没有想到央企、地产一哥，保利地产也有信托项目延期了。
前几天，兴业信托发布了筑地L001（保利发展$保利发展(SH600048)$ ）集合资金信托计划延期临时信息公告。从公告来看，这不是信托计划第一次延期。
筑地L001募集资金为1.505亿元，期限为36个月，在2022年3月申请第一次延期，延到2023年5月，结果到期前1个月又延期了一年。今年，是时候还账了，现在说要延期：最快也要今年下半年才能完成满足退出条件。
今年3月底，信托计划已向受益人分配1.34亿元，约占总规模的89.08%。
信托资金投向的项目是保骏置业持有的广州白云区三元里项目保利阅云台。2019年8月，阅云台入市预售，3个月后推出A区三栋住宅，主推是76-88㎡和104㎡户型，2019年底价格出来了：4.5万元/㎡，后面涨到了4.8万元/㎡。
2020年8月，项目新组团入市销售，主推79㎡、110㎡平层，以及97㎡和108㎡复式，价格去到了5-5.5万元/㎡。
保利阅云台，左是亚洲最大综合枢纽，右是南粤名山，南下一路直通越秀CBD。这样的楼盘应该不愁客源，但其实销售去化足足花了4年时间，现在还有一点尾盘在售。卖得慢，很大程度上是价格、户型和组团构成，尤其是超5万的价格。
销售慢，交付也慢，2022年10月才迎来首次交付，但项目启动前已进行了资本运作。信托计划有延期变得自然而然。
2019年5月，销售前，保利地产借自家资本平台保利资本为操盘手，一举引入兴业信托、中航信托、平安不动产和多家私募股权投资机构，其中包括有康美、美的、海天、立白在内的广东民营投资。
按照预期，保利地产在今年4月底交付C区两栋楼宇，但到期后项目施工仍仅完成90%。以及，5月底D区有2栋将会交房，进度则为95%。不出意外，交付时间同样还会延期。
在信托延期公告中，兴业信托说，没有如期完成退出，是因为达成条件、按协议，项目需要实现经营性正现金流，才可退出，保利资本预计最快也要2024年下半年才能满足条件。
关于经营性现金流，我们之前在《被动当王，保利透支了》提到了，保利地产经营性现金流恶化的问题。
所以，想要加快经营现金流转正，保利地产不止要加快降价避免承压，也要加快施工完成交付。
“五一”前后，保利广州异常火热。赶在假期前，它在天河、海珠猛推了几个项目。没过几天，市场开始说：广州进入了保利时间。
前4个月，保利广州全口径、权益销售额都超过了越秀，自2021年后重新回到了老大的位置。现在，保利广州有31个楼盘在卖，6个做好了入市准备。
市场测算的数据更加直观：市占率飙到15%。
前几天，保利华南也开了一个会，官方给了一个数据：华南地区市占率25.4%。这是一个十分恐怖的数据。但这样成绩，保利背负了一身骂名，过去几个月，在广州砸盘式降价，一批买了房的业主深受煎熬。
有一次，开车路过从一个楼盘项目，售楼处挤满了人，十分讶异：广州楼市终于见底回暖，开始出手买楼。后面一查这个项目是：保利天汇，伴随有另外两个关键词：降价、维权。
当时保利天汇降价幅度超过百万，85折买房。大批买房的业主肯定不乐意，纷纷拿着黑字白板聚焦在售楼处。保利黄埔还有一个项目也是这样。因为这件事，保利也被请去喝茶了。
现在，保利广州楼盘项目里可能是：一半准业主，一半老业主。一边为了降价而来，另一个也为了降价而来。
保利也很无奈。2023年下半年，保利曾经在全国70个城市做了次调研，问题很简单：市场还有没有需求？它得到的答案是：刚需和改善需求足以撑起十几万亿的市场。
刚需的需求很简单：降价带动，改善的需求就是提高产品力。但广州改善盘更加讲究区位和地段，出了核心主城区，天河过了黄村，海珠过了广州大道中，白云不是山脚下，消费意愿立马下降。
如此案例比比皆是：大干围边上的珠光海珠新城、中国铁建西派粤府，三支香水道边上的保利滨江和著、龙湖御境、上馨华府，南海神庙周边的越秀TOD星航、万科黄埔新城。
翻了下广州卖得最好是刚需和刚改盘，2023年成交主力面积段是80-140㎡，总价在300-400万元。
现在广州的库存去化压力也很大，2023年还有1080万㎡，去化周期17.2个月，尤其是增城、番禺、南沙地区。保利非主城区项目有22个，如果不降价加快去化，这些楼盘都要砸在自己手中的。
保利广州现在已有去化之困。2024年前4个月，销售金额、面积仍录得同比下跌超过37%。一季度财报中，保利地产在建面积有8150万㎡，待开发面积5758万㎡。
那么，一季度经营活动现金流亏损333亿元，是一个不好的信号。