转载自：腾讯新闻《潜望》 罗飞
“太疯狂了、也很恐怖！”
8月11日下午，长江实业董事总经理郭子威在对腾讯新闻《潜望》描述旗下新楼盘亲海駅二期的销售情况时，如此感慨道。
现年57岁的他，已经在李嘉诚家族公司工作了34年，这可能是他多年来负责过的新盘项目中最火爆的之一。
毫不夸张地说，这个位于油塘市区的楼盘的确非常具有吸引力——每呎定价在1.4万港元左右，600万港元即可买入两房，追平香港7年前的价格。
8月12日，亲海駅二期正式开售。当天早上，该楼盘位于香港红磡置富都会商场的销售现场，很多人都有一种“低迷了大半年的香港楼市又回来了”的感觉。有现场人士对腾讯新闻《潜望》感慨：“可能香港今年大多数想买房的人都来了，哪哪都是人。”
尽管上午11点才正式进入选房时间，但是九点之前人龙已经从商场排至附近的红磡站，甚至蔓延到连接红磡站的隧道之外，现场预估应该有接近1万人。
当晚最新数据显示，开售第一天，亲海駅二期推出的626套全部卖光，创下香港8年来新盘首日卖光的记录。
亲海駅低价销售火爆后，新盘降价似乎正成为标配。恒地地产位于红磡的大型重建项目必嘉坊第三期Greenwich，在8月8日推了60套首轮销售，其中开放式房型打完折后367.83万港元。这个价格也比前面的第二期调低了15%左右，而且还顺势加推了20套二期的房子。
60张票“抢”一套房，刷新历史
“完全超预期的火爆。”中原地产九龙区营业董事李玉祥也对亲海駅二期销售做出同样的评价。李玉祥自1992年加入中原地产以来，负责过香港几乎绝大多数新楼盘的销售。
这种火爆的情绪在8月12日开售之前的一周就已经开始了。因协助买房做入票，李玉祥和团队的同事连续多日加班至凌晨3点。“人实在太多了，几乎所有今年想买房的刚需买家都被这个楼盘吸引出来了。”8月10日，李玉祥在香港尖沙咀的办公室对腾讯新闻《潜望》表示。
按照香港新房流程，买家需要找中介帮忙入票，交定金后拿到一个认购号码，才能进入下一步的抽房环节，若是足够幸运，抽中之后才能选房。销售火爆的时候，香港新房现场选房和打战一样，几乎没有太多思考的时间，需要很快做决定是否下单。
8月11日下午，收票结束后，腾讯新闻《潜望》获悉，该楼盘6天时间入票已经超过3.8万张。此次亲海駅二期共推出626套房，除了顶楼的特色户型外，全部都拿出来销售了，房型包括开放式、一居、两居以及三居室等四个房型。这就意味着，超过60倍的认购，即60张票抢一套房。
销售首日人龙已排队至红磡站，图片来自网络
公开数据显示，香港楼市上一次新楼盘入票纪录是在1997年6月。当时香港楼市处于火爆期，楼价也是高位，青衣的新盘灏景湾入票3.04万张。
这一纪录一直保持了26年。此次李嘉诚旗下这个新楼盘入票已经刷新了香港楼市的新盘认购纪录。
香港各家的入票规则不一样，亲海駅是分A、B组入票，每个人每组最多不可超过4票，即每个人最多可入8票。腾讯新闻《潜望》获悉，大多数的买家会入其中一个组，即4票。
初步估计，有近1万个买家参与此次的新房认购——这已经超出了之前预计的香港市场今年所有的潜在新房买家了。
常规来说，香港一年的新房销售大概在1.5万套左右，今年市场相对比较差，业内人士预计今年可能在1.4万套，过去的七个月已经销售了6843套，这意味着，今年还有大概7000多个潜在的新房买家。
这个数据已经超出几乎所有市场人士的预期。自今年3月通关效应过去后，中原地产指数CCL从168点跌至164点，一手盘的销售尤其不景气。香港土地署数据显示，截至7月底，香港一手盘销售6843套、销售金额为762亿港元，降至了过去十年的新低。
打工人首选，赌一个未来
