如何理解近期的地产政策？2405
要点：
政策解读：1）本次政策定调很大的变化是二手房。去库存政策主要讲二手房消化，这是最大的政策创新，接下来的很多政策预计都会和二手房相关；2）西安、成都、杭州属于标杆城市，最近集中全面取消限购，意味着这几个好的城市也出现了压力，说明当前市场的被动性。
政策预期：1）至于限购外其他的政策走向，二手房是重点，最近一些政策都跟二手房是有明显关系；2）一线城市的下一步放松政策可能正在酝酿中，但更多是渐进式放松。
基本面：预计两类城市基本面会相对明显受益政策，即落户政策没有约束和条件的放松城市、年轻人尤其是毕业生净流入的城市。
1、近期有关地产政策的梳理？
从政策的总体特征来看，从宏观角度对比现在的政策与2016年的政策，当时政策都很紧，而现在政策比较松。这一转变的逻辑，引用房管局的话来说，即当前政策的定调旨在取消过去过热时期的过严政策。不是站在市场层面去理解，而是站在对原有的过热时期的过严政策所进行放松。
这种放松体现在三个维度：1）行政类政策，如近期杭州等一系列城市取消限购措施；2）金融类政策，主要包括两点，一是去年各地实施的“认房不认贷”政策，这实际上与贷款政策相关，更直白地说，是对限贷政策的放松；二是房贷利率的下调和房贷利率下限的松绑等措施，这些都是金融政策的体现；3）财政税收的政策，比如以旧换新、卖二手房、买新房等买卖过程中涉及到的个人所得税。
从当前的政策大环境来看，去年跟前年的市场形势都不太好，但是还能扛，而今年形势不好却扛不住。把当前的市场跟政策结合起来理解，不光是市场是降温的，而且市场产生的被动性让政策也非常被动，放了以后市场不接受。例如成都放了限购之后，有人投诉，认为对之前符合限购的人不公平。产生的被动除了交易数据下滑以外，还有其他领域的一些市场发生了微妙变化。以杭州为例，尽管过去几年市场环境不理想，但杭州的土地销售情况仍相对稳健，众多企业纷纷选择在此购地。然而，今年杭州的一些拿地企业，尤其是像绿城、滨江等大型企业，拿地节奏明显放缓，土地市场也面临着罕见的风险。从整体来看，这些企业的反应虽然未公开说明，但已对地方财政造成了一定的冲击，尤其是一些大城市。这就是市场被动性。
2、西安、杭州、成都的放松政策，跟中央政治局的会议是什么关系？
近期的放松限购政策是响应了中央政治局的“继续坚持一城一策”，其核心在于“继续”，意思是各地要搞一城一策。含义是中央不会来指导你怎么出，权力在各地政府手上。
同时，一个比较大的政策创新是存量房产跟增量住房之间的关系。前者口径更大，房产肯定比住房大。总结起来一共有4种房产，一是二手房，而且是最核心的；二是开发商的库存房源，但不建议把它列为本次政策的范围；三是烂尾楼，中央政策看不出来，但是各地落实也是纳入到存量房产是要盘活的，比如郑州等；四是存量商业办公。最近西安、杭州等把一些开发商持有的一些商办物业，比如住房租赁，长租公寓等，以前是必须持有，不能出售的，但现在能够出售，其实也是在盘活。
本次政策定调里面，有一个很大的变化就是二手房。现在市场上经常会说中央政治局的去库存政策，但专家理解是中央政治局没有讲去库存，而是主要讲二手房，库存是讲新房和开发商层面，但二手房是跟老百姓息息相关。往后看，大家应该要适当的去理解和关注二手房，这是最大的政策创新，不是去库存，而是消化二手房。这些年房地产市场最大的变化就是二手房难卖，接下来的很多政策预计都会和二手房相关。
3、西安、杭州、成都放松了限购，引发了大家对上海是否要放松的思考？
西安、成都、杭州属于标杆城市。从去年全国70个大中城市的房价指数数据来看，全国房价比较好的城市就是西安、成都，而最近西安和成都全面取消限购，意味着这几个好的城市出现了压力。回到前面所讲的市场被动论，其实是市场形势变差了。而谈论这几个城市的特殊性在于，这些城市以前的监测数据是好的。
4、限购取消的趋势以及后续的政策走向？
目前限购的取消是对2015、2016年严格政策的重新调整。至于取消后还会不会升级，专家认为房管局的定调可能是不会再有限购了，所谓“市场归市场，保障归保障”，按市场化的方式去走。如果中央很强调并落实“市场归市场、保障归保障”，就可以认为限购完全取消，这个影响非常大，假如居民认为这个城市以后不会有限购，目前不会急着买房，因为价格还在下跌。
至于限购外其他的政策走向，二手房是重点，最近一些政策都跟二手房是有明显关系，比如西安明确要对二手房盘活，其实就是在统筹研究存量房产，响应了中央政治局的消化存量房产和优化增量住房的政策措施。而优化增量住房是指要结合老百姓的高品质的居住需求，做一些高品质住宅。
总结看，不能简单的把政策理解为是放松，放松只是根据市场所做出的一种反应，要把政策理解为放松是非常被动的。因为形势变差了，而且放松也是一种市场化之路，是市场归市场、保障归保障的体现。
5、现在的放松政策组合下，什么特征的城市会在政策放出之后，基本面出现回暖？
第一类是落户政策没有约束和条件的。比如南京的房地产市场是不好的，南京的房地产市场跟杭州是两个差异。杭州基本面不错，南京基本面非常差，主要集中在建邺等区域。所以南京现在的放松落户政策跟杭州是有本质区别，杭州是买了房可以申请落户，需要评分。而南京是买了房就直接落户，这对于一些人是具备吸引力的。所以户籍政策叠加会带来一定影响。
第二类主要是跟年轻人有关系。可以看高校毕业生的流向，这是新的购买力导入。比如成都、武汉、合肥、杭州等城市。预计往后这类城市的数据应该是要往上拉。其他有些城市不会往下落了，太原、石家庄等城市调整的波动性是不强的，可能会有点小幅复苏。当然强劲拉升关键还是看杭州、成都等这些城市。
6、以旧换新政策的未来预期？
并不是以旧换新这项机制发生作用，而是取决于二手房有没有人收。如果央行的货币政策要提供以旧换新的金融支持，来鼓励各地去做，如果金融政策支持是鼓励有些企业去提供贷款来收二手房，从这个角度来讲，有人买二手房，以旧换新政策就可以推动。
最近两个月以旧换新是有热度的，但是如果没有这些政策配套，到了7月份开始，估计以旧换新就要热度下去。原因是二手房太多，收二手房的人和企业都很谨慎。更何况这些二手房来龙去脉和用途也没说清楚，无非就是有些城市尽可能的把二手房消化的动力增加一点。就像佛山提出二手房收购过来可以做保障性住房、租赁住、人才住房这三种。但以前局限在人才住房，人才住房用不了那么多二手房，所以收购一批，下一批就接不上了。
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