郁亮在万科2022年会上直言，楼市进入“黑铁时代”。无论评价这一观点是否危言耸听，房企压力较大是不争的事实，抢跑、抢收是今年北京各楼盘的主旋律。
春节长假刚结束，楼市就躁动起来了。2月9日，京能置业、龙湖联合摘得的朝阳管庄地块正式官宣案名：京能龙湖 · 熙上，该地块是北京 2021 年三批次宅地中首个公布案名的地块，仅用了48天。
时间可以治愈一切。
提速的还有去年下半年成交的二批次地，15宗地中已有9项目先后亮相，包括海淀的中建壹品学府公馆、中海汇德里、幸福里·润园，以及石景山的中海云庭、大兴的橡树湾、房山的中建学府印悦、门头沟的龙湖揽境、朝阳的金隅+昆泰十八里店项目，龙湖揽境在春节前率先取证开盘。
这些纯新盘大概率将在今年上半年入市开售。
此外，几个二环城市中心区住宅项目也有望在上半年拿证，比如東外39號，以及改变成新型共产房的永定府等，头部买房人可以优先考虑。
从刚需到改善，从二环到五环外，今年想在北京上车的买房人选择面较宽。
海淀区
你永远可以相信海淀。
大热门海淀，近几年新盘爆款辈出。从翠湖三杰限竞房、颐和金茂府，到去年的学府壹号院、海淀幸福里，海淀几乎一肩挑起了北京楼市的热闹。而去年的土拍市场，早已预订了今年海淀的热度。
中建壹品·学府公馆
海淀，北四环，限价新盘，临地铁，又一个全城打CALL的项目。
去年二批次地块中的热点——北沙滩楔形地块，已经亮出案名：中建壹品·学府公馆。
项目位于京藏高速与石板房南路交汇处，邻近传统高校密集区学院路，“学府”气质满满。地块距离15号线北沙滩站直线距离约800米，算得上是一个临地铁盘，往东两公里是奥林匹克森林公园，地理位置极具优势。
项目规定的销售指导价11.2万/㎡，政府占产权比例10%，实际价格约10.08万/㎡，附近的二手房成交价基本保持在10万+。
中建壹品·学府公馆共计15栋楼，6-17层的高层点式布阵，楼层高3.1米，得房率在77-84%左右，装配式装修，外立面为仿石材和铝板。项目南侧还将配建公立小学和公立幼儿园。
网传的户型面积段为128㎡的三室，157㎡、184㎡的四室，215㎡的大五室。房源共计714套，为改善型客户首选，相比去年的学府壹号院，户型更紧凑些。
128㎡三房户型，南北通透，三面宽朝阳，总面宽10.6米，主卧套房设计，南向三面宽，兼具功能性和舒适度。128平米户型总价约为1290万起，首付约520万起，价格在北四环颇具诱惑力。
157㎡户型，为全明户型，3+1房型，南向面宽达到11.1米，主卧酒店式套房设计，北卧和书房后期可自由改造。
184㎡四房户型，12.9米南向面宽，南向双套房， 6米大宽厅，两个卧室都带卫生间，预留有中、西厨操作台。
215㎡的五房户型，全明设计，南向整体面宽14.7米，宽厅7.3米，适合大家庭聚会、交流，同样的南向双套房，双厅设计，居家、访客、就餐互不干扰。
按照规定，学府公馆上市将采用公开摇号方式，具体销售政策待定。
幸福里·润园
项目位于西北五环外永丰高科技产业基地板块，附近即将建成的中粮海淀大悦城，提升了周边的综合商业配套，北侧的故宫北院捎带来些文化的气息。
除了科技创新产业、商业、教育等资源，润园靠近西玉河湿地，10公里外就是翠湖湿地公园，环境相当宜居。
项目南侧临近北清路，西侧是永丰路，交通和配套条件都比较成熟，目前相对和地铁有一定距离。
地块容积率1.5，无配建要求，无套内70/90限制，销售指导价为8.3万元/平方米。
幸福里润园属于华润旗下的“润系”，主力户型全部规划为109㎡以上，建筑面积约109㎡的三居户型和119㎡、147㎡的两种四居户型。
109㎡的中间户，南向面宽9.7米，客厅面宽3.6,米，南北通透，餐客一体。
润园和附近即将入市的新盘滙德里一样，为海淀客户优先购买，两项目一共1500多套房源，今年海淀改善客户暂且还高攀得起。
中海滙德里
同样位于海淀永丰的中海滙德里，3个主力户型，面积为77㎡、99㎡和125㎡3+1户型；一梯两户，得房率在80%~86%左右，均价8.3万/㎡，总价623万起。为5、7、10层洋房小户型，低密亲水洋房，共844房源，产业化精装交付。目前正式售楼处已开放，优先海淀户籍或海淀社保纳税客群。
中海滙德里总价约640-1071万元，附近的幸福里润园905-1220万元，同样的三、四居，中海滙德里户型更紧凑，总价稍低。
眼下海淀的新房成交均价已经接近10万元/㎡，中海滙德里的77㎡方正两居室想必会成为90后“码农”的心头好，按8.3万/㎡均价计算，首付仅需256万。
东城区二环
如今的北京城，新增土地的五环外化趋势日渐明显，城区内的土地供应屈指可数。每个内城新盘，都可能是最后的城芯买房机会。
東外39號
稀缺的东二环，即将启新。
