2023.3.31下调至B+,还附带破产清算的假设,这是就应该立马撤销他的评级了。
清算方法
- 清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算来变现并分配给债权人的资产负债表上资产价值的评估。
- 对应收账款适用20%的折扣率。
该折扣率符合惠誉的回收率评级标准。应收账款在远洋集团的总资产中所占的比例非常小,这在中国住宅建筑业中比较常见。
- 对净物业库存适用38%的折扣率。远洋集团的库存主要包括已完工的待售物业、开发中的物业(PUD)以及土地收购的定金/预付款。不同的折扣率应用于这些不同的库存类别,以得出净库存的混合折扣率。
- 对已完工的待售物业适用25%的折扣率。已完工的商品房单元更接近现成的库存,通常具有较高的回收价值。惠誉将折扣率下调至区间的中间(通常为70%-80%),因为惠誉预计其物业开发业务(不包括一次性项目)的盈利能力较弱,但仍与行业一致。折扣率还考虑了该公司的资产所在地,这些资产主要位于高线城市。
- 对开发中的物业适用50%的折扣率(通常位于40%-50%,该折扣率处于该区间的末端)。开发中的物业比已完工的项目更难销售。这些资产也处于不同的完工阶段。适用折扣率前的开发中物业余额已扣减经利润率调整后的客户保证金。考虑到该公司庞大的开发中物业资产基础,这可能更难清算,在市场环境不佳的情况下,这可能更难变现,并需要更大的折扣。
- 对土地收购定金/预付金适用10%的折扣率。与已完工的商品房单元类似,用于开发的土地更接近于随时可售的库存。远洋集团的土地大多位于更高一线城市,这意味着该公司的土地预售率高于上述标准中所提到的50%。
- 对物业、厂房和设备适用50%的折扣率,主要包括价值不高的建筑物。
- 对投资物业适用20%的折扣率。远洋集团的投资物业大多位于一线城市,品质优良。该投资组合的平均租金收益率约为5%。惠誉认为20%的折扣率是保守的,因为投资物业组合清算价值的隐含租金收益率将在6%左右。
- 对合资企业净资产适用50%的折扣率,通常包括已完工的单位、开发中的物业和土地储备的组合。惠誉对库存采用了50%的基准折扣率,尽管大约三分之一的合资企业是具有更高折扣率的投资物业,因为资产基础很大,在市场环境不佳情况下可能需要更大的折扣,这与惠誉对开发中的物业的考虑类似。
惠誉认为来自远洋资本的106亿元人民币应收款是合资企业净资产的一部分。惠誉了解到,该公司的审计师审核“截至2022年12月31日,该等应收款项的余额是否被正确分类,以及截至2022年12月31日,合并损益表中确认的27.5亿元人民币减值损失是否被正确确定为与截至2022年12月31日到期的应收款总额余额的可收回性有关”。任何此类应收款项的实质性减少都可能导致比惠誉目前预期更弱的回收率。
- 对除应付票据和应付贸易款项(建筑费用和应付保留款项)后的多余现金。适用100%的折扣率。惠誉没有假设超过未偿还应付账款的可用现金不可用于其他偿债目的,因此对超额现金适用100%的折扣率。
- 对高级无抵押离岸债务及次级永续证券按照偿还先后顺序进行债务价值分配所得出的回收率对应的回收率评级分别为“RR4”及“RR6”。