房价与股价观点更新20240515
全文摘要
今年前四个月，银行股表现出色，主要得益于两方面的推动因素：一是尽管银行业绩面临压力，但城投风险预期的缓解成为一大利好；二是银行股作为高股息资产，吸引了大量市场资金的关注，体现了投资者偏好从周期型向分红型的转变。分析师认为，目前银行板块的估值依然具有吸引力，没有发现重大风险点，因此预计这种上涨趋势将继续。优质银行的大行因为股息率水平高，呈现出明显的投资机会。在当前市场环境下，投资者应当关注三种不同类型的银行股票：稳定型红利银行，增长型或红利增长型银行以及在香港市场具有更高股息率的同类型银行。此外，还特别提到要结合银行的整体表现和个别优势进行投资选择，强调多元化投资组合的重要性，并期待整个银行板块在未来能够受益于估值重估和红利驱动而持续上涨。另外，该讨论还比较了美国和中国一线城市与其他地区的房价长期趋势。结果显示，美国一线城市的房价表现与全国平均水平基本保持同步或小幅超前，尤其是在经历过次贷危机之后。相比之下，中国的北京、上海、广州和深圳等一线城市与其他大中城市的房价比值显著提高，反映了房价的过度上涨。除此之外，讨论还探讨了租金回报率、债务负担等方面，并指出虽然中国一线城市的房价相对较高，但美国一线城市的租金回报率更高，暗示着更大的投资潜力。最后，针对近期北京、深圳等城市对房地产政策的调整进行了分析，认为政策调整可能只是促进销售稳定的一种手段，真正的市场复苏还需要更多实质性措施的支持。
Q：长江证券如何看待当前银行股行情的持续性及基本面逻辑？
A：长江证券认为本轮银行股行情的根本逻辑在于两点。首先，尽管银行经营面临压力和风险，如房地产风险、信贷增速放缓等，但从基本面角度看，城投风险压力的改善是银行板块估值回升的重要因素。其次，从策略层面来看，自上而下红利价值重估导致银行股的股价上涨，其红利属性强化，而板块处于低配状态，估值相对较低，因此在市场红利资金配置比例增加的背景下持续受到增持。
Q：当前银行板块是否存在可能影响基本面的重大风险？
A：目前可预期的时间段内，没有看到可能对银行板块基本面造成重大影响或冲击的风险点，如地产风险超预期恶化或城投风险超预期暴露。此外，息差预期下行也在预期范围内，整体上没有重大的风险压力，估值修复和板块整体从欠配到逐步分配的过程仍在延续。
Q：银行板块的绝对估值情况如何，是否具备持续配置吸引力？
A：银行板块的PB估值普遍处于低位，优质大行的股息率较高，如大行股息率仍能达到5.4%，甚至部分中小银行更高，具备较强的绝对配置吸引力。从这个角度看，银行板块仍具备持续配置价值。
Q：对于当前银行股的选股思路是什么？
A：当前银行股呈现出百花齐放的上涨状态，但在估值修复过程中，核心配置应分几个方向。根据红利型投资银行框架，可划分为三类资产。第一类是红利稳定型资产，以国有大行和招行为核心，虽然增速不突出，但稳定性高且竞争力持续存在，适合长期配置。第二类是增长型或红利增长型，以城农商行为代表，需要关注其业绩表现，选择具有显著经营亮点且能包容其他指标不完美的优质标的，如常熟银行和杭州银行。
Q：在杭州和常熟的银行股中，为何杭州和常熟股价能够持续上涨？
A：杭州和常熟的银行股之所以能持续上涨，主要是由于它们连续多年的贷款扩表过程中表现出较好的息差表现和稳定的营收增长，使得这两家银行连续两年在商业银行营收增速排名中位居前列。预计今年它们仍将保持10%以上的营收增速，因此其业绩表现优秀，市场对此给予了积极反馈，推动股价回升。
Q：对于杭州和常熟这类基本面优异、业绩增长的银行股，其估值水平应如何确定？
A：这类银行股尽管股息率在行业中排序靠后，但基于其强劲的业绩增速，其估值至少应达到1.0倍。即使当前股价已经上涨较多，其PB（市净率）仍然有提升空间。由于这类银行股并不依赖高股息率，所以业绩增速绝对表现能够推动估值上涨。
Q：第二类资产的定义是什么？为什么它们也在加速上涨？第三类资产的特点是什么？有哪些代表性标的值得关注？
A：第二类资产是指那些在一季度报前后开始加速上涨，且具有基本面优异表现的银行股。例如常熟和杭州这类优质银行股，尽管它们的股息率不高，但凭借优秀的业绩增速和资产质量，同样值得投资关注。此外，瑞丰银行等相对较小的标的也值得关注，尽管其股息率不突出，但业绩增速和资产质量良好。第三类资产是以改善型、低估值红利为特点的资产，其代表性标的包括运动商行和上海银行。这两家银行在资产质量上均发生了质的变化，PB（市净率）处于较低水平，从而享有较高的股息率。由于有资产质量向好的预期，它们的超低估值有回升空间，提供了一个深度价值的投资机会。
