4月17日晚间，一家名为“中国文旅集团有限公司”（简称：中国文旅）在港交所提交了招股书。
翻阅获悉，中国文旅正是中国奥园旗下的文旅平台，经过近两年的重组、收购，中国奥园持有该公司28%股权，系该公司管理层持股信托平台联新（英文名为：Rich Planet，持股30%）之外的最大股东。
其余股东持股股东基本为中国文旅的管理层成员，具体为骐达旗下的Cypress Capital持有27.5%股权，公司执行董事兼主席林锦堂旗下全资子公司雅志4.5%股权，执行董事、副主席兼行政总裁谭嘉伟旗下全资子公司顺天持有10%股权。
自奥园健康分拆上市后，时隔一年，奥园另一个文旅平台中国文旅也向港交所发起冲击。受疫情影响，中国文旅选择此时跻身香港资本市场，实际上并不意外，因为经过两年多的时间，中国文旅实现了足够的资本沉淀。
事实上，在上个星期，奥园披露公告称，拟作价11.6亿元收购京汉实业投资集团股份有限公司约29.99%股本，并将获得后者的控制权。
彼时，市场就有消息猜测，奥园想要将文旅平台与京汉股份进行资源整合，并借助其A股地位实现上市图谋。因为京汉股份在文旅业务上有着一定规模的布局，并与产业、文化、旅游、养老、社区等功能进行有效叠加。
暴涨的收入、负债
招股书显示，中国文旅为一间文化旅游物业开发商，主要于中国广东省江门、清远、安徽以及其他地区从事规划、发展文化旅游胜地内的度假物业，主要业务内容为提供文化旅游胜地相关服务（包括酒店服务、景点咨询服务以及景点管理服务）、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务。
截至2020年2月末，中国文旅在江门恩平等地持有18个度假物业发展项目组合，其中8个项目为已竣工、4个项目为发展中及6个项目为持作未来发展。
对此，中国文旅补充称，公司土地储备总筑面约160万平米，其中包括可供出售/持作投资及出租/持作营运的已竣工建筑面积约10万平米；开发中建筑面积约40万平米；及持作未来发展的建筑面积约110万平米，分别占总土地储备约5.2%、25.3%及69.6%。
中国文旅目前竣工面积仅有10万平米，然而近几年的收益却呈现暴涨趋势。2017年至2019年三年期间，收益、毛利、净利润年复合增长率分别为58.24%、69.43%、32.71%。
招股书显示，期间，中国文旅收益分别约为1.86亿元、3.35亿元、7.37亿元，毛利为6559.3万元、1.5亿元、3.19亿元，净利润分别约为4450万元、7260万元及1.04亿元。
与之对应的毛利率分别为35.27%、44.78%、43.28%；净利润率则呈现逐年下降，分别为23.92%、21.67% 14.11%。
其中，销售度假物业为中国文旅的主要收入来源，2017年至2019年分别为约1.856亿元、2.67亿元、5.94亿元，占总收入比例分别为99.8%、79.8%、80.7%。
与收入增长同样迅速的还有负债总额，中国文旅负债总额由2017年的 5.56亿元增至16.35亿元。其中短期负债为4.45亿元、10.69亿元、15.68亿元，占比分别为59.71%、78.52%、94.68%。
中国文旅发生如此变化与包括奥园在内的多方资本的介入不无关系。
多方资本入局
招股书显示，现中国文旅全资附属公司恩平金辉煌于2006年4月成立，并以收购的方式，获得恩平一宗土地，该宗地后发展为泉林黄金小镇。彼时，恩平金辉煌股东为陈凯君（为CKJ信托的授予人及其中一名酌情受益人）透过联新间接拥有上述公司20%权益、由两名独立第三方拥有余下80%权益。
这块位于三、四线城市、初始价值1263.6万元看似不起眼的地块，随后却产生巨大的裂变作用，吸引了多方资本入局，其中包括神秘物业发展谭文超、赵文玮、林锦堂以及奥园。
自成立到2016年期间，恩平金辉煌中间控股公司发生数次持股调整，最终实际控制公司为心头机构联新。其中，2010年初，谭嘉伟的父亲谭文超计划入局联新，该年6月，其以3600港元收购向陈凯君收购联新36%股权。
