算一算贝壳KE Holdings我买贵了没有

昨天晚上特别想买股票，手痒买了200股 $贝壳(BEKE)$  。今天惊醒，作为一位存款不多，包包不少的打工人，还是掰扯一下自己被自己坑了没有。

贝壳2019年收入460亿，净利润16.5亿（扣非、Non-GAAP），展望2020年：

1）新房的销售 - 贝壳新房销售佣金收入占整体收入在44%

中国新房市场2020年成交额在15万亿，+11%的同比增长，比之前市场预期的好一点。未来预期逐渐放缓，到2025年进入低个位数的增长。

在新房销售中，通过第三方渠道销售占比30%左右，也就是15万亿*30% = 4.5万亿的GTV。中介对于新房销售的佣金率大致在2.8%左右，即1260亿的新房交易佣金赛道。

贝壳的市场份额在30%左右（**占中介渠道的30%**），也就是2020年预计380亿的收入。

未来3年，假设贝壳的市占到达50%, 也就是在5%的行业增长基础上叠加18%的市占增长，符合增长在23%左右。 **50%的中介渠道市场份额也就是overall 15%的新房销售市场份额**

2）二手房的交易 - 占整体收入占比53%

中国存量房截至2020年末大概有440亿平米。中国存量房的流通率比较低，只有1.x%左右（对比美国4%），未来还有很大的增长空间。从北上广深对的买卖房周期就可以看出，二手房在整体住房交易中占比高达60-70%。

中国二手房市场2020年成交额预计8万亿左右（这个值大概估计的），未来仍可以保持low teen低双位数的同比增长。存量房的中介渗透率比较高，有88%左右。佣金收入略低于新房，大概在2%+左右。所以贝壳所在二手房交易赛道的TAM大概在1400亿左右。贝壳的市占率在20%, 预计2020年有280亿的收入。

未来3年，假设贝壳的市占到达35%, 也就是在13-15%的行业增长基础上叠加20%的市占增长，复合增长在35%左右。 

合计，贝壳2020年收入在660亿左右。考虑佣金的提升，未来收入可以保持在30%的复合增长。叠加经营性杠杆，贝壳未来的bottomline增长也是50%左右，可以justify 50X P/E。

2022年预计收入660*1.4*1.4 （1.4 -> 计算2022年的时候用40% 而不是30-35%是因为复合增长也是先快后慢）= 1300亿。

盈利层面：贝壳的2019年毛利率在24.5%。成本中大部分是员工的工资和佣金分层，以及10%的店面租金。假设贝壳的毛利率不变。三项费用中，链家2019年的管理费用高达18%，Sales & marketing高达9%，所以三项费用的经营性杠杆是非常大的。假设有管理费用回归到10%,销售费用6%。 则有11%的杠杆. 净利润率也会有11个点的提高。无论如何我想，贝壳养了这么多人，2022年赚个8%的净利润（跟药店、餐厅差不多）不过分。

则，2021年净利润在100亿左右。给50倍，5000亿市值/770亿美元。

** 我不担心什么房地产开发企业卖新房，本身对于渠道30%的估计就没有很激进。二手经济的壁垒比较强，主要是线下门店的渗透以及线上技术、数据的积累。

接下来抄袭一下street上同学的答案：topline拍高了，Bottomline蒙的差不多。2022年收入consensus 1050亿，利润100亿。好吧，安心下班了。