本片报告聚焦$地产ETF(SZ159707)$ 主要成份股——$滨江集团(SZ002244)$ 近期的经营进展，同样也是一篇行业研究报告。
滨江集团为何持续获得优质土地储备？滨江集团的战略有何独特之处？滨江集团的案例，对未来房地产行业而言，会带来什么启发？
▍“特立独行”的滨江集团。
2021年四季度之后，滨江集团呈现了迥异于其他民企地产公司的表现。2022年上半年，公司拿地销售比达68%（销售额按亿翰统计，拿地含杭州第二次土拍，下同），拿地金额同比增长约41%，地价款中杭州占比94%（仅有一幅杭州之外土地）。
根据亿翰统计，公司上半年销售额同比下降22%，明显好于行业平均水平，是销售表现最佳的大民企。公司在2022年上半年倍受债券投资者青睐，最新一次公开市场融资成本3.55%。
▍坚决聚焦，是一种有效策略。
滨江集团和其他民营房企最大不同之处，在于公司聚焦于单一城市（杭州），且公司不遗余力强化这一策略，我们测算半年来公司在杭州货值占比，已从2021年底的约70%，上升到约77%。滨江集团选地谨慎，开发能力出色，但这些并非滨江所独有的优势。
我们认为，深度聚焦是一种极为有效，也极为少见的拿地策略，其好处一向为投资者甚至产业界低估。聚焦使企业注册地和主要资产分布地域重合，从而大幅减少本地监管的不确定性；聚焦有利于公司打造本地特征的美誉度和品牌溢价，也有利于公司最大限度熟悉当地土地出让和开发规则。
我们认为，中国房地产市场跨区域布局只有突破单区市场容量的意义，并无有效降低风险的意义——绝大多数区域市场都同向变化。债权人也对聚焦策略偏爱有加，因为一个城市招拍挂拿地的资产不透明度，远远低于多个城市非标拿地的不透明度，跨区域布局不能降低信用风险。
▍滨江无法成为一种模式，但滨江可以成为一种启示。
滨江集团也面临挑战。杭州区域新增储备去化有较大把握，从拿地到开盘时间短，但盈利能力并不高，我们预计其新拓项目净利润率在7%左右。更重要的是，杭州亦不会长期保持大体量供给优质土地储备的态度，未来必将存在其他强势企业竞争。
即便如此，公司加持杭州大本营的策略仍可谓一时首选。实际上，其他蓝筹房企也纷纷聚焦更少城市，例如绿城中国的重点拿地区域也在杭州和北京。我们相信，没有永远有效的优秀战略，只有顺应时代变化的优秀企业。
▍本地、专业、透明——后信用风险时代的房地产企业演变趋势。
滨江集团的发展，充分说明民企身份并非短板。聚焦极少数城市，可以有效避免管理链条过长，可以真正吃透本地化的拿地和开发规则，也可以令土地储备更为透明，最大限度培育品牌美誉度和专业能力。小企业普遍缺乏滨江集团的专业能力和融资渠道，大企业又不可能完全放弃广阔版图。
不过我们相信，聚焦关键城市仍然是中国房地产市场发展的规律。这种聚焦关键点的过程，也可能体现为在异地寻求当地合作伙伴，配置资金的过程（恰如滨江集团和越秀地产双向合作，彼此在对方熟悉区域充当合作伙伴的角色）。我们认为，复杂的资产区域布局、无法穿透底层的项目、不被本地居民信任的品牌、粗放不接地气且只顾抢夺总部资金资源的操盘团队，才是地产行业信用风险爆发的根源。
来源：中信证券
【地产ETF（159707）最新调仓概要】
国内唯一跟踪中证800地产指数的地产ETF（159707）2022年最新调仓于6月13日正式生效，本次共剔除5只成份股，分别为浦东金桥、信达地产。城投控股、城建发展、蓝光发展。
最新调仓之后，地产ETF（159707）成份股数量精简至26只。
【地产ETF（159707）：国内首只、目前唯一跟踪中证800地产指数ETF】
地产ETF（159707）为目前全市场唯一跟踪中证800地产指数（399965）的行业ETF，相比于其它地产类指数，中证800地产指数的龙头效应更加明显，聚焦地产龙头，前十大重仓股占比超7成，保利发展、万科A、招商蛇口三大地产龙头占比超4成。
在全市场主流地产行业指数中（中证800地产指数、中证全指房地产指数、国证地产指数、内地地产指数），中证800地产指数前十大成份股占比最大（超71%）。在地产行业竞争格局改善、龙头强者恒强的大背景下，聚焦龙头的中证800地产指数中长期业绩和弹性优势明显！
【低估值&高ROE，市场稀缺标的！】
★低估值：截至2022年6月13日，地产ETF（159707）标的指数——中证800地产指数估值仅为11.47倍，处于51.75%的历史分位点，当下估值低于49%以上的时间区间！
相比于沪深300、上证50指数等主流宽基指数，中证地产800指数ROE更高，PE相对更低，板块潜力大，估值性价比凸显。