Q：总结一下银行股投资的三大类别及相应的逻辑是什么？
A：总结起来，银行股投资分为三大类别：一是红利稳定性较强的大型银行（如招行），作为配置的基本盘；二是贡献主要弹性收益的成长型银行股（如杭州和常熟），不单纯看重股息率，而是关注业绩增长和资产质量差异；三是红利改善型的超低PB银行股（如上海银行和农商行），由于资产质量向好，有望享受估值修复带来的投资回报。
Q：在次贷危机后，美国全国和一线城市房价的复苏情况如何？
A：次贷危机后，美国全国和一线城市的房价经历了触底回升的过程。从2012年一季度至2024年1月份，全国和一线城市的房价指数分别调至213和240，相对于危机低点的累计涨幅略高于1.3倍，折算年复合增速约为7.3%。
Q：美国一线城市的房价涨幅是否脱离了全国房价涨幅？
A：美国一线城市的房价涨幅并未脱离全国房价涨幅，两者在次贷危机前后几十年间的比值基本稳定在1.14到1.19之间。但在中国，这一比值在棚改周期前后出现了显著变化，由接近1变为1.49，表明中国一线城市房价存在明显的超涨现象，可能隐含着北上广深房价偏高的问题。
Q：美国西海岸和东海岸城市房价波动及增速有何特点？
A：在美国，西海岸的洛杉矶和旧金山房价波动较大，尤其是在次贷危机爆发后的下跌幅度超过40%。而在回升后，两城市的年复合增速分别为6.9%和7.6%。相比之下，东海岸的纽约和芝加哥房价波动较小，跌幅较缓，下跌周期较长，年复合增速也相对较低，但仍在接近5.5%的水平。
Q：当前时点下，美国一线城市房价、租金和收入水平如何？
A：在美国一线城市的市中心，购置一套公寓的均价约为9993美元/平，是中国的1.37倍；非市中心的均价为8267美元/平，是中国的86折。同样，中国一线城市的市中心租金水平明显高于美国，租金收益率也较低，而美国一线城市的租金收益率相对可观，尤其是芝加哥高达12%到15%。
Q：中国和美国一线城市的住房持有成本及居民负债能力有何差异？
A：美国一线城市的持有成本扣除房产税后，租金收益率仍非常高，尤其在芝加哥可达12%到15%。而中国一线城市的租金收益率平均仅约1.5%，即便考虑住房持有成本，净出售比也相对偏低。此外，中国一线城市居民的购房负担远高于美国，房价收入比均值高达35.4，而美国仅为7.0。
Q：深圳西区如何进一步优化和放松限购政策？
A：深圳西区近期进一步优化和放松了限购政策，具体包括将非户籍家庭购房所需的社保和个税年限从三年缩短至一年，并允许二孩及以上家庭额外购置一套住房。此外，符合条件的企事业单位可以通过购房来解决员工住房需求。
Q：限购放松后，对地产销售会产生何种影响？
A：限购放松后，根据以往案例，尽管有助于销售企稳反弹，但并不能将其视为充分条件。近期放宽限购的城市如成都、西安和杭州，其市场基本面较好且房企仍在拿地，限购取消后访客热度有所提升，但转化和真实成交并未如预期理想，还需进一步观察其对市场的长期影响。
Q：一线城市房价走势与全国房价的异同之处是什么？
A：相较于全国房价走势，一线城市如北京、上海、广州和深圳，在2014年棚改周期之后出现了与全国房价涨幅明显脱钩的现象，超涨幅度达到50%以上，这暗示着当前一线城市房价可能偏高。此外，中国一线城市市中心房价约为美国的1.37倍，而非市中心房价则约为美国的86%左右，租金仅为美国的2到3折。
Q：行业目前面临的挑战及未来可能的政策走向如何？
A：当前地产行业面临下行压力加大，政策优化必要性提升。若无总量政策深度降息、中央层面加杠杆等措施跟进，行业的销售真正企稳可能需要更多时间。关键在于居民端对收入和房价预期的改善。
Q：保险行业在供给侧改革下的发展前景如何？
A：在供给侧改革下，保险行业负债端和投资端持续超出市场预期。今年，大保险公司通过优化险种结构和信用价值率提升，在负债端实现有效增长。投资端方面，央行表态和超长期国债的发行有助于缓解投资压力，同时行业内的创新工具也在优先运用，整体投资环境有望改善。
Q：监管环境对券商行业的影响及未来展望是什么？
A：监管环境的变化使得券商行业一季度经营环境较为黑暗，但随着监管审查的逐步缓释，券商行业的经营环境边际好转。头部券商在并购重组方向上将会有更多机会，同时监管压力有所出清，使得优质头部券商具有估值修复的空间，基本面上也将逐渐改善，预计会有一定绝对收益。
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