盘点2021年，北京新房市场竟然是2014年以来卖得最好的一年。
新房成交量60311套，几乎追上2013年的66281套，
成交价格53935元/㎡，结束2年来的下跌趋势，止跌回升。
新房成交市场量价齐飞的背后，是普宅市场的大力贡献。
2021年，北京普宅市场成交量55478套，创下2014年以来的新高，近8年来最高！
成交套数占新房总成交量的92%。
成交价格55277元/㎡，同样是止跌回升。
①
刚需真香。
2021年，北京楼市还是那个对刚需友好的市场。90㎡以下房屋成交27568套，成交量最高。
如果说2017年，普宅市场各面积段成交量平分秋色的话，从2018年起，90㎡以下户型成交套数就一枝独秀。2017年90㎡以下成交占比仅24%，2018年增加到42%，2021年占比5成，这其中限竞房的助力功不可没。
这也导致2019年以来，总价500万元以下普宅成交量领先，2021年总价500万元以下普宅成交30262套，占新房总成交量的50%，占据半壁江山。
不过，北京刚需产品去化快、流速高、市场存量小，预计未来刚需产品存量及出清周期下降，部分区域将出现阶段性短缺现象。
②
2018年以来，紧随着90㎡以下成交量激增的，还有120-160㎡的普宅产品，2021年该面积段成交12576套，占比23%，连续4年排名第二。
这一趋势将在今年表现更为突出，2022年改善产品将扎堆且存量高企。新盘改善性产品供应明显增多，一批地项目中供应主力面积段为120-140㎡、110-120㎡，市场改善扎堆，同质化趋势明显，比如朝阳王四营、崔各庄等板块内新盘集中入市，市场竞争激烈。2021年首批集中供地入市楼盘中，120-140㎡的改善新房就有4354套，占比38%。
②
距离城区远，是多年来北京买房人最切实的感受。
数据显示，近5年，五六环之间是北京普宅成交量最密集的区域，成交套数5年来一路高涨，仅2021年就成交了3万套，占普宅成交总量的54%，是五环内的4.5倍。
但与城区内房价增长后保持平稳的趋势不同，近5年五六环之间的普宅成交价连续3年下挫，直至2021年有所回升，主要原因在于，五六环之间推出了大量限竞房楼盘，拉低了整体环线的价格。
限竞房退出市场，五六环之间的供应依然最多。2020年五六环之间的土地成交23宗，成交面积占比5成，2021年则成交36宗，占比6成。预计，2022年普宅新增供应依然以五六环之间为主。
④
2021年，北京普通买房人多半比较苦恼。
海淀抢不到房。区域普宅新增2482套新房，却卖出了3943套，成交均价高达83916元/㎡，仅次于东西城，眼下库存1556套，不够分的。
昌平南买不到房。海淀的热销蔓延到紧邻的昌平，码农购房大军支撑的市场活力十足。2021年昌平普宅上架2307套，卖出5087套，卖多了一倍多。库存2413套，处于低位。
朝阳如何选房。从来都是热点的板块，一下子涌入7902套普宅，卖出2582套，只占新增量的3成，库存直接飙到8512套，超越众多区域名列第二，成为存量红海。买房人出手还是等待？
亦庄限竞房没了。2021年大兴普宅市场供需两旺，上新7914套，卖出了13208套，成为当年的成交套数第一。肉眼可见快速去化的则是亦庄板块的限竞房，原本踩踏的限竞房成了香饽饽。
此外，丰台、石景山等区域供需相对平衡，房山、门头沟、顺义等区域则去化速度赶不上新增。
2022年，这一格局能否打破？