数据来源：华宝基金，ROE数据截至2021.12.31，PE、年化波动率、股息率数据截至2022.6.13
【地产政策端暖风劲吹，最新顶层政策汇总】
5月31日，国务院印发“稳经济”一揽子政策措施，包括实施住房公积金阶段性支持政策。受疫情影响的企业，可申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。受疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不纳入征信记录。
5月15日，央行发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限，将调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
4月29日，中央政治局会议指出，坚持房住不炒定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
4月20日，央行、银保监会指出金融机构要坚持房住不炒、因城施策落实做好差别化住房信贷政策，执行好房地产金融宏观审慎管理制度。
4月18日，央行、外汇局联合发布通知指出因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
4月14日，央行表示我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用全国、城市、银行三层定价机制。
3月6日，政府工作报告指出，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足合理需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
2月24日，住建部定调 “保持房地产市场平稳运行”，明确地产政策四性——连续性、稳定性、协调性、和精准性。
【地方改善政策密集出台，改善力度持续提高】
2021年12月以来，地方需求端的改善政策出台频次明显增多。据广发证券统计，2021年12月出台28次，2022年1月出台21次，同年2月与3月均出台26次，而4月则达到历史新高的51次，其中包括16次四限放松政策及28次公积金放松政策，政策改善的积极性较此前有明显提升。
在此过程中，政策力度也在不断提高，出台相关政策的城市能级也在持续提升，需求端改善向热点城市传导。总结来看：在今年2月下旬至4月各地共放松四限37次，且仍在继续，广发证券预计本轮周期放松次数更多，频率更高、力度更大。
【多方合力助推地产行情！主流机构集中发声：坚定看多地产龙头】
中信证券：我们深信高信用的企业市占率将明显提升，看好政策偏宽背景之下，地产蓝筹企业可持续的投资机会。
2、东方证券：地产板块基本面目前在底部徘徊，市场对出台更大力度宽松政策的预期仍在持续抬升。我们建议一线龙头和部分高评级弹性标的均衡配置，看好业绩稳健的一线龙头。
3、银河证券：我们认为“稳增长”的主线将贯穿全年，无论从中央还是地方层面的表态，托底市场之意显而易见，4-6月进入地方政策密集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期待，央国企仍有上行空间，建议关注优质住宅开发行业龙头股。
4、中信证券：政策方向明确，看好蓝筹房企。房地产行业同比下降40%-50%并非行业常态，相信主管部门会积极出台政策去稳定需求，也有能力稳定预期。从历史复盘看，政策放松周期地产板块和龙头地产股的超额收益都非常显著。
5、中信建投：继续全面看好地产板块的机会，包括央国企和优质民营房企。在当前稳增长及因城施策的政策环境下，各城市需求将逐步放开，这有利于缓解全行业的流动性风险。
风险提示：地产ETF（159707）跟踪的标的指数为中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。本基金由华宝基金发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金过往业绩并不预示其未来表现，基金投资需谨慎！销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风险评价，投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。基金投资需谨慎。