上半年目标完成率过半的占40.48%，47.62%的房企目标完成率在40%~50%， 10%的房企目标完成率仅一成有余；
就连以高周转闻名的碧桂园 7月份单月销售额环比下降23%；
这是来自两个方面的压力：
1、 市场冷淡、疲软；
2、 融资难；
先看市场疲软，主要体现在有限价红利城市——
2019年开年以后，新房备案价格逐渐提升，一二手倒挂价差缩小。比如武汉，例如中建铂公馆15500突破白沙洲最高备案价，中建星光城16800突破光谷东最高备案价。
与武汉类似的还有杭州、成都、南京，曾因为限价由买到就是赚到，一房难求，已经逐步变为卖不出去，甚至要请分销商。市场上被追逐的热门楼盘越来越少，而新出来的楼盘价格越来越高。
再看融资难——
从5月开始融资层面就已经从银行、信托、公开市场债券等多方面收紧房地产融资。
7月银保监会还启动银行房地产融资专项监察。
与此同时，个人房贷端，资金面也在持续收紧。
从数据上看，2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。全国房贷利率水平在7月进入反弹上浮阶段。
即使在降息压力巨大当下，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，仍然对个人房贷采取隔离政策。
因此，对于房企来说，面对市场和资金端的双重压力。
这就是为什么万科、恒大赶在金九银十之前抢跑，以价换量的原因。
事实上，8月以来，全国已经有多个城市陆陆续续传出降价消息：
广州率先降价，最高直降10000元/㎡，两天跌了6000元/㎡
南京地价降温，二手房成交量持续下滑；
合肥高价盘降价，最高降4536元/㎡；
苏州新政之后，二手房市场冷淡；
郑州、武汉楼盘降价！直降3000元/㎡；
当然，这些都是特例，但却可以反应真实的市场情绪。
特别是731政治局会议明确——接下来是苦日子，且不将房地产作为短期刺激经济的工具，直接定调2019年接下来不允许有行情。
所以，原本还摩拳擦掌，想要在金九银十好好表演一番的热销现象的开发商们，终于认清时艰，放弃了最后挣扎。
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但是，却有一个表示不服。
相比万科的断臂求生宣言，融创却表示自己手握重金，流动性充裕。
事实上，这不是融创首次宣告自己有钱。
2017、2018年连续两年，融创位列房企收并购交易金额第一位。进入2019年，融创依然收购四方。
1月，开单就是一笔超百亿收购；
2月，收购泛海京沪项目；
4月，收购阳光100重庆市南岸区两个物业的开发权；
7月，收购新湖中宝20几个地块；
8月，收购万达文旅100%股权；
那么融创的钱从哪里来，一个很重要渠道就来地产项目快速销售。在地产圈里，融创素来以降价彪悍见长，要么不降，要降就吓哭老业主。
以郑州为例：
2017年6月24日，郑州融创白沙项目降价20%，直接开启郑州开发商排队特价促销的局面。
2018全年，融创在郑州4个项目均以低于市场预期开盘热销。
2019年7月13日，郑州融创惠济北区项目降价30%，随后郑州多个项目跟进特价促销，特别是郑州北龙湖片区，终于绷不住了。
事实上，早在5月初，融创悄无声息的已经开始了一轮特价促销。从6月开始，融创多个项目爆发降价维权事件，高峰期在7月底，也就是731定调之前。
不得不说，当绝大多数开发商还沉浸在小阳春不能自拔，融创早就争分夺秒的开启了年度回款任务。
2019年1-6月，融创实现签约金额2141.6亿元，同比增长11.8%；累计合同销售面积约1,472.0万平方米，合同销售均价约人民币14,550元/平方米。
从融创最新公布数据看，下半年融创累计可售资源超5700亿元，且其中超过80%的可售资源位于一二线城市，均将支持全年加速销售。
这就是融创的高明之处，一边高周转去化回款，一边顶着“并购王”的帽子大杀四方。
在这里，我们要提一下另一个中国房企巨头碧桂园。
他已经低调了许久，但他可没闲着。
一方面，早在2019年3月，碧桂园就进行了大规模的人员“优化”，有部分裁员幅度高达50%。
另一方面，从2019年1月开始全面实施收缩三四线拿地，目前碧桂园在售货值中一二线占比接近了59%。
一手抓自身体制瘦身，一手抓战略布局瘦身，不是不佩服，碧桂园是实实在在从年初就做好了过苦日子的准备。
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房企巨头都如此，可想大部分中小型房企，目前的日子过得有多苦。
接下来，在持续低迷的市场行情下，融资愈加艰难的趋势下，且在政策明确压制的现实面前，开发商每走一步，都如履薄冰。
对于房企来说，2019年的艰难是一场“持久战”。
现在，争分夺秒的赛跑，刚开始。
2019年注定没有金九银十，会有越来越的开发商直接跑量。亦注定会有一些知名的不知名的开发商陷入泥沼。
和碧桂园瘦身减负不同，融创如高空盘旋的飞鹰，下一步准备并购谁？
如他自己所言，不知道下一个谁会上门。
毕竟在融创的并购史中绿城、佳兆业、雨润、融科、万达都曾是下一个送上门的。
（本文内容仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资须谨慎）
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