五一假期期间的4篇“怎么挑到好房子”系列，好像成了爆文(嘻嘻)。容我再把标题放出来，让有可能没看全的朋友们知道一个全景：
从【城市-商圈-小区-房型】4个维度，一层一层切入，码了1万多字，完整读下来的确真的有点完整方法论的样子了，而且还特别跟大家指出了真正的业内买房的条件选择权重关系：
城市必须100%准确，否则什么都是白搭；
挑对商圈占40%，
选对小区占25%，
大家原来最看重的房型对于买到的是不是套好房子而言其实只占到15%。
很多朋友对这个权重留了言，基本上的结论很一致：相见恨晚。更有细心的读者把权重相加：40%+25%+15%=80%，怎么不等于100%啊，兔博士你还有大招啊。。。。。
结论是真的有呢，数学一直还不错的兔博士怎么可能算不对100以内的加减法。今天就认认真真的把这藏起来的20%也一次公开啦。
本篇会告诉大家买房“如何付款”。
而常常大家在买房筹款中会犯下面的几个错：
第1错：买房款就是要买的那套房子的总价。
这里咱们要说的并不是还要加上税费印花税契税什么的，这个也很重要(后面会仔细说)，但是这么简单的答案怎么能体现【兔博士地产最强大脑】的专业能力呢？所以在第一点，咱们说的其实是“首付”：
正确方式：买房款，最重要的就是看这套房子的“首付”条件。
新房由于政策限制，所以首付的比例跟房子无关，跟你曾经买过房子没有有关；而2手房因为上家房东的贷款很有可能需要你来垫还，因此在签约首付的时候首笔金额会有很大的不同(对需要同时需要卖掉一套的改善购买尤其关键)；
第2错：首付越多越好，因为这样每月的还款额可以降到最小。
首付款当然是越多越好，但是后半句就是“地产大牛”和“普通买房者”的区别了：精明的地产买房高手们会告诉你：首付越多越好，因为这样就能买到更高总价的房子。再说的的明白点：在贷款条件相同的情况下，首付越多，能买的总价就越高，每月的还款就越大。
那不是要背更多的债么？
是的，回顾房地产的黄金上半场，房价持续上扬，当然是你在楼市里投入的越多得到的回报就更大。因此能够用更多的首付撬动更多的贷款，自然就等于投资在房产的总金额更多，而且还是相对资金使用成本最低的银行借给你用来买房的，绝对要用的足足的啊。
同样道理：如果首付增加不了，那就一定要争取到最足的首付贷款对应条件。也就是说：相同的首付，首付比例越低，能够购买的房子总价就越高，得到的回报就越大。所以，在首付付款上的正确操作是：
正确方式：通过首付来撬动贷款，用足条件，能多贷一定不要少贷。
所以，除了特别情况，笔者特别可怜那些一次性付款的“土豪”买家，而且其实在售楼处也并不是土豪想的“摔出现金会很有面子”(一次性付款，多半会要一个付款折扣，增加谈判难度，而且业务员的房贷办理奖金也没有了，你说业务员怎么会喜欢你)，能够一次性付款买1套房子的，绝对应该最少变成首付50%，买2套；而对于专业的炒房人士的操作是每套房子首付20%，用1套房子的钱买了5套房子。
第3错：贷款，越早还越好；贷款年限越短越好。
的确贷款利息年份越长利率越高。但是在经济学里，贷款利息的本质一定小于房子每年的增值的。也就是说：在实际利率为正的金融环境下，贷款年限越长越好，因为未来的房子一定比未来的钱更值钱。所以，当然是能晚还就不要早还，能贷款的时间越长就贷到越长啦。有很多不算太自信的朋友们买房的时候提到贷款，总是拿现在月收入水平来估算：未来应该工资也不会翻倍吧。。。。是的，工资很有可能不会翻倍，但是房价翻倍了啊，大不了到时候把房子卖了呗。
正确方式：贷款时长尽可能长。
同理，在具体贷款方式上，
正确方式：定额本金和定额本息选择开始时候付款少的。
定额本金：每月本金固定，所以一开始利息大每月还款压力大；
定额本息：每月的还款金额相同，一开始利息占的多，因此剩余应还本金多。
一般人还是采用定额本息划算，因为每个月的金额相同，而且一开始的还款压力比定额本金小。但是对于约定好5年后转手卖出，提前还款的投资性买家，采用开始本金归还相对较多的“定额本金”更划算，这样5年内支付的利息相对少。
第4错：事先一定要留足交易各税费的现金。
看到这里，相信应该有朋友明白了留足现金不管是用于契税印花等税费还是留着用来装修搬家等，都是在减少首付。因为第一条就说了，应该把所有的现金都用在首付上翘足杠杆。所以一定不要留现金来做交易税费。以当下第一套1.5%的契税，第二套3%的契税来看，首付减少了3个点，按照第二套首付占比50%来看，等于总房款少了6%，未来升值上少了很大一块啊。
正确方式：税费也要想办法用信用卡或者合法短期贷款。
这才是高额信用卡的正确使用方式。不但积分高，而且可以充分利用50天免息，银行分期付款相对成本较少的优势，虽然利息年化也要到10%上下，但是是跟银行借啊，完全不用担心什么“利滚利的高利贷”，更何况如果有银行的朋友或者本身资质较高，还可以打折。
ps：听购房的朋友们说某银行已经有了税费专用卡，也就是对买房税费也可以贷款啦，利息在7-8%，这可是大家买房付契税的时候绝对要用的福利呢。
第5错：买2手房，听中介的先把意向金付了。
2手房的猫腻，50%来自看房时的“各种名义的意向金”。因为本质里，这个意向金首先根本是没有任何法律作用，而且很多时候“房东”也没有拿到这个钱，并且就算拿了也不会因为你付了这个钱就只能卖给你。意向金本身就是地产中介用来锁定你的购买需求的SOP。
那中介经纪人告诉我：
1）不付意向金，不能跟业主见面谈；
2）不付意向金，房子很有可能被别人买掉；
正确方式：跟经纪人说，找房东来，我可以直接签定金合同。
这是笔者屡试不爽的方法，一个是节约谈判时间，跟房东直接谈，省的经纪人在当中无效的东拉西扯；另一个更关键的好处是：可以让很多在房东上有猫腻的房源立刻现原形。因为房东叫不出来啊。所以，对于所谓2手房中的意向金，绝对不用付。
总结一句：
你能买的房子总金额=所有能够动用的现金作为首付，再用足贷款杠杆。
这其实还是大多数朋友买房时候的犯的最多的错误：用工资来算月还款，进而算出贷款，然后扣掉杠杆，去凑剩下的首付。前面说过了，工资一定会涨的，就算不涨，房子的上涨也一定会超过贷款利率啊。
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笔者介绍：兔博士app创始人 刘煜。
1998年同济大学 建筑城规学院毕业；房地产开发咨询 从业18年；为万科／中海／绿城／星河湾等知名开发商服务多个知名楼盘；2016年 创办国内第一个用数据说话的房地产大数据好产品兔博士app