房地产强预期，弱现实
第一，本次收储，类似去年十二月股市救市，先是印花税，然后是gjd有保留性的买入。
我们的政策，需要测试买力是否大于卖力。
如果卖力大，那就继续加码，如果买力大，政策就会减弱。
这个逻辑，就是左侧防御性救市。
第二，这一轮，依然是卖力大于买力
政策给予的指引大于实质。
每项政策拆开了看。
首付比例降低。
个人认为，这个政策，对市场破坏性很大。如果是正常客户，15%-20%-25%，问题都不大，因为贷款要还，一般人不会上这么大杠杆。
如果真是因为15%首付进场，那么都是劣质客户，你让抗风险能力低的低净值客户进场，他们的信用体系，就是随时断供，增加银行的风险，以及加大社会不安定因素。
他们本不该参与救市，现在拿这些人的命，去接盘，杯水车薪，而且放大风险。
贷款利息降低，商贷无下限。
这是对银行体系的影响。恶性竞争，争夺房贷，同样是加大银行的风险。
本身就是要救银行的风险。
再看收储问题。
权力下放地方，自愿酌情。
这个简直服了，我说实话，救房市的还不如救股市的。
救市，必须是强势资本，左侧意志坚定，统一步伐。
但凡有一点迟疑，前功尽弃，而且卖盘还会博弈。
你这么慢吞吞，还分地域，分层的去收储。
基本上，二线弱以下，就不用救了。
只救有租房需求的城市。
全国百分之九十的城市，根本没有租房需求，你靠什么保障性住房，租给谁？
这就和股市一样，拉银行拉中字头，救的起来吗？
八年前棚改，把三四线最后一波流动性收走了。
这些人，很多人一线城市打工，回老家买房，他们想在一线城市买房，必须把家里的房子卖了。
这才是大头，而不是一线城市内的刚需和改善。
第三，市场卖力会放大，买力减少
但凡在里面的房子。
爆仓的，高杠杆的，现在只有借利好出。
即使多套房，未来房租市场的蛋糕被破坏，也要卖房。
买力
保障性住房，替代的是刚需买力，而不是增加刚需买力。
如此下来，刚需更不着急上车了，等着半年后，你收完了，再租你的房子，或者买政府的。
改善型住房，怎么可能改善？
先卖房，再买房，卖的房被低价收储，买的房高价优质房，里外里差价怎么做？
炒房就不用说了，死光了。
卖力
杠杆盘，法拍，清不掉，就不会见底。
和股市一个逻辑，被动抛盘。
接着是多套房，本来多套持有者，还能靠房租，又没有贷款。
你这么一搞，房租市场后面还要洗牌，房东也变成卖力。
里外里，买力，刚需减了一部分，改善型不愿意低价卖出去给政府。
卖力，还多了一块房东盘。
连我以前完全不考虑卖房的问题，现在都得好好算算，哪些地方房租不行，后面会被保障性住房影响的。
身边多房都是想借一波利好，卖房。
第四，最后回到，强预期，弱现实
房市这一波，类似2023年初。
虽然政策看着很猛。
但是，拆分下来，问题很多。
也就糊弄一下散户。
比23年的政策还不看好。
远低于预期，之前预期是，由中央统筹，大体量发行特别国债，至少5万亿，以上。
针对几个重点城市，点名点姓，强力收储。
而且是明牌，透亮，狠。
这样，以国人的心智，扎堆去这些地方，市场一下子信心就回来了。
然后才是以点带面。
提问题，思考解决方案，而不是只提，不解决。
举个例子，北上，郊区。广深，次核心。开始收储。
强二线，省会开始收储。
先把信息放出去，并且明牌，各地政府大张旗鼓入市。而且是真金白银砸出示范区。
而且收储，如果按照国企思维，把价格打的非常低，那就完蛋。
必须合理价格，不能比周边跌太多，否则会给出相反的示范。
当然，一系列配套政策，完成一个闭环，需要有序化推进。
而不是，今天一个政策，明天一个城市。
各地多点开花，散乱撒钱。
那真是胡椒面撒大饼，毛用没有。
现在是中央提供资金，地方自愿申请，这是个啥？
就中央和地方讨价还价，地方和企业讨价还价，中间一堆签字审批，尤其北方，中部。
东部沿海，也就江浙沪效率可以，广东大部分地区都不行，只有大湾区。
其他的都别看了。
新政策的硬伤
在于，收储量级低于预期，需要提高到几万亿，挤牙膏是不行的。
收储方式太粗放，中央和地方博弈会很多，落实执行，非常困难，缓慢，类似之前股市，前面拖拖拉拉，逼到没办法了，才放大买力。
现在地产也是同样的问题，政策底离市场底，距离还有点远。
首付比列，降低，反而是放大金融风险，一边拆雷，一边埋雷，去杠杆变成加杠杆。
低净值客户，对价格敏感度高的多，信用更差，造成弃供，银行风险也同样更大。
只能说，强预期，弱现实。后面实现起来，需要打很多补丁。
希望不要反复拉锯，如果二次探底，再救起来需要更大的买力，和政策。