自此，联新的股权在谭文超家族中进行多次转让，并且前者引入了商业合作伙伴蔡宏江，中国文旅这个平台也开始烙印着谭氏的印迹。
随后，谭文超胞姐进入持股团队中。同时，为了进一步股东基础，谭文超一直向其商业伙伴介绍投资恩平金辉煌的投资机会。
其中，关键人物程耀莫名的出现。2012年7月，当时任杭州乐园有限公司总经理的程耀以代价2500港元获联新25%股权，其后于2016年8月担任广东奥园文化旅游集团有限公司集团总裁、奥园文旅集团总裁，至今官升中国奥园集团副总裁、文旅集团副总裁。
谭文超之子谭嘉伟则于2014年1月开始进入集团担任高级经理一职，并负责协助当时管理层制定营运策略及监察本集团整体营运。不久后，谭文超将其家族成员持有的30%权益转让予谭嘉伟。
期间，也有其他投资者入局。2012年7月，拥有联新44%权益的信托安排终止，蔡宏江持有该信托25%露出水面；2016年5月，许清彬以2000港元获得20%权益入局联新。
另一个关键人物林锦堂也出现了。他自2018年起加入恩平金辉煌团队，负责制定本集团的整体业务策略及发展计划。
此前，这位前奥园首席财务官、执行董事及公司秘书林锦堂，2012年因个人发展原因卸任后6天，便出任花样年执行董事、公司秘书兼授权代表，后面还担任花样年首席财务官，直到加入恩平金辉煌团队。
小心思：物业、文旅双线
在程耀的影响下，奥园的出现最早则于2017年12月份，其在英属处女群岛注册成立全资子公司悦景国际有限公司。随后，该公司及骐达、雅志各自与联新订立协议，三者分别以代价1.4亿元、1.375亿元、2250万元收购联新28%、27.5%、4.5%股权。
此时，最后一位投资者也终于出现了——赵文炜与他的骐达，后骐达所持27.5%交由Cypress Capital管理。而赵文炜获得牛津大学数学相关专业学士、硕士，于1996年至2004年曾担任法国巴黎银行BNP相关部门研究部总监，作为一名股权投资基金经理，于金融业拥有丰富经验。
入股恩平金辉煌时，赵文炜的头衔是合桥企业有限公司总监及负责人员，主要于香港从事提供金融及投资服务的业务。
值得一提的是，在赵文炜投资图谱里，亦有奥园健康的身影。据奥园健康上市前股东架构中，中国奥园、合桥企业董事赵文炜持股比例75.5%、19.5%。
进一步发现，从中国奥园成立文旅平台“中国文旅”的时间来看，恰好与奥园物业板块“奥园健康生活”进行于2018年9月3日在港交所提交招股书的时间相近。也就是说，奥园健康上市时，文旅板块已经在奥园的计划中。
招股书显示，2018年10月23日，中国文旅于开曼群岛注册成立为获豁免有限公司。同日，一股未缴股款股份已配发及发行予初始认购人（独立第三方），并于其后无偿转让予谭嘉伟。
随后，奥园成立多家中间控股公司，开始搭建上市架构。其中，于2019年1月23日，于英属处女群岛注册成立为星盟控股有限公司，该公司作投资控股用途。同年3月，中国文旅认购星盟一股缴足股份，将其归为全资子公司。
紧接着于同年4月，谭嘉伟全资持有的Rich Planet向联新收购冠基30%已发行股份，代价为Rich Planet按照联新的指示分别向谭嘉伟、陈凯君、蔡宏江及许清彬配发及发行35、24、20及20股缴足股份。
再到2019年5月，中国文旅通过星盟分别向悦景、骐达、顺天、雅志收购冠基30%、28%、27.5%、10%和4.5%股份，代价均为中国文旅配发及发配的股份。同期，星盟收购冠基所持有Wealthy Century的全部已发行股份，代价为星盟配发及发行九股缴足新股份予中国文旅。
至此，经过多番收购、重组之后，中国文旅上市桥梁已经搭建好。从目前来看，中国文旅仍处于“蚊型”阶段，仍需发展，但在如能顺利上市，加之奥园其他七大板块的加持，后续是否会迎来快速扩张期，还有待观察。
此外，奥园旗下跨境商城业务“奥买家”也传出消息将于今年内进行上市。