作者：云闲
显而易见，房地产还没有从至暗时刻中解脱出来，层出不穷的救市政策是最好的证明。
过去的三年，全国所有城市的房价都经历了住房商品化以来时间最长、幅度最大的一轮调整。从降首付到放松限购，各地救市政策相继出台，力度仍在加大。除了降利率、公积金等常见的金融操作，其中最吸引眼球的就是“以旧换新”。
这本不是新概念，却在今时今日呈现愈演愈烈之势。
根据媒体报道中指研究院统计，2023年以来已经有超过30城表态支持房子“以旧换新”，包括但不限于山东淄博、青岛、济南、江苏南通、河南郑州等地。
上一次看到“以旧换新”，是在电商平台上选购家电；如果再往前追溯，而更大规模的“以旧换新”概念，还是在2008年金融危机后，一系列保增长的经济刺激计划出台，如十大产业振兴，以及涵盖了汽车、家电以旧换新补贴政策，对于扩大消费、促进产业发展的作用极其显著，促使2009年的GDP实现了9.4%的增速，超额完成当年“保8”目标，让中国经济在世界范围内率先回暖。
通过查阅历史数据还可以看到，以旧换新补贴政策推出一年时间，自2009年5月到2010年6月，全国共办理补贴车辆10.6万辆，补贴金额10多亿元，直接拉动新车消费100多亿元。
以旧换新，说白了就是变相打折，意味着消费者在购买新商品时可以拿同类的旧商品抵扣一定的价款，从而起到刺激消费的作用。根据过往经验来看，效果十分明显。
如今，“以旧换新”的风终于吹到了房地产。从目前已经推行商品房以旧换新的城市政策来看，大概可以分为三种兑现通道。
第一，购房补贴刺激，促进购房者通过市场交易自由实现卖旧买新，通过出售自有住房并在规定期限内买房，享受一定比例的契税补贴。如江苏盐城、苏州、辽宁沈阳等地均以发放购房补贴的形式鼓励购房人“以旧换新”。
第二，开发商接盘，委托给房地产经纪机构代售，通过签订三方协议，对旧房价值评估开具等额定向房票，用于支付新房首付。购房人先在新楼盘锁定房源，再委托经纪机构代售旧房，如果在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，如果不能售出则退还认购金，购房人不需要承担违约责任。
第三，政府直接下场，作为收购主体或者指定当地的国资参与收房。比如郑州，成立了郑州在城市发展集团有限公司，进行实际收购旧房，回收的房屋可以用来建设筹集保障性住房，从而缓解新市民的租房需求同时，还能实现房子居住属性变现。因此，也被看作目前设计最精妙的“以旧换新”政策，降低置换中间环节的消耗，协助房企去库存，又增加了保障房供给，一举多得。
无论哪种方式都体现出政策出台的创新性，从原理上很容易理解，旨在通过驱动存量房流通，拉动改善型需求，最终达到充分激活楼市的目标。但从实操层面的效果来看，或许还有待考量。
首先，在高度市场化的房地产中，如何确定旧房评估价格才能最大限度体现公允？尽管各地房屋价格评估的体系早就存在，但这些评估价格往往与实际市场的交易价格偏差较大，如何平衡其中的差异就成为购房者换房的原始驱动力。
其次，对于开发商而言，如果将新房进行“换新”，如何界定项目的区位，保障项目的品质？根据媒体报道，开发商愿意拿出手置换的一般是项目尾盘或者非热点区域去化难的房源，购房人的积极性并不高。还有一类将旧房回收的操作模式，无论是作为保障房还是经营资产运营，都需要更加完善的操作模式，如何实现高效的循环利用？能不能为企业带来新的收益？成为利润增长的新曲线？这对于习惯了赚快钱的房企而言，将是全新的课题。
第三，政府托底收购旧房，根据央视财经《天下财经》的案例，江苏海安一套108平方米的老房子，被评估了122万元，折合均价11000元/平方米，与目前当地的新房市场价较为贴近。根据贝壳app数据，海安目前在售二手房4464套，按照平均估价100万计算，粗略计算将超过40亿。这样的存量数字，对于当地政府大面积回收旧房子并不现实。如何切入，恐怕还需要更多的细则。
以旧换新用于楼市，作为定向的产业扶持，能够对激活需求，加速存量房去化起到一定的作用，目前参与的城市中，不乏经济较发达的二线城市，如果试水成功对于三、四线存货较大的城市将起到示范作用。
但是，在上述问题没有得到解决之前，“以旧换新”还是有一个明显的Bug：供需关系的根本矛盾并没有得到解决，对于购房人而言窘境依然存在：老房子不值钱，又买不起理想中的新房子。更尴尬的还有，空置的房产无法发挥应有的价值。就会出现之前新房空着，旧房住着；置换后变成新房住着，旧房空着。
房地产市场不同于普通消费品，以旧换新的推行也无法简单复制，如何真正地盘活市场，让更多改善型购房人受益，还需要再盘算盘算。