在雪球上看到个帖子：在京有一套千万左右住宅，以后定居上海不回去北京了了，但是上海还差四年社保才有购房资格所以暂时无法直接换住宅。北京千万的房子租金只有八千块。有想法换成五环内的较为成熟的社区底商，收着租金大概4点多回报率，等几年后要在上海购房在换回住宅。或者攒个首付拿租金再养套住宅。（目前年薪150左右四年 商铺租金应该能攒出点钱）。帮指点下我这种住宅商铺来回倒换的想法是否理性？
我认为：租售比低，即租金回报率只有1%，表面看确实很低，但这是一个短线陷阱！ 我以东城区和平里五区一套1室1厅40平米（实际上和平里五区一梯三户，中间那户是35平米，我为什么这么熟悉是因我有一套）为例，二手房现价400至480万都有，取中值450万，租金从4500到6000都有，差别可能是在楼层，装修，家具家电配套不同。按低的算，4500*12/4500000=0.012，也只有1.2回报率，好低！
好低？这是瞎算计的短线思维！因为我07年买的，当时35平米原始成本30万！当时租金1000一月，也很低，也就是定存利息的样子。但是10年一过，现在最低租金4500，按成本30万算，18%的年回报率！几年就回本！以后租金，房价还会涨，很高很稳的年化收益率了，巴菲特也才平均20%每年！只不过他是复利，我是单利。当然，房产投资我一向坚持是北上深等一线城市才能保持刚需，毕竟每年毕业生都是往这些地方涌入。二线以下城市自住就好，投资回报率要低些。像该提问者的合理选择是继续持有北京住宅，到期再换上海住宅，不要因为住宅1%，商铺4%就换，交易差价损失都不止这点！而且住宅随时可以卖出，商铺就很难，甚至几年没人买，卖不出要哭。
其实我更认为，提问者是企业管理者，不是考到了上海公务员一辈子固定，没必要卖北京房买上海房这样换，因为算不准何时又回北京工作了呢？完全可以租出北京房，在上海租房，京沪房价涨幅都差不多，上海房租涨，北京房租也可以涨。或干脆，等4年后再攒个首付买上海房，供京，沪两套。
总之，不管是炒房炒差价还是指望收租，都别上了短线低回报率的当！新买房的都要忍受前10年低回报率的压力。