久期财经讯，1月5日，惠誉予总部位于中国的弘阳地产集团有限公司 $弘阳地产(01996)$ (Redsun Properties Group Limited，简称“弘阳地产”，01996.HK，B+/稳定)拟发行美元高级票据“B+”评级，回收率评级为“RR4”。
该票据构成弘阳地产的直接、高级无抵押债务，因此其评级与该公司高级无抵押评级一致。弘阳地产计划将该票据的收益用于现有债务再融资及一般公司用途。
弘阳地产是弘阳集团有限公司(Hong Yang Group Company Limited，B+/稳定)的一家子公司。鉴于弘阳地产承担弘阳集团在中国的全部住房建设业务，惠誉根据其《母子公司评级关联性》标准，采用并表方法对两家公司进行评级。
弘阳地产的评级反映出公司在优质土地储备和稳健财务政策的支持下扩大了合同销售规模，且将杠杆率一直保持于50%以下，在'B+'评级同业中处于健康水平。此外，弘阳地产规模庞大的物业租赁业务产生的经常性收入也较高。但是，弘阳地产的权益销售规模低于“BB-”评级同业且公司面临扩大土地储备以保持销售高速增长的压力，这两个因素限制了该公司的评级。
关键评级驱动因素
销售将持续增长：弘阳地产的可售资源充足(主要位于需求保持强劲的江苏省及长三角地区其他城市)，惠誉预计弘阳地产的合同销售总额在2020年前11个月增长28%至743亿元人民币，此后该公司的合约销售总额将温和增长5%。 惠誉预计，弘阳地产在2020年将超过其750亿元人民币的总合同销售目标。
杠杆率适中：惠誉预计，到2021年，弘阳地产的杠杆率(以按比例合并合资公司及联营公司报表后的净负债与调整后库存之比衡量)将保持在40%-45%，接近2020年的水平(2019年为42%)，在“B+”评级的同业公司中属合理水平。弘阳地产在2020年放缓拿地，将购地金额控制在合同销售收入的0.5倍——2019年为0.6倍。该拿地预算将令弘阳地产得以把土地储备可支持开发的年期保持在约三年的合理水平且继续构建多元土地储备。
土地储备多元化：截至2020年6月，公司的总土地储备达到1,840万平方米，足以满足三年左右的开发需求。惠誉预计，该公司将位于其总部所在地江苏省的2021年土地储备的比重从2019年的58%降至50%左右来提高土地储备的多元化程度，这令其业务覆盖范围扩至38个城市。
EBITDA利润率保持稳定：惠誉预计，公司的EBITDA利润率(扣除销售成本的资本利息)在2020年保持稳定，而2018年为28%，2019年降至22%，这主要是因为该公司的业务扩张至江苏省以外城市令其收入获确认的项目有所增多。向江苏省以外地区扩张将令弘阳地产的利润率继续承压，但惠誉预计该公司的销售和管理支出与收入的比率将下降，原因是2020年其确认收入将大幅增加，这将对其EBITDA利润率形成支撑。
非房地产开发业务不断扩张：弘阳地产的非房地产开发业务主要包括投资物业和物业管理。该公司的投资物业租金收入主要来自南京的家居建筑装饰材料零售和批发商场——这些商场几乎满租。惠誉预计弘阳地产物业管理业务的营收增长将加速，原因是2019年该公司竣工楼面面积的交付有所加快且可能进行收购。2019年弘阳地产非房地产开发业务的EBITDA利息保障倍数约为0.2倍，高于大部分'B+'评级同业的水平。
评级推导摘要
弘阳地产的业务状况和财务状况与海伦堡中国控股有限公司(Helenbergh China Holdings Limited，B+/稳定)、香港俊发地产有限公司(Hong Kong JunFa Property Company Limited，B+/稳定)及花样年控股集团有限公司(Fantasia Holdings Group Co., Limited，01777.HK，B+/稳定)等“B+”评级同业相似，其2020年300亿-400亿元人民币的权益合同销售规模小于“BB-”评级同业逾500亿元人民币的水平。弘阳地产的杠杆率(即净债务与调整后库存的比率)略高于40%，高于“BB-”评级同业。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2020年按总楼面面积计算的合同销售总额持平，2021年和2022年增长5%
- 2020年平均合同销售价格上涨8%，2021年和2022年上涨3%
- 2020-2022年期间物业开发毛利润率(扣除资本化利息后)保持在30%
- 2020-2022年期间拿地现金支出占预售收入的50%
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
- 业务规模扩大至与'BB-'评级同业的水平相当
- 杠杆率(以按比例合并合资公司及联营公司报表后净债务与调整后库存的比率衡量)持续低于40%
- 可用现金与短期债务的比率持续高于0.8倍
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- EBITDA利润率(不包括已售产品成本的资本化利息)持续低于20%
- 杠杆率(以按比例合并合资公司及联营公司报表后净债务与调整后库存的比率衡量)持续高于50%
(上述比率均基于母公司弘阳集团的并表财务数据)
流动性和债务结构
流动性充足：截至2020年6月末，弘阳地产的现金余额为183亿元人民币(包括28亿元人民币的受限制现金及58亿元人民币的已抵押存款)，短期债务为118亿元人民币。其境内债务(以境外现金存款作为质押物)为52亿元人民币。不考虑以存款抵押的52亿元人民币短期债务，集团的可用现金(不包括受限制及已抵押现金存款)可以抵偿短期债务。