几乎所有腾讯新闻《潜望》接触到的香港楼市从业者都表示，亲海駅火爆最直接原因，除了便宜还是便宜。
8月3日，亲海駅开出第一批132套的价单，定价在1.7~1.8万港元每呎，但是给了足够大的折扣，折扣后均价在1.4万港元左右，相当于18%的折扣——这是今年香港新盘市场的常规操作，都会在定价上做一些让步。这意味，亲海駅的两房大概在600-700万港币。在香港市区新楼价格普遍超2万港元一呎环境下，该价格显得非常有吸引力。
其中最惹人瞩目的是第一批132套中的2A座1层开放式，大概210呎，折合约19.5平方米，折扣后价格为290万港元，单价每呎约13810港元。这个价格比去年同区保利集团推出的新盘、折扣后每呎单价17938港元要便宜23%左右。
这也是过去7年以来香港市区的新盘中最便宜的价位了，即不超300万港元买一个开间。腾讯新闻《潜望》获悉，在公布价单的当天，就有超过千人电话询价。
随即长实集团决定一次性向市场推出该楼盘除了楼顶特色户外的所有新房，即626套，且以几乎原价的方式。常规来说，香港开发商都习惯一个楼盘分很多个批次来卖，其中第一批仅推出数十套，价格相对便宜，后面的批次依次加价。这也导致在香港新楼盘首批放售的时候，经常出现买家排长队抢购的场面。
香港四大家族中的新鸿基最喜欢这类游戏，最典型的案例是其持有的九龙豪宅天玺，其虽然在2009年已经入住，2023年，新鸿基又卖出了6套房套现近6亿港元，其中最贵的一套卖给了万州国际老板万隆，作价1.4亿港元。
亲海駅的价格便宜得让一些人形容该楼盘是“李嘉诚7折抛售”，多位香港新盘的操盘人对腾讯新闻《潜望》表示，亲海駅项目实际售价确实是近年来香港市区新盘中最便宜的，但是并不能简单地对比其他楼盘价，因为每家的地理位置不一样，户型不一样，成本不一样，甚至定价的时候市场不一样，简单对比很容易“标题党”。
该项目的负责人郭子威对腾讯新闻《潜望》表示，外界描述的“7折”是不存在的，对比同类型的楼盘来说，亲海駅价格便宜了10%左右。
一些买家对腾讯新闻《潜望》毫不隐晦地表示，想买这个楼盘确实是因为便宜，而且该楼盘位于港岛对面的油塘地区，只需半个多小时可到达香港中环区，对于很多打工族来说，确实有诱惑。
8月11日晚，收票截止时的场景。图片为长实集团方面提供
李玉祥对腾讯新闻《潜望》表示，在亲海駅这个项目之前，打工人要600多万“上车”市区两居，只能选屯门或者元朗等远郊地区——这相当于北京的燕郊。
李玉祥过去一周都在售楼现场办公，他对腾讯新闻《潜望》透露，现场看到的买家当中6~7成都是年轻的小夫妻或者情侣，看起来都是20多至30岁出头。
亲海駅所在的位置虽然是市区，但是在此之前，这里是工业区，最初李嘉诚家族拿下这块地的时候就是作为工厂，后来2019年通过补地价22亿港元后转为住宅用地。过去这些年，包括越秀集团等不少附近地块的开发商都申请了转住宅，该区域将来会建成一个类似香港将军澳一样的大型住宅区域，有近万套住宅，相当于北京的天通苑。
截至目前，亲海駅项目边上几乎全部都是工地，还有非常多的大型机器在运转。李玉祥对腾讯新闻《潜望》表示，买家们赌的就是这个区域的其他楼盘开售后，亲海駅作为第一个盘，会是最低价的。8月12日，从售楼现场的数据看来，确实有不少大买家一次性购入4~5套，“赌的就是未来小区成熟后抛售获利”。
这样的故事在香港的将军澳地区也曾发生过。
李玉祥就是亲历者。他曾以几千块一呎的价格买下了将军澳的20多套房子，当时所有人都觉得将军澳什么都没有，甚至连地铁都没有，不敢下单。但李玉祥赌的就是新区域的第一个楼盘一定会涨。事实确实如此。现在将军澳的房子每呎均价也在1.4~1.8万港元不等。
