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今天我花了些时间，把自己对$万科A(SZ000002)$ 这些年的了解和疑问梳理了一下，有些疑问和顾虑憋在心里久了，虽然早已清仓，但总想把它写出来，也借此机会跟大家交流一下。
先介绍一下我自己吧，本人是一名工作近十年的城市规划师。作为房地产行业相关从业人员，我自认为自己是很懂房地产企业...
我也看了一下，我07年就在上海绿地当销售总监了，从销售的角度，我们的看法和你们非常不一样。首先地产这个行业是不是走下坡路主要是看城市化率，一般在城市化率达到65%以后，所有的国家都会做同一个动作，就是控制地产的供应量，没有人会去主动刺穿这个泡沫，除了日本这个傻货。所以呢，19年当我们的城市化率接近65%的时候，也就意味着上面的政策肯定会有转向，我们大致的判断就是，这一轮里会淘汰很多民营企业，类似于恒大，融创，碧桂园这种，他们的杠杆率太高了。行业的集中度会提高，但是并不意味着企业的营收会上升，因为今后的供应量实际上是政府说了算，为了保持房价的稳定，必然会大幅度收缩土地的供应量，也就是企业今后就是做一个存量市场，那这种情况下，除非你有高分红，那或许别人还会看一眼，否则的话，一个失去想象力的行业，或者说夕阳行业，你还指望会有大资金给你捧场，这个就有点儿不太可能了。具体个别企业，比如像万科，既是行业集中度提高，他也不可能吞掉别人，你万科是深圳国资委的，我绿地还是上海的国资委的，其他的几个公司，你看一下谁没后台？你们兼并谁呀？
郁会计言论:
2014年，说地产白银时代，后来几年迎来地产大行情
2020年年度业绩发布会，投资者问他对未来地产行情判断，他说“我们不猜行情，就如同农民种地不预测天气，弯腰种地就好了”一个周期性行业，这种言论……
大概2021年，当时物业股非常高估，会计说:如果市场把万物云认为是普通物业公司，我是不同意的（意思就是估值太低了，不愿意上市）。后来现金流崩不住了，物业估值走低，还不是舔着脸“低估”上市了。
郁会计言论:
2014年，说地产白银时代，后来几年迎来地产大行情
2020年年度业绩发布会，投资者问他对未来地产行情判断，他说“我们不猜行情，就如同农民种地不预测天气，弯腰种地就好了”一个周期性行业，这种言论……
大概2021年，当时物业股非常高估，会计说:如果市场把万物云认为是普通物业公司，我是不同意的（意思就是估值太低了，不愿意上市）。后来现金流崩不住了，物业估值走低，还不是舔着脸“低估”上市了。
我也看了一下，我07年就在上海绿地当销售总监了，从销售的角度，我们的看法和你们非常不一样。首先地产这个行业是不是走下坡路主要是看城市化率，一般在城市化率达到65%以后，所有的国家都会做同一个动作，就是控制地产的供应量，没有人会去主动刺穿这个泡沫，除了日本这个傻货。所以呢，19年当我们的城市化率接近65%的时候，也就意味着上面的政策肯定会有转向，我们大致的判断就是，这一轮里会淘汰很多民营企业，类似于恒大，融创，碧桂园这种，他们的杠杆率太高了。行业的集中度会提高，但是并不意味着企业的营收会上升，因为今后的供应量实际上是政府说了算，为了保持房价的稳定，必然会大幅度收缩土地的供应量，也就是企业今后就是做一个存量市场，那这种情况下，除非你有高分红，那或许别人还会看一眼，否则的话，一个失去想象力的行业，或者说夕阳行业，你还指望会有大资金给你捧场，这个就有点儿不太可能了。具体个别企业，比如像万科，既是行业集中度提高，他也不可能吞掉别人，你万科是深圳国资委的，我绿地还是上海的国资委的，其他的几个公司，你看一下谁没后台？你们兼并谁呀？