昨天，2022年北京首批18宗地指导价公布，价格最高为三环内丰台纪家庙地块，未来销售指导价为10.9万元/平方米，最低为怀柔地块3.7万元/平方米。朝阳2宗、丰台2宗、石景山3宗地、经开区旧宫地块等8宗地，指导价超过7万元/平方米，占比4成。
南城主场
如果说2021年北京土拍市场充分显露的是北城的威武、朝阳的内卷，那么2022年首批集中供地则是南城主场、丰台和亦庄的崛起。
今年第一批集中供地分布在朝阳、石景山、丰台、昌平、顺义、大兴、房山、怀柔，以及城市副中心和经开区。去年土拍市场热点海淀区，已经缺席2轮供地计划。
丰台的纪家庙、大井村两宗地，以及经开区的旧宫、大兴西红门、昌平生命科学园等地块都有望成为此轮供地争夺的焦点。
“高标准”仍放首位
首批集中供应的18宗地中，有6宗地设置了高标准方案评选环节，还有11宗地设置了“定高标准住宅建设+摇号”的竞争方式，未来住宅建设品质仍然放在首位。
大力推进“竞现房”销售
从去年大兴黄村地块首次试点，竞现房销售面积试点范围不断扩大，此次供地中，有9宗地设置了竞现房销售面积环节，占比50%，竞现房销售可有效避免同一区域内商品房项目集中扎堆入市。
如果这些地块进入现房销售，可以预见2年后北京房价版图可能是：南三环内房价超10万，南四五环之间房价8万+，东南四五之间7万+，西五环外7-9万/平方米。
今年首批18宗地总建面达169万平方米，供应量较上年首轮有所缩减。起始总价约492亿元，预计2月中下旬现场竞拍。
今年首批18宗地详情
朝阳区
PART1 王四营住宅用地（或现房销售）
朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L04地块R2二类居住用地
规划建筑面积：92122平方米
起始价：39.2亿元
销售指导价：7.1万元/平方米
根据拍卖文件，宗地为纯住宅用地，设定土地合理上限价格431200万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为19000平方米。若全部竞报为“现房销售”，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。现房销售面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。
宗地容积率2.5，控高45米（局部60米）。
PART2 崔各庄住宅教育综合用地（或现房销售）
朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造土地开发项目30-L03-01地块R2二类居住用地、30-L03-03地块A62社区养老设施用地、30-L03-04地块A334基础教育用地、30-L03-05地块U12供电用地（配建“保障性租赁住房”）
规划建筑面积：92406平方米
起始价：37.8亿元
销售指导价：8.8万元/平方米
根据拍卖文件，宗地设定土地合理上限价格43.47亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转为现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为10000平方米。如全部竞报为“现房销售”时，转为现场摇号方式确定竞得人。“现房销售”面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。
出让宗地中配建的“保障性租赁住房”将由竞得人完成建设，并由朝阳区保障性住房发展有限公司回购并持有，其中“保障性租赁住房”回购价格1.2万元/平方米，其配比的地下产权机动车停车位按4200元/平方米的价格同步回购。
宗地中住宅部分容积率2.5，控高60米。
丰台区
PART1 卢沟桥大井绿隔住宅用地（或现房销售、摇号）
丰台区卢沟桥街道大井新村三期土地一级开发2502-0030、2505-0031地块F81绿隔产业用地、R2二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）
规划建筑面积：119500平方米
起始价：26.3亿元
销售指导价：8.5万元/平方米
根据拍卖文件，本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格302450万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场竞报“现房销售”面积程序，当现场竞报“现房销售”面积达到上限时，转为现场摇号方式确定竞得人。“现房销售”面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。
出让宗地中配建的“保障性租赁住房”将由竞得人完成建设，并由北京保障房中心有限公司回购并持有，其中“保障性租赁住房”回购价格1.2万元/平方米；配比的地下产权机动车停车位按4200元/平方米的价格同步回购。
该宗地住宅部分容积率2.5，控高60米。
PART2 纪家庙住宅教育综合用地（或政府持有份额15%，摇号）
丰台区玉泉营街道纪家庙村JJM-007地块R2二类居住用地、JJM-012地块A33基础教育用地
规划建筑面积：85400平方米
起始价：54.4亿元
销售指导价：10.9万元/平方米