1.4万港元定价背后：快速回笼资金
李嘉诚家族“打折”卖房引发不少人的猜测。一些内地富豪对腾讯新闻《潜望》表示，李嘉诚家族做生意永远比其他人看得远，是否他们已经预测到非乐观的前景而选择抛售？
关于这个疑问，该项目的操盘人郭子威对腾讯新闻《潜望》明确表示，并不存在“抛售“，决定降价，是综合因素的考虑，更大的初衷是公司需要快速回笼资金，希望之后有更多的现金参与拿地。
长江实业（1113.HK）8月公布的2023年半年报显示，其流动资产超过1900亿港元，其中银行结存及定存还有438.2亿港元，负债率在21%左右。这对于即使手里已经持有了4个大型楼盘亟待开发的长实来说，也并不算有资金压力。
郭子威表示，长实集团的管理层都认为，在当下的香港市场下，快速去库存比单纯追求净利润要重要得多。长实集团的话事人李泽钜在8月初的中期业绩会报告中提及，今年依旧面临严峻的市场，需要“货如轮转“策略来应对，即货要像轮子一样转起来，要卖房去库存，也要适时增加土地储备。
亲海駅操盘人、长江实业董事总经理郭子威，图片为受访者提供
对于快速去库存以回笼资金这件事，李嘉诚家族确是谨慎和认真的。公开数据显示，亲海駅的楼书早在7月4号上传，常规来说，最晚7月底就开售，但是长实集团选择延后了两周左右。
郭子威对腾讯新闻《潜望》表示，在定价之前，他和团队及高管们都在密切关注香港的楼市。通过观察，他认为，香港楼市当前出现了一些焦虑的情绪，受全球经济下行、地缘政治以及美元加息等宏观因素影响，甚至比疫情期间更难卖房了。
如何才能够快速卖掉600多套新房，成为过去这大半年里横在这位地产老将面前的难题。
7月13日，恒地旗下的市区鰂鱼涌the Holborn现楼项目首批推出50套，定价每呎1.8万港元，却只卖掉了20套。随后两天，泛海国际旗下香港远郊的洪水桥项目推出188套，只卖掉了64套，定价每呎超过1.4万港元。
这两个项目不仅吓到了市场，也吓到了包括李玉祥在内的香港地产界老将们。郭子威和他的团队也看到了这个“爆冷“的市场。
他对腾讯新闻《潜望》表示，了解完市场之后，他发现去库存的解题思路倒不难，即亲海駅需要拿出一个打动市场买家的定价，需要让买房的人觉得“真值了“。
为此，郭子威和团队锁定了一个合理的利润区间后，就大刀阔斧地将亲海駅的均价定在了1.4万港元每呎左右——锁定刚需的打工人，这群人对于价格也是较为敏感的群体。
郭子威对腾讯新闻《潜望》表示，若是定价稍微高一点，比如1.5万每呎，当然可以多赚一些，但是没有了当前火爆的氛围，去库存的时间可能就会拉长至半年，甚至一年或更多。这与公司希望在当下持有更多的现金流的想法相悖。
郭子威还毫无掩饰地对腾讯新闻《潜望》表示，希望现金回笼后，在当下相对便宜的市场，长实集团有更多的资金参与拿新项目。这也是长实集团近年在港的土地储备计划之一。
李玉祥告诉腾讯新闻《潜望》，李嘉诚家族其实是把利润低的产品卖掉后，用现金去买更便宜的地，获得更高的利润。
亲海駅的地块是当年长实集团以均价大概2000港元每呎获得，算上2019年补地价的成本，该项目的地价已经达到7000多港元每呎了。
最新的消息是，香港政府今年第二批拍卖土地即将在8月、9月进行，其中包括了李嘉诚家族觊觎很久了的启德地块。2022年12月李嘉诚家族以87亿港元拿下了这附近的一块地。若是李家今年继续拿下新的地块的话，两个地块就可以围绕宋皇台地铁站协同发展。
更为重要的是，宋皇台附近的地块地面价预计在6000港元每呎，远低于亲海駅的地面价，且前者的销售价格也远高过后者，估计约1.9~2万港元每呎。因此，该项目的利润远高于油塘的项目。
