$保利地产(SH600048)$ 贴现率定到5%确实偏低，一般权益类资产贴现率按自己的预期收益率来给比较合适。其实可以逆向思维一下，比如我现在用1918亿买保利地产，考虑到5年后公司破产清算，最后我能拿回多少钱？算出来是3089亿，那么好，这五年我的复合收益率就是（3089/1918）^(1/5)=10%。如果我希望获得15%的复合收益率，那么应该在多少价位介入？我们算一下，就是3089/（1+15%）^5=1535亿。所以以目前1800亿左右的市值买入，5年复合收益率差不多也就是10%多一点。当然，这个估值有点过于保守，5年内保利破产清算的概率估计1%都没有，10年后也许还有点可能，预计三年后保利净利润就不增长了，也过于保守，其实大概率保利2020~2025保持10%左右的利润增速没有太大问题，2025~2030保持5%左右没有太大问题。然后用文章的思路我们再按10年后破产清算重新来给保利计算一下估值：十年后估值=19年所有者权益+10年后净利润之和=1560+4490（307.55+338.30+372.13+409.35+450.28+472.79+496.43+521.26+547.32+574.68 ）=6050亿，如果1800亿市值买入，10年的复合收益率=（6050/1800）^(1/10)-1=12.88%。这样来看，如果长期持有保利地产，还是有不错的收益的，当然如果保利地产增长率超预期，10年复合增长率达到15%也不是不可能的。@十七公子 2020开年第一篇 “低估的保利地产”