最后一搏
文/羽杉
11月11日，天保集团在港交所上市，首次挂牌开报2.5港元/股，盘中一度破发，最终以2.57港元/股收盘。而在12日其股价出现下跌，收盘价为2.50港元/股，与发行价持平。
近年由于房企融资渠道收紧，越来越多的小房企急切寻求香港上市，但中小房企普遍存在盈利能力弱、布局单一、土储较少等因素，加之香港市场对内地房企的商业模式不太看好，上市后可能公司股票的配售和销售都比较困难。另一方面，中小房企急需上市拓宽融资渠道、缓解资金压力，上市成了急效救心丸。
据天保集团招股书显示，2016年-2018年，天保集团业务总收益分别为为8亿元、12亿元、16亿元；其中房地产开发业务收益分别为0.77亿元、2.74亿元、4亿元；房地产开发业务的毛利率分别为43.1%、50.8%、30.3%。
天保集团向银行借款分别为0.9亿元、2.2亿元、9.1亿元，为其主要资金来源，上市后将对现有融资结构进行改善。此外，天保集团2017年-2018年连续两年现金流量净额为负，分别为-1.95亿元和-6.66亿元，2019年4月份以来有所改善。
“维持大量银行借款及面临不断增加的资产负债比率，在日后或会产生额外债务，未来或许不能产生充足现金以履行现有及未来的债务责任”，天保集团称。
土储方面，天保集团的土储主要集中于河北涿州及张家口，其中，公司在涿州的土储占比为14.6％，张家口为85.4％。借助京津冀协同发展、雄安新区战略机遇及2022年冬奥会发展机遇，张家口房价有所上涨，但诸如碧桂园、泰禾等房企先后入局张家界，亦对天保集团造成不利影响。
除了天保集团以外，近一年赴港IPO的中小型房企也有类似的问题。
比如，10月22日，港龙地产向港交所提交上市申请。据招股书披露，港龙在20个城市的56个开发项目的总土地储备为471.54万平方米。但港龙地产今年上半年及之前的销售收入，仅来自于四个城的9个项目，大部分项目并未达到预售条件。
负债方面，港龙地产负债总额由2017年末的49.5亿元增长至2018年末的87.4亿元，负债率则从2016年的17%增长至2018年的122.1%，截至2019年6月30日，该指标已高达153.9%。
且港龙地产的主要融资渠道为信托、银行，由于过度依赖信托导致融资利率高企，在今年与无锡蠡悦股权投资合伙企业的融资安排中年利率甚至高达14%，因而急需上市缓解融资压力。
日前，三巽集团也欲赴港上市，但其业绩反复波动，五年达千亿规模的豪言或难以兑现。招股书显示，2016-2018年，三巽集团的营业收入分别为5.41 亿元、2.63 亿元 、7.24 亿元，净利润分别为5599.4万元、-387.5万元、4499.2万元，曾于2017年出现亏损。由于三巽集团曾提出长三角区域的阶段性战略目标，也有研究者将其与中梁地产进行比较，但同样发家于三四线城市，三巽在千亿目标达成前便已遭遇三四线城市降温的困境。为应对扩张带来的资金压力，三巽只得寻求赴港上市。
今年6月，万创国际向港交所第四次申请上市，作为区域性房地产，万创国际在淮南市拥有泉山湖项目和御香山项目两大开发项目。拘泥于一城的战略布局使得万创国际连续三次上市失败，因而目前正向安徽省内其他城市扩展。融资方面，万创国际的资金来源主要依靠销售回款、债务重组融资以及信托融资，同样依赖上市进一步拓展其融资渠道。
但成功上市后，大多数中小房企也会面临认购不足的情况。比如去年10月成功上的大发地产，IPO发行价4.2港元/股，募集资金净额7.4亿港元，创当年房股融资额最低值，但认购量不足3%。
即使通过上市快速打开融资渠道，百强以外的房企也很难拓展资源。在行业集中度越来越高的背景下，中小房企激进拿地，利用高杠杆做大估值，实则承担着较大的风险。如果业绩不好的话，也并不会受到资本市场的青睐。