郭子威对腾讯新闻《潜望》表示，除了可预计参与宋皇台拿地需要现金外，长实集团也还有其他的投资去处。用他的话说，做企业，“手里有现金，心理不慌了”。
“并非人人都是李嘉诚”
那些曾经在香港“抢”地的开发商都去哪里了？可能没有人能给出具体答案，但可以肯定的是，他们手里都已经没有太多的现金来拿地了，即使地价远比之前便宜。
香港政府今年初的赤柱环角道的住宅用地以及港铁大屿山小蠔湾的项目都先后流拍，因为没开发商愿意出相应的价格。
二手房交易也冷却了下来。中原地产亚太区副主席兼住宅部行政总裁陈永杰对腾讯新闻《潜望》表示，香港楼价在过去这两个季度已经下滑了2%，若是下半年再没有刺激政策出台，香港二手盘楼价会再跌5%。
更早之前，2022年，香港楼市全年跌幅超15%，若是明年初继续下行，那香港楼市就会进入一个转折点。
李嘉诚新盘的低价策略不仅把新盘的市场购买力吸引了过来，也让二手盘市场往“冰冻期“更进一步了。过去这个星期，一些中介对腾讯新闻《潜望》表示，看房的数量和成交量都在下降，可能业主都想等低价新盘的火爆过去。当然也有一些扛不住的业主，会选择降价，也确实出现了不少笋盘交易。
在陈永杰看来，香港楼市现在进入了最痛苦的时候，即买卖双方在水下博弈的时候，都不知道市场的底部在哪里。他觉得，未来半年，市场上的买家和卖家的博弈显得更为重要，不管一手盘还是二手盘。
行业进入痛苦期，并非人人都有李嘉诚家族的勇气，也更没有其手持几百亿现金的底气：在市场不好的时候降价卖房、继续拿地。
过去这几年，李嘉诚家族几乎参与了大多数香港核心地块的投标，成为了香港拿地的主力军。
腾讯新闻《潜望》不完全统计，李嘉诚家族过去这几年在香港拿了5块大的地皮，总计金额超过336亿港元。仅过去一年时间，就拿了四块大的地皮，其中启德宋皇台附近的地块地价就已经87亿港元了。
郭子威对腾讯新闻《潜望》表示，在公司三十多年，李嘉诚及其儿子提出的公司投资文化是，“要踏实、求稳，不能跟着市场跑，当地价贵的时候不能跟着抢，得有自己的决定和判断”。
他进一步表示，香港开发商高利润的时代已经过去了。未来，开发商都要逐渐调低对利润的追求——这是当前去库存最好的办法。
一位和香港多家开发商都有往来的香港地产行业高管对腾讯新闻《潜望》表示，愿意调低自己的净利润、降价卖新盘的开发商并不多。对于四大家族地产商来说，“他们需要更大的勇气，并非人人都是李嘉诚”。
据他了解，过去大半年，非常多地产行业的人都曾对四大家族的话事人提议降价的事情，但是现在看来，仅有李嘉诚家族执行了。他给出的理由是，除了李嘉诚外，其他几家的父辈统统因为年龄过大，不再参与业务了。
今年95岁高龄的李嘉诚虽然于2018年退休了，但腾讯新闻《潜望》获悉，他至今几乎每天都回到位于中环的长江集团的办公室工作。
此外，腾讯新闻《潜望》还获悉，李嘉诚家族的话事人李泽钜对于地产业务长实集团也是放权至总裁赵国雄。他于1997年加入长江集团，是李嘉诚最为倚重的老臣，同时也是郭子威的顶头上司。
这就意味着，新盘降价的决定，只需要从新盘操盘人郭子威上报至赵国雄即可。
香港新盘较为集中于香港九龙片区。李玉祥透露，在长实集团调低定价之后，已经有多个开发商与其交流有关调低定价的策略了。
腾讯新闻《潜望》获悉，这些开发商中就包括恒地地产的红磡项目及刘銮雄旗下的嘉华国际的启德新盘，后者今年计划销售超8000套，在香港属于超级大盘了。
郭子威认为，若是其他开发商也跟着降价，将这个火爆的情绪持续下去，那香港楼市可能就慢慢回来了。
不过，没有人知道接下来香港的其他开发商是否能够接得住过去这个周末的火爆情绪，更没有人能够知晓下半年会如何。
市场最美妙的地方就在这里：永远都在变化，永远都是新的信息。