一直以来备受市场瞩目的东直门项目现已公布案名：東外39號。项目位于东城区东直门立交桥东北角，亚洲最大交通枢纽东直门之上，距离东直门地铁站450米。东邻第二使馆区、三里屯商圈，地理位置极佳。
规划的28号线（原CBD线），远期还将进一步延伸至东直门交通枢纽，这条线路将联通东三环和东四环间的工体三里屯特色地区、中央商务区（CBD）、北京东站等多个重要交通、商业区域。
项目自身为内城都市高端综合体，涵盖JW万豪酒店、TOD国际购物公园、国际甲级写字楼和高品质住宅【東外39號】，项目总体量51万㎡，其中，TOD国际购物公园体量约17.5万㎡，未来将打造一座具备国际化视野、生活社交和文化艺术等多元体验业态为一体的TOD国际购物公园。作为高品质住宅的【東外39號】自身配置了大都市商务、配套等加持的国际化城市复合功能。
【東外39號】住宅建筑设计由CallisonRTKL国际有限公司担纲，景观园林设计聘请香港贝尔高林建筑景观设计研究院打造，项目主力户型为260-350㎡大平层，户型方正，契合中国传统的家宅之道。层高达到3.6m，客厅面宽部分可达8.4m，空间尺度极具优势，较一般住宅可达到更明亮阔达效果。
作为头部楼盘之一，東外39號项目在内城区位及资源配套方面都极具优势，目前也持续受到关注。
石景山区
经过前几年的多轮清洗，石景山地缘客户几乎被洗刷干净，眼下区域的新房价格明显处于高位，在售项目普遍卖到7万+，而今年一批次即将拍卖的刘娘府别墅地块，指导价更是标到9.15万元/㎡，多方因素导致区域各项目消化速度明显放缓。
中海云庭
项目位于石景山区古城南街与莲石路交汇处东北角，西五环外古城板块，属于首钢东南区靠近莲石路，临近永定河森林休闲公园东北方向约550米，中海首钢·天玺西南侧，附近还有去年新盘长安悦玺。
项目仅1款户型，建筑面积为98㎡、114㎡三居，南北通透。户型面积比长安悦玺稍大，但总价约733-853万元，比长安悦玺约771-1375万元的总价更低。但云庭只有3栋楼，数量不多，规划196套。
项目交通相对方便，往北1公里左右是地铁1号线古城站，还有规划中的11号线也在地块附近。地铁11号线将连接新机场、丽泽商务区等城市重要功能节点，与1号线和规划中的18号线形成三轨交汇。开车可以上莲石路、阜石路和西五环，都是快速路没有红绿灯。
朝阳区
去年一批次新鲜入市的朝阳10新盘，狠狠地加码了朝阳板块的竞争态势，区域供需倒转，供大于求的局面致使区域内各项目消化明显减速。
这还不够，朝阳的新盘仍然源源不断地涌入。
京能龙湖·熙上
该项目位于朝阳区东五环外管庄乡，北侧紧邻广渠路，西侧为双桥东路，地块销售指导价为 6.98万/㎡。
该项目可提供住宅 580 套，户型为约 70-110㎡两居 - 四居洋房及小高层。预计总价488.6万元/套起，首付约195万起。
典型的刚需产品，与去年开盘的东五环外项目绿城沁园有一拼。绿城沁园指导价为6.5万元/㎡，户型面积段为55㎡-145㎡之间，最小的55㎡一居，是朝阳难得的普宅新房，首付在130万以内。78-80㎡的两居和95㎡的东西三居，首付可能分别在200万起。
熙上附近有清华大学附属中学、朝阳第二实验小学双桥分校，医疗资源则有朝阳区第三医院、朝阳区双桥医院等。
项目西侧分布有金田公园、杜仲公园、白鹿公园等多个植被公园。南侧直线距离740米处还有暖山生态公园。相对而言，目前管庄区域的环境、教育医疗等配套资源，优于沁园所在的黄厂。
金隅+昆泰朝阳十八里店项目
1月，规自委官方网站公示了朝阳十八里店的规划公示图。
该地块是去年二批次出让，由金隅+昆泰联合体以37.6亿底价成交。
地块毗邻四环，在四环十八里店桥东南方向约1公里处，地处亦庄与朝阳的交界处，临近17号线地铁十八里店站，自驾方便上四环。
项目容积率2.5，控高60m，限制套内70/90，无保障性租赁住房配建。共11栋住宅楼，楼高13-17层，板楼，销售指导价为7.5万/㎡。外立面为大面积玻璃+铝板条装饰；社区园林为组团式，设计了下沉式庭院。
房山区
虽然新增供应不算多，但房山多年积累的库存，以及缓慢的销售速度，都昭示着区域项目突围的阻力没有减弱。
中建学府印悦
去年房山网红盘“中建·京西印玥”后，中建又一个区域新盘“中建学府印悦”即将入市。
项目位于房山良乡大学城，临地铁，距离地铁房山线良乡大学城西站直线距离约400米。
同样是“印系”产品，整体立面主打现代新中式，共 15栋楼，10-15层洋房及小高层，主力户型约61-118㎡一至四居，精装交付。打造共享生态、全龄运动、社交平台等交互式简约园林风格。
相比京西印玥，学府印悦位置更远，但距离地铁更近。两项目同样是洋房，京西印玥成交价格从最初的4.1万/㎡，涨到现在的4.6万/㎡。学府印悦销售指导价4.5万元/㎡，最低总价约270万/套起，总价可能会更低一些。
