来源：西部证券 $地产ETF(SZ159707)$ $滨江集团(SZ002244)$ $招商蛇口(SZ001979)$
我们回顾了历史三轮地产复苏周期的政策面、基本面、市场面特点，为板块投资提供借鉴。
2008-2009：货币政策与行业政策大幅放松下，销售面积同比增速在政策放松5个月后即实现回正，政策预期与基本面支持下，板块最大涨幅215.1%，最大累计超额收益99.3%。
2010-2012：货币政策适度宽松，部分城市放宽行业政策，缺少全国范围宽松政策支持，基本面改善节奏偏慢，政策放松9个月后销售面积当月同比首次回正，政策与基本面均偏弱背景下，板块最大涨幅为46.3%，最大累计超额收益30%。
2014-2016：货币政策宽松，行业政策进行两轮宽松，同时启动棚改货币化安置，在政策持续释放背景下，销售市场虽然修复节奏偏慢但走出持续性增强走势，板块最大涨幅233.7%，最大累计超额收益98.8%
回顾三轮地产周期，由政策松绑到基本面兑现是板块行情的主线，基本面表现是收益的核心。三轮周期政策的宽松幅度、推进节奏，基本面的响应速度、复苏力度存在差异；随着地产周期被市场重复交易，预期先行的现象也越发显著；但从交易政策预期，到政策落地交易基本面修复预期，到基本面出现实质性改善的交易内核贯穿始终。
以政策为方向，基本面为核心的原则，我们认为近期行业有如下积极信号：
①政策将消化存量纳入考量，尽管收储等政策落地节奏偏慢，但我们认为应该更关注政策导向转变的信号以及方向意义；
②进入2024年国债收益率与租金收益率差额开始收窄，房价估值得到支撑；
③二手房市场热度提升，部分核心城市在517政策后出现22年以来政策放松后少见的成交热度持续提升现象，向低能级城市以及新房市场传递信心。
投资建议：从政策方向来看，我们认为中期仍可乐观看待，若基本面走弱将催生新政策出台并加速收储动作执行；
基本面来看，二手房市场出现成交量回升，租售比修复背景下，行业下行压力得到缓解，后续需关注7月进入淡季后市场热度延续性，以及热度向低能级城市及新房传递的节奏；
交易层面来看，二手房市场及高能级城市修复具备相对确定性，建议关注核心城市土储高占比房企及二手中介行情，中期来看板块经历深度下跌，基本面下行节奏放缓，左侧博弈风险有所降低。
风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。