前言：
近日，多部门和地方重点城市频频发布地产优化政策，对首付比例、新发和存量贷款利率以及首套房资格认定等要求进行调整优化。随着近期政策的陆续落地，居民购房门槛进一步降低，房地产板块有望迎来新的投资机遇。
01 多部门合力，政策利好频出
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布关于调整优化差别化住房信贷政策，降低存量首套住房贷款利率的通知。差别化住房信贷政策优化后，不再区分是否为实施“限购”的城市，全国首套和二套住房贷款最低首付比例下限统一为不低于20%和30%；二套住房贷款利率政策下限调整为不低于LPR+20bps。
同时，9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可选择新发放贷款置换存量房贷，或协商变更合同约定利率水平两种方式，调整存量首套住房商业性个人住房贷款。（资料来源：新华社）
此外，近日住房城乡建设部等三部门联合发布通知，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本。通知发布后，广州成为第一个官宣“认房不认贷”政策的一线城市，按600万总价的房源计算，二套房首付比例可从73%（北上广深平均数据，以下同）降至33%。首付款将从435万元降至195万元，可以降低55%的资金支付压力。房贷利率从5.03%降至4.50%。（资料来源：央视网）
02 提振居民消费意愿，引导金融投资需求
存量房贷利率下调将直接利好居民，有助于减轻还贷压力。从居民角度看，存量房贷利率降低将缓解负债压力，可以有效减少提前偿还存量贷款现象，增加可支配收入，提振消费信心，拉动需求增长。
与此同时，差别化住房信贷政策的优化调整也将助力居民减轻置业负担，促进合理住房需求的释放。这些举措显示了政策积极有为，致力于防风险和稳增长。此外，个人所得税专项附加扣除的提高和存量首套住房贷款利率的调整也将增加现金收入，减轻居民压力，促进消费力的释放，提振消费信心。据估计，相关政策每年可为超过1000万中产家庭节约1.2万元的资金成本。（数据来源：中信证券）
根据报道，房贷利率调整后，几千万户甚至上亿居民的财务负担将明显下降，平均降幅约为0.8个百分点。据估计，调整涉及客户超过4000万户，存量贷款余额大约在25万亿左右。这些政策调整将为居民带来实实在在的经济效益。（数据来源：财联社）
03 关注房地产ETF（159768）投资机会
银华房地产ETF（159768）跟踪中证内地地产主题指数，是当前市场中唯一跟踪该指数的ETF产品，选取沪深两市中涉及住宅开发、商业地产、产业地产、物业管理等方面的房地产主题相关上市公司证券作为指数样本，是一键布局房地产板块的热门工具。（数据来源：Wind，截至2023/8/31）
2、指数长期业绩表现较优
中证内地地产主题指数基日以来跑赢上证指数124.96%（数据来源：Wind，2004.12.31-2023.8.31），长期业绩较优。中证内地地产主题指数成分股市值权重分布聚焦行业头部，涵盖房地产行业各个板块，分布均衡且代表性强。
数据来源：Wind，截至2023.8.31；中证内地地产主题指数基日为2004.12.31，2018-2022年收益率为-25.92%，26.56%，-15.43%，-15.06%，-15.06%；上证指数基日为1990.12.19，2018-2022年收益率为-24.59%，22.30%，13.87%，4.80%，-15.13%，指数的过往业绩并不预示其未来表现
3、指数估值处于历史较低位置，或具备时点配置价值
从近三年市净率估值来看，中证内地地产主题指数处于9.8%的分位点，随着近期市场持续回调以来，估值压力得到释放，整体估值处于历史较低位置，或具备时点配置价值。
数据来源：Wind，截至2023.8.31
从申万三级行业分布来看，指数聚焦住宅开发、商业地产、产业地产、物业管理等板块。预计在顶层政策提出后，会有很多重点城市政策会逐步落实政策优化，如核心城市的限购限贷限售、认房又认贷等政策的宽松等。（数据来源：华泰证券）
数据来源：中证指数有限公司，截至2023.8.31，以上仅为权重股列示，不代表个股推荐
风险提示：基金是一种长期投资工具，其主要功能是分散投资，降低投资单一证券所带来的个别风险。基金不同于银行储蓄等能够提供固定收益预期的金融工具，当您购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。
您在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和本风险揭示书，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策。
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二、基金在投资运作过程中可能面临各种风险，既包括市场风险，也包括基金自身的管理风险、技术风险和合规风险等。巨额赎回风险是开放式基金所特有的一种风险，即当单个开放日基金的净赎回申请超过基金总份额的一定比例（开放式基金为百分之十，定期开放基金为百分之二十，中国证监会规定的特殊产品除外）时，您将可能无法及时赎回申请的全部基金份额，或您赎回的款项可能延缓支付。
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四、请投资者关注标的指数波动的风险以及ETF（交易型开放式基金）投资的特有风险。联接基金投资于标的ETF，请投资者关注联接基金跟踪偏离风险、与目标ETF业绩差异的风险、其他投资于目标ETF的风险、跟踪误差控制未达约定目标的风险等联接基金投资的特有风险。
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