根据拍卖文件，出让宗地设定土地合理上限价格57.12亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序，同时本次出让宗地设定有政府持有商品住宅产权预设份额15%，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到上限时，转为现场摇号方式确定竞得人。
宗地住宅部分容积率2.8，控高80米。
昌平区
PART1 中关村生命科学园住宅用地（或现房销售）
昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发A地块CP02-0101-6006地块R2二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）
规划建筑面积：71797.866平方米
起始价：24.1亿元
销售指导价：6.2万元/平方米
根据拍卖文件，出让宗地设定土地合理上限价格277150万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为10000平方米。如全部竞报为“现房销售”时，转为现场摇号方式确定竞得人。“现房销售”面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋“现房销售”。
出让宗地内须配建3500平方米“保障性租赁住房”，“保障性租赁住房”将由竞得人完成建设，并由昌平保障房建设投资管理有限公司回购并持有，其中“保障性租赁住房”回购价格8000元/平方米；配比的地下产权机动车停车位按4200元/平方米的价格同步回购。
宗地住宅部分容积率2.8，控高80米。
PART2 创新基地纯住宅用地（或摇号）
昌平区中关村国家工程技术创新基地C-30地块R2二类居住用地
规划建筑面积：131128.44平方米
起始价：32.6亿元
销售指导价：5万元/平方米
根据拍卖文件，宗地为纯住宅用地，出让宗地设定土地合理上限价格374900万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场摇号方式确定竞得人。
宗地容积率2.2，控高45米。
石景山区
PART1 刘娘府综合用地（或现房销售）
石景山区刘娘府综合改造土地一级开发项目1604-654-1、654-2、696、728-1地块R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334基础教育用地
规划建筑面积：93794平方米
起始价：37.7亿元
销售指导价：9.15万元/平方米
根据拍卖文件，出让宗地设定土地合理上限价格41.47亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转为现场竞报“现房销售”面积程序，“现房销售”面积上限34000平方米，当 “现房销售”面积达到上限时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。现房销售面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。
地块住宅部分限高18米。
PART2 首钢园区纯住宅用地（或摇号）
石景山区首钢园区东南区土地一级开发项目1612-824地块R2二类居住用地
规划建筑面积：45896平方米
起始价：22.7亿元
销售指导价：7.48万元/平方米
根据拍卖文件，宗地为纯住宅用地，出让宗地设定土地合理上限价格233810万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转为现场摇号方式确定竞得人。
PART3 首钢园区纯住宅用地（或摇号）
石景山区首钢园区东南区土地一级开发项目1612-830、831地块R2二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）
规划建筑面积：85749平方米
起始价：32.1亿元
销售指导价：7.48万元/平方米
根据拍卖文件，宗地设定土地合理上限价格337050万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转为现场摇号方式确定竞得人。
出让宗地中1612-830地块内须配建20000平方米“保障性租赁住房”，配建的“保障性租赁住房”将由竞得人完成建设，并由燕景保障性住房建设投资有限公司回购并持有，其中“保障性租赁住房”回购价格1.2万元/平方米；其配比的地下产权机动车停车位按4200元/平方米的价格同步回购。
宗地住宅部分控高60米。
顺义区
PART1 顺义新城住宅用地（或现房销售）
顺义区顺义新城第5街区平各庄旧村改造项目SY00-0005-6046地块R2二类居住用地、SY00-0005-6045地块A334托幼用地
规划建筑面积：75359.21平方米
起始价：14亿元
销售指导价：4.4万元/平方米
根据拍卖文件，出让宗地设定土地合理上限价格16.1亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转为现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为10000平方米。如全部竞报为“现房销售”时，转为现场摇号方式确定竞得人。“现房销售”面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。
宗地住宅部分容积率2.0，控高45米。
PART2 顺义新城纯住宅用地
顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6050、6053地块二类居住用地
规划建筑面积：83593.92平方米
起始价：16.6亿元
销售指导价：4.2万元/平方米
根据拍卖文件，出让宗地为纯住宅用地，设定土地合理上限价格17.43亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
宗地容积率1.6，控高30米。
大兴区
PART1 黄村综合用地（或现房销售、摇号）
大兴区黄村镇DX00-0202-6007、6014、6011、6002地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、A334托幼用地
规划建筑面积：178342.9平方米
起始价：48.2亿元
销售指导价：5.9万元/平方米
根据拍卖文件，出让宗地设定土地合理上限价格55.43亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转为现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为10000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限75000平方米，当“现房销售”面积达到上限时，转为现场摇号方式确定竞得人。“现房销售”面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。
宗地中住宅部分容积率2.3和2.5，控高45米。
PART2 西红门镇综合用地（或现房销售）
大兴区西红门镇B2-08、DX04-0101-6004、6006、6008地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、U17邮政设施用地
规划建筑面积：211367.399平方米
起始价：35.7亿元
销售指导价：6.6万元/平方米
根据拍卖文件，出让宗地设定土地合理上限价格410550万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转为现场竞报“现房销售”面积程序，同时设定有“现房销售”面积上限51000平方米，当“现房销售”面积达到上限时，转为现场摇号方式确定竞得人。“现房销售”面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。
宗地住宅部分容积率2.1，控高45米。
经开区
PART1 旧宫纯住宅用地（或政府持有份额10%，摇号）
大兴区旧宫镇绿化隔离地区建设旧村二期1号地土地一级开发项目A2-2地块R2二类居住用地
规划建筑面积：58799.5平方米
起始价：22.3亿元
销售指导价：7.3万元/平方米
根据拍卖文件，宗地为纯住宅用地，设定土地合理上限价格256450万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序，同时设定有政府持有商品住宅产权预设份额10%，当政府持有商品住宅产权份额达到上限时，转为现场摇号方式确定竞得人。
宗地容积率2.5，控高60米。
PART2 亦庄纯住宅用地（或摇号）
北京经济技术开发区亦庄新城0510街区YZ00-0510-0017地块R2二类居住用地
规划建筑面积：44230.4平方米
起始价：14.6亿元
销售指导价：5.8万元/平方米
根据拍卖文件，宗地为纯住宅用地，出让宗地设定土地合理上限价格153300万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转为现场摇号方式确定竞得人。
通州区
PART1 副中心综合用地
北京城市副中心FZX-0601-6014、6015地块R2二类居住、6016、6017地块B4综合性商业金融服务业用地
规划建筑面积：61339.02平方米
起始价：13.3亿元
销售指导价：5.5万元/平方米
根据拍卖文件，出让宗地设定土地合理上限价格152950万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
房山区
PART1 拱辰街道纯住宅用地（或现房销售）
房山区拱辰街道办事处FS00-LX05-0045地块R2二类居住用地
规划建筑面积：51292平方米
起始价：8.1亿元
销售指导价：4.5万元/平方米
根据拍卖文件，宗地为纯住宅用地，设定土地合理上限价格93150万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1万平方米。如全部竞报为“现房销售”，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。现房销售面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。
宗地容积率1.6，控高18米。
怀柔区
PART1 雁栖镇住宅用地
怀柔区雁栖镇 01-01、01-02、01-03、01-04 地块 F2 公建混合住宅用、F3 其他类多功能用地（怀柔雁栖小镇土地一级开发项目）
规划建筑面积：112700平方米
起始价：12.1亿元
销售指导价：3.7万元/平方米
根据拍卖文件，出让宗地设定土地合理上限价格 